АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2016 г. по делу в„– А40-18179/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Петровой В.В., Шишовой О.А.
при участии в заседании:
от заявителя ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" - Свиридов В.В. по доверенности от 08.12.2015
от заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве - Скиперский А.С. по доверенности от 31.12.2015
рассмотрев 29 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве (заинтересованного лица)
на решение от 10 июня 2015 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Дейна Н.В.,
и постановление от 19 октября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Поташовой Ж.В., Поповым В.И., Яковлевой Л.Г.,
по заявлению ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве
о признании незаконным решения

установил:

закрытое акционерное общество "ВТБ Управление активами" ДУ Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" (далее - ЗАО "ВТБ Управление активами" или заявитель) 05.02.2015 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа (решения) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, регистрирующий орган), оформленного сообщением от 07.11.2014 в„– 11/012/2014-571, в государственной регистрации прекращения договора субаренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, строение 2, а также об обязании Управления Росреестра по Москве устранить эти нарушения.
В обоснование заявленных требований ЗАО "ВТБ Управление активами" указывает на то, что оспариваемый отказ регистрирующего органа не соответствует законодательству и нарушает их права и законные интересы, поскольку на государственную регистрацию заявителем был представлен полный перечень документов, предусмотренных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.06.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015, требования ЗАО "ВТБ Управление активами" удовлетворены и отказ (решение) Управления Росреестра по Москве от 07.11.2014 в„– 11/012/2014-571 признан незаконным и на Управление Росреестра по Москве возложена обязанность устранить вышеуказанные нарушения прав заявителя - произвести государственную прекращения аренды по заявлению от 25.09.2014 в„– 77-77-11/012/2014-571.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами Управление Росреестра по Москве обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой это лицо просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать ЗАО "ВТБ Управление активами" в полном объеме.
В обоснование своей кассационной жалобы регистрирующий орган ссылается на то, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, поскольку приняты с нарушением норм материального права, а также указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам по делу.
В судебном заседании 29.02.2016 объявлялся перерыв с 09 час. 15 мин. до 11.10 мин.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы Управления Росреестра по Москве к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 25.09.2014 ЗАО "ВТБ Управление активами" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации прекращения договора субаренды от 01.08.2003 в„– 15/27/105 (регистрационная запись от 25.06.2004 в„– 77-01/30-629/2004-373), о чем в книгу учета входящих документов в„– 11/012/2014 внесена запись в„– 571.
Вместе с тем, сообщением от 10.10.2014 в„– 11/012/2014-571 Управление Росреестра по Москве известило заявителя о наличии обстоятельств, препятствующих государственной регистрации и о приостановке регистрации. В качестве таких обстоятельств было указано, что не представлено соглашение о расторжении договора аренды.
Решением Управления Росреестра по Москве от 07.11.2014 в„– 11/012/2014-571 в государственной регистрации прекращения договора субаренды от 01.08.2003 в„– 15/27/105 было отказано по причине не предоставления вышеперечисленных документов.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования ЗАО "ВТБ Управление активами", исходили из того, что заявитель обратился к регистрирующему органу в надлежащем порядке, приложив к своему заявлению все необходимые документы.
При этом, суды сослались на то, что основанием прекращения обременения является сам зарегистрированный договор субаренды, а именно прекращение договора субаренды, заключенного на определенный срок, истечением его срока действия, как и предусмотрено пунктом 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Документы, выражающие содержание указанной сделки были представлены в регистрирующий орган при ее заключении. В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества, регистрируемого "как обременение прав арендодателя соответствующего помещения", то есть осуществляется государственная регистрация сделки, а не передачи недвижимого имущества, следовательно, в данном случае отсутствуют правовые основания у регистрирующего органа в отказе в государственной регистрации прекращении договора субаренды.
Кроме того, суды указали на то, что объектом субаренды по договору субаренды от 01.08.2003 в„– 15/27/105 являются помещения в здании, находящемся по адресу: г. Москва, Трехпрудный пер., д. 9, стр. 2, арендодателем по договору субаренды был предыдущий собственник здания - Компания с ограниченной ответственностью "ДЖЕНСТОК ЛИМИТЕД", срок аренды до 31.12.2007.
Вместе с тем, заявитель 26.03.2009 приобрел в собственность вышеуказанное здание, а на момент его приобретения срок аренды истек. В свидетельстве о государственной регистрации права серия 77-АН в„– 679224 информация об обременении по договору аренды от 01.08.2003 в„– 15/27/105 отсутствовала, тогда как заявитель 10.09.2014 получил выписку из ЕГРП, согласно которой на здании числилось обременение в виде аренды по договору субаренды от 01.08.2003 в„– 15/27/105.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой и суда апелляционной инстанций о том, что государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор субаренды был заключен, осуществляется на основании заявления любой его стороны и не требует представления каких-либо дополнительных документов, в том числе свидетельствующих о том, что договор субаренды не был возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.
Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно пунктам 22 и 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 в„– 135, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.
Внесение в Единый государственный реестр прав записей о регистрации прекращения и расторжения договора аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Между тем, помимо указанного заявления в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В силу пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Таким образом, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи. Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае сторона, обратившаяся с заявлением о прекращении аренды, должна представить документы, подтверждающие, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При досрочном расторжении договора аренды регистрационная запись об аренде погашается на основании соглашения сторон о расторжении договора или вступившего в законную силу решения суда о досрочном расторжении договора. Решение суда о признании договора аренды недействительным также является основанием для погашения регистрационных записей об аренде.
Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства являлось необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.
В силу статьи 20 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Обременение в виде аренды помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, строение 2, с учетом отсутствия каких-либо доказательств, подтверждающих то, что договор субаренды от 01.08.2003 в„– 15/27/105 является действующим, нарушает права и законные интересы ЗАО "ВТБ Управление активами" как собственника этих помещений.
В связи с вышеизложенными нормами права, а также с учетом фактических обстоятельств по делу, установленных судами первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции не может согласиться с доводами регистрирующего органа о том, что оспариваемое решение регистрирующего органа является законным, поскольку наличие зарегистрированного в ЕГРП обременения в виде аренды помещений препятствует обществу осуществлять права собственника в части распоряжения этим имуществом, нарушает его права и законные интересы, в том числе и потому, что помещения в этом здании не могут быть сданы в аренду по новому договору аренды на срок более одного года, так как в ЕГРП уже числится запись о передаче этих помещений в аренду по договору субаренды от 01.08.2003 в„– 15/27/105.
Таким образом, правильно установив незаконность отказа регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения договора субаренды от 01.08.2003 в„– 15/27/105, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования заявителя.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 июня 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2015 года по делу в„– А40-18179/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.Н.КРЕКОТНЕВ

Судьи
В.В.ПЕТРОВА
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------