АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2016 г. по делу в„– А40-204532/14

Резолютивная часть постановления объявлена 3 октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Кобылянского В.В., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - открытого акционерного общества "Зеленый град": Степанов Н.М., дов. от 30.09.2016,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы: Гулян Г.В., дов. от 29.07.2016,
от третьего лица - Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы: Горин Е.Д., дов. от 15.09.2015,
рассмотрев 3 октября 2016 года в судебном заседании кассационную
жалобу открытого акционерного общества "Зеленый град"
на решение от 31 марта 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Пуловой Л.В.,
на постановление от 8 июля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Векличем Б.С., Александровой Г.С.,
по иску открытого акционерного общества "Зеленый град" (ИНН 7735091825)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
о признании незаконным требования о доплате стоимости права аренды,
взыскании неосновательного обогащения,
третье лицо - Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы,

установил:

открытое акционерное общество "Зеленый град" (далее - ОАО "Зеленый град", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании незаконным требования Департамента о доплате стоимости права аренды по договору и о взыскании неосновательного обогащения в размере 25 606 000 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2015 по делу в„– А40-204532/14, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 26.10.2015 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При этом суд кассационной инстанции указал на необходимость установить правомерность и условия установления платы за право заключения договора аренды со ссылкой на нормы права, применительно к действующему договору аренды, дать оценку доводам истца, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, и с учетом норм, регулирующих спорное правоотношение, в зависимости от установленных по делу обстоятельств вынести законный, обоснованный и мотивированный судебный акт в соответствии с предметом заявленных исковых требований.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 31.03.2016 по делу в„– А40-204532/14 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ОАО "Зеленый град", в которой заявитель просит об отмене принятых по делу судебных актов, направлении дела на новое рассмотрение.
В кассационной жалобе ОАО "Зеленый град" указывает, что суд первой инстанции не исследовал структуру договорной цены договора аренды от 18.01.1999 в„– М-10-013333. Суды, рассматривая настоящее дело, не сделали выводов о том, на каком правовом основании помимо внесения периодических регулируемых арендных платежей за земельный участок, установлена для ОАО "Зеленый град" обязанность уплатить стоимость права аренды земельного участка как единовременного арендного платежа.
Заявитель ссылается на нарушение судами п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому в тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (статьи 168, 614 ГК РФ).
По мнению заявителя, в решении Арбитражный суд города Москвы указал, что спорная денежная сумма фактически является платой за право построить на земельном участке объект большей площади. Однако договор аренды от 18.01.1999 в„– М-10-013333 не содержит ограничений параметров подлежащего строительству объекта капитального строительства. Созданный объект капитального строительства соответствует цели предоставления земельного участка по договору аренды от 18.01.1999 в„– М-10-013333. Имеющийся в деле проект дополнительного соглашения к договору аренды от 18.01.1999 в„– М-10-013333, не содержит условий о приобретении арендатором дополнительных прав по договору аренды земли в„– М-10-013333.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ОАО "Зеленый град" поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель Департамент возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между Москомземом (правопредшественником Департамента) и ОАО Гостиница "Зеленый град" (правопредшественником ОАО "Зеленый град") 18.01.1999 заключен договор аренды земельного участка в„– М-10-013333 общей площадью около 0,92 га, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, г. Зеленоград, Савелкинский проезд, сроком действия по 26.06.2042 для завершения строительства и последующей эксплуатации Бизнес-Центра.
В ходе реализации истцом 2-й очереди строительства выпущен Акт разрешенного использования земельного участка от 19.07.2005 в„– А-666/98, предусматривающий общую площадь объекта капитального строительства - 13 950 кв. м.
Дополнительным соглашением к договору от 09.08.2005 площадь земельного участка была определена в размере 5241 кв. м.
Распоряжением префекта Зеленоградского АО г. Москвы от 14.09.2007 в„– 926-рп "О ходе строительства объектов на территории округа за счет средств инвесторов" принята Программа строительства объектов за счет средств инвестора на территории округа на период 2007-2008 гг.
Для обеспечения контроля за выполнением инвесторами (арендаторами) условий заключенных инвестиционных контрактов либо договоров аренды земельных участков, предоставленных для целей капитального строительства, по результатам проведенного анализа было отобрано 44 инвестиционных объекта.
В Распоряжении префектуры Зеленоградского АО г. Москвы от 08.10.2010 в„– 575-рп "О работе по пресечению самовольного строительства на территории Зеленоградского административного округа города Москвы" было отмечено строительство объекта ОАО "Зеленый град".
На основании решения Городской комиссии по пресечению самовольного строительства (протокол в„– 1 от 23.03.2012) истец обратился с соответствующими запросами в Департамент и Москомархитектуру.
Департамент разъяснил истцу, что указанный вопрос решается с участием Градостроительно-земельной комиссии (далее - ГЗК).
Письмом Заместителя префекта ЗАО г. Москвы в„– 180/12 на имя Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы также сообщено, что в связи с увеличением технико-экономических показателей объекта на 1 971 кв. м, Градостроительно-земельной комиссией было принято решение произвести доплату за право аренды, обеспечить до 20.06.2012 г. оформление и подписание сторонами дополнительного соглашения, предусматривающего обязательство по доплате за увеличение технико-экономических показателей объекта.
Письмом от 31.05.2012 в„– 33-1-7778/12-(0) Департамент сообщил истцу о том, что после принятия ГЗК положительного решения Департамент обеспечит проведение независимой оценки рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка.
Согласно п. 3.4. Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 в„– 273-ПП (в редакции Постановления Правительства Москвы в„– 276-ПП) в случае если на земельном участке планируется строительство (реконструкция) объектов, оказывающих влияние на развитие городской инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, по решению ГЗК города Москвы арендная плата за первый год срока действия договора аренды такого земельного участка рассчитывается в сумме арендной платы согласно приложению 1 к настоящему постановлению и арендной платы, установленной на основании рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
На основании решения Рабочей группы ГЗК г. Москвы от 09.09.2013 в„– 45 (п. 23.1.1) Департаменту поручено взыскать с арендатора доплату на заключение договора аренды земельного участка в связи с увеличением технико-экономических показателей объекта, о чем Департамент сообщил арендатору, направил в его адрес проект соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
В исходно-разрешительной документации от 21.10.2002 были указаны следующие параметры: максимальная общая площадь объекта - 13 950 кв. м; этажность - 3 надземных + 2 подземных этажа; верхняя отметка - 10 м. На основании указанной ИРД были одобрены Архитектурно-градостроительные решения (протокол Регламентного рассмотрения у Главного архитектора от 06.08.2004 в„– 22), получено положительное заключение Мосгосэкспертизы по проекту от 30.06.2005 в„– 162-П4/04 МГЭ. При этом, изменено функциональное назначение объекта на "Сервис-Центр" и уточнены технико-экономические параметры объекта: общая площадь - 13 919 кв. м; этажность - 3 надземных + 2 подземных этажа; верхняя отметка - 21,4 м.
В ноябре 2007 года Мосгосстройнадзор приостановил строительство в связи с ведением работ с отступлениями от утвержденного проекта.
На основании заключения Москонтроля от 12.05.2009 в„– 01-04-05-27/08 истец обратился за подготовкой Градостроительного плана земельного участка (далее - ГПЗУ), который был утвержден 21.12.2009 за в„– RU77-186000-000327.
Однако в ГПЗУ указаны параметры возможной застройки, соответствующие ранее утвержденной проектной документации (общая площадь - 13919 кв. м, этажность - 3), а не измененному застройщиком без согласования изменений в проект.
Как следует из свидетельства от 20.09.2011 в„– 77-77-17/001/2011-535, истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, 4-этажное (2 подземных этажа), площадь застройки 2574,6 кв. м, степень готовности - 93%.
Таким образом, в ходе строительства в проект вносились изменения по перепрофилированию объекта в центр розничной торговли. Изменилось количество этажей, вместо 3-х надземных этажей, построено 4 этажа, с изменением высотной отметки за счет изменения высоты этажей в составе объекта. В связи с изменением этажности, увеличилась общая площадь объекта с 13919 кв. м до 15890 кв. м, высотность здания с 21,4 м до 23,43 м.
В соответствии с разработанным Москомархитектурой ГПЗУ от 04.10.2012 в„– RU77-186000-006874, на земельном участке планировалось размещение офисно-торгового центра с технико-экономическими показателями: общая площадь объекта - 15890 кв. м. Установлено разрешенное использование земельного участка: объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров (1004 01), объекты размещения организаций общественного питания (1004 03), объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями(1001 07). Площадь застройки 2574,6 кв. м. Общая площадь объекта - 15890 кв. м; верхняя отметка - 23,43 м (этажность - 4 надземных + 2 подземных; количество машиномест - 146).
Поскольку изменились условия предоставления земельного участка, была произведена оценка рыночной стоимости данного объекта.
Во исполнение указанного решения Департаментом была заказана независимая оценка рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка (правовым основанием для определения размера доплаты на основании рыночной оценки является п. 3.4 постановления Правительства Москвы от 25.06.2006 в„– 273-ПП, в редакции постановления от 16.06.2011 в„– 276-ПП).
На основании Отчета в„– 645г-220/13 "Об оценке права на заключение договора аренды земельного участка площадью 5241 кв. м арендатору необходимо доплатить права аренды в связи с изменением технико-экономических показателей объекта.
Департамент письмом от 25.01.2013 в„– 33-И-483/13-(0)-0 направил истцу проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 18.01.1999 в„– М-01-01333 с просьбой в кратчайшие сроки рассмотреть и подписать представленный проект или направить обоснованные замечания, который был получен истцом, что подтверждается письмом общества от 04.03.2013 в„– 14-Г.
При рассмотрении дела суды установили, что истец не подписал дополнительное соглашение, отказ от его подписания или замечания департаменту не направил, однако письмами от 06.08.2013 в„– 70-Г и от 09.08.2013 в„– 75-Г подтвердил свои намерения о готовности доплатить стоимость права аренды земельного участка, завершить строительство и сдать объект в эксплуатацию, а также просил предоставить рассрочку в оплате.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что стороны пришли к соглашению, оформленному обменом вышеприведенных письменных документов, о возникновении у истца обязанности доплатить стоимость права аренды земельного участка.
При этом решение Рабочей группы ГЗК г. Москвы от 09.09.2013 в„– 45 истцом не оспаривалось.
Суды установили, что 27.09.2013 истец перечислил ответчику денежные средства в размере 25 606 000 руб., истцом 11.10.2013 получено разрешение на строительство объекта с увеличенными технико-экономическими показателями, а 22.10.2013 получено разрешение на ввод измененного объекта в эксплуатацию.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания полученной ответчиком суммы неосновательным обогащением и удовлетворения заявленных требований.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со ст. ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.
Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Разрешая возникший спор по существу, суды руководствовались п. 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Поскольку истцом перечислена доплата стоимости права аренды земельного участка в размере 25 606 000 руб., а также получено встречное исполнение обязательства: исполнены поручения Рабочей группы ГЗК г. Москвы от 09.09.2013 г. в„– 45, оформлен новый ГПЗУ, выдано разрешение на строительство объекта с увеличенными технико-экономическими показателями, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, суды пришли к правомерному выводу о достижении между сторонами соглашения относительно доплаты стоимость права аренды земельного участка.
На основании данного соглашения внесены истцом были внесены денежные средства в размере 25 606 000 руб., заявленные ко взысканию в качестве неосновательного обогащения.
С учетом изложенного суды обоснованно отказали в иске в связи с недоказанностью факта возникновения неосновательного обогащения на стороне ответчика.
Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При повторном рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанции и принятии обжалуемых судебных актов полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.
С учетом изложенных обстоятельств предусмотренные в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для их отмены или изменения принятого постановления отсутствуют, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2016 года по делу в„– А40-204532/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2016 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА

Судьи
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------