АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2016 г. по делу в„– А40-187195/15

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 26 октября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Мысака Н.Я. Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от истца: ООО "Самсон-Фарма" - Сидельников Д.А., дов. от 23.09.15
от ответчика: Департамент городского имущества города Москвы - Яшкин А.В., дов. от 07.12.15 в„– 33-Д-696/15,
рассмотрев 25 октября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 22 июля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левченко Н.И., Лаврецкой Н.В., Расторгуевым Е.Б.
по иску ООО "Самсон-Фарма"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Самсон-Фарма" (далее - ООО "Самсон-Фарма") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, 2-я Владимирская ул., д. 45 (общая площадь 344,4 кв. м), путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:
"3.1. Цена объекта составляет 33 478 710 рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
"3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 557 978 рублей 50 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.02.2016 урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Самсон-Фарма" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 45, общей площадью 344,4 кв. м, изложив пункты 3.1 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:
"Пункт 3.1 цена объекта составляет 69 783 000 рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункт 3.4 оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 числа каждого месяца.
Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 163 050 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
При этом судом определена стоимость имущества, предложенная Департаментом и определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости, выполненной ООО "АБН Консалт".
Учитывая существенное различие в цене выкупаемого имущества, предложенной ответчиком и истцом, Девятый арбитражный апелляционный суд назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения, проведение экспертизы поручено эксперту Автономной Некоммерческой Организации "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз" Бухтоярову В.В.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного от 22 июля 2016 года, решение Арбитражного суда города Москвы от 20.02.2016 отменено. Урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Самсон-Фарма" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 45, общей площадью 344,4 кв. м, изложив пункты 3.1 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:
Пункт 3.1 цена объекта составляет 26 697 000 рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункт 3.4 оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 числа каждого месяца.
Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 444 950 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение апелляционным судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.
Как установлено апелляционным судом и следует из представленных доказательств, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды в„– 04-00271/10 от 14.10.2010, в соответствии с которым истцу в аренду переданы нежилые помещения площадью 344,4 кв. м по адресу: г. Москва, 2-я Владимирская ул., д. 45.
Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона в„– 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ).
В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Закона в„– 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.02.2012 в„– 260-О-О, Закон в„– 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия указанных субъектов в приватизации арендуемого имущества (статья 1); в качестве дополнительной гарантии, предоставляемой субъектам малого и среднего предпринимательства, данный Федеральный закон предусматривает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком; при этом одним из условий реализации субъектами малого и среднего предпринимательства такого преимущественного права является нахождение арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3).
Между сторонами отсутствует спор о праве общества на выкуп арендованного им недвижимого имущества в порядке Закона в„– 159-ФЗ, спорным является выкупная цена объекта.
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона в„– 135-ФЗ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо в„– 92), в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Судами установлено, что арендуемое имущество находилось во временном владении и временном пользовании ООО "Самсон-Фарма" непрерывно в течение более двух лет до дня вступления в силу Закона (04.08.2008) на основании договора аренды недвижимого имущества от 14.01.2010 в„– 04-00271/10, который начиная с 20.08.2012 считается заключенным на неопределенный срок.
Истец, полагая, что в соответствии с нормами Закона в„– 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 29.06.2015 обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений.
Департамент городского имущества города Москвы 11.08.2015 направил ответчику для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 45, общей площадью 344,4 кв. м, по условиям которого стоимость выкупаемого нежилого помещения составила 69 783 000 рублей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Письмом 25.08.2015 Департамент городского имущества города Москвы протокол разногласий ООО "Самсон-Фарма" отклонил, что послужило основанием для обращения с данным иском в суд.
Истец передал подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий ответчику, в котором п. 3.1. и 3.4 были изложены в иной редакции. Согласно пунктам 3.1, 3.4 в редакции истца цена объекта составляет 33 478 710 рублей.
Согласно статье 166 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Удовлетворяя заявленные требования и определяя цену объекта в размере 69 783 000 рублей, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказана недостоверность отчета об оценке рыночной стоимости от 20.07.2015 в„– 773Г/1052, выполненным ООО "АБН-Консалт" по заказу Департамента.
Суд апелляционной инстанции обоснованно не согласился с выводами суда первой инстанции и пришел к правильному выводу о заключении договора по цене, определенной судебной экспертизой.
Согласно статье 12 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, суд апелляционной инстанции назначил экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 45, общей площадью 344,4 кв. м, поручив ее проведение эксперту Автономной Некоммерческой Организации "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз" Бухтоярову В.В.
На основании представленного экспертного заключения от 09.06.2016, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 344,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Владимирская, д. 45, по состоянию на 29.06.2015 составляет 26 697 000 рублей без учета НДС.
Апелляционный суд указал, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 в„– 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 73-ФЗ).
Кроме того, в судебном заседании апелляционной инстанции 07.07.2016 был допрошен эксперт Бухтояров В.В., который подтвердил выводы, изложенные в выполненном им экспертном заключении.
Апелляционным судом сделан вывод о том, что экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2016 года по делу в„– А40-187195/15 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------