АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2016 г. по делу в„– А41-37233/2015

Резолютивная часть объявлена 17 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Бочаровой Н.Н., Петровой В.В.
при участии в заседании:
от истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - не явился, извещен
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" - Краснов С.В., доверенность от 25.02.2015 г.
от третьего лица - Администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - не явился, извещен
рассмотрев 17 февраля 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" (ответчик)
на решение Арбитражного суда Московской области
от 02 октября 2015 года
принятое судьей Богатиной Ю.Г.
на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда
от 07 декабря 2015 года
принятое судьями Катькиной Н.Н., Бархатовым В.Ю., Коротковой Е.Н.
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа "Город Йошкар-Ола"
к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение" (ОГРН 1135027002285)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами
третье лицо: Администрация городского округа "Город Йошкар-Ола"

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение" (далее - ООО "Возрождение") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в„– 2248/2005-н от 16 сентября 2005 года за период с 27.11.13 по 4 квартал 2014 года в сумме 4 150 437 руб. 14 коп., пени за период с 26.03.14 по 10.04.15 в сумме 296 466 руб. 92 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму 4 446 904 руб. 06 коп. с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения.
До вынесения решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил взыскать с ООО "Возрождение" 4 099 858 руб. основного долга, 265 234 руб. 30 коп. пени.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Администрация городского округа "Город Йошкар-Ола".
Решением от 02 октября 2015 года Арбитражный суд Московской области иск удовлетворил полностью.
Суд первой инстанции счел заявленные требования правомерными и подтвержденными предоставленными доказательствами, тогда как ответчик доказательств надлежащего исполнения своих договорных обязательств не предоставил.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 декабря 2015 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Возрождение", которое не согласно с судебными актами, просит их отменить частично, в связи с нарушением норм материального права и не соответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принять новый судебный акт о взыскании с ответчика задолженности по арендой плате в сумме 140 883 руб. 52 коп. и соответствующих сумм пени.
Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что задолженность по арендной плате в сумме 140 83 руб. 52 коп. им признается. Между тем, по мнению заявителя, при рассмотрении данного дела суды не оценивали соответствие постановлений Администрации г. Йошкар-Олы от 21 января 2005 года в„– 64 и от 28 декабря 2011 года в„– 3477 принципам, изложенным в постановлении Правительства Российской Федерации в„– 582.
Заявитель не согласен с методикой расчета арендной платы, полагает, что установленный Администрацией чрезмерно высокий размер арендной платы заведомо не соответствовал принципу экономической обоснованности. При этом, спорный земельный участок используется для социально значимых видов деятельности.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, указав на то, что нарушены основные принципы формирования арендной платы, начисленная истцом арендная плата является завышенной, учитывая социальное значение объектов, просил судебные акты отменить, иск удовлетворить в признаваемой им сумме задолженности.
Вместе с тем, на вопросы суда, представитель заявителя кассационной жалобы, пояснил, что социально значимые объекты строятся на соседнем земельном участке.
Кассационным судом направлены в адрес истца и третьего лица копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.
Поступивший в суд кассационной инстанции (17 февраля 2016 года) отзыв Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" на кассационную жалобу возвращен судом истцу, поскольку он не был направлен заблаговременно в адрес суда и отсутствуют доказательства направления его копии в адрес других лиц, участвующих в деле.
Определением от 16 февраля 20016 года Арбитражный суд Московского округа отказал в удовлетворении ходатайства Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи ввиду незаблаговременной подачи такого ходатайства и отсутствии в связи с этим объективной технической возможности организовать участие представителей лиц, участвующих в деле, путем использования систем видеоконференц-связи.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с интернет-сайта о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.
Выслушав явившегося представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 16 сентября 2005 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (арендодатель) и ООО "Маристройинвест" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка в„– 2248/2005-н, по условиям которого арендатору в аренду на неопределенный срок был передан земельный участок общей площадью 2 330 кв. м, с кадастровым номером 12:05:0506008:0021, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, пл. Революции, д. 3, территориально-экономическая оценочная зона в„– 1, для строительства второй очереди жилого дома со встроенными помещениями предприятий обслуживания и художественной школы.
27 ноября 2013 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства - 148-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, площадью застройки 1 089,9 кв. м, степень готовности 39%, адрес объекта: РМЭ, г. Йошкар-Ола, ул. К. Маркса - пл. Революции. Правообладателем вышеуказанного объекта недвижимости стало ООО "Возрождение" (л.д. 15).
Вместе с тем, 20 января 2014 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (арендодатель) и ООО "Возрождение" (арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в„– 2248/2005-н от 16 сентября 2005 года, согласно которому расчет годового размера арендной платы определяется в соответствии с постановлением Главы администрации г. Йошкар-Олы в„– 64 от 21 января 2005 года, независимым оценщиком. Начисление арендной платы производится с 27 ноября 2013 года.
26 февраля 2014 года ООО "Возрождение" направило в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" протокол разногласий по дополнительному соглашению, который был отклонен письмом истца в„– 02-14/2211 от 24 марта 2014 года.
Пунктом 2.2 договора аренды от 16 сентября 2005 года предусмотрено, что арендная плата за участок вносится ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года.
Обращаясь в арбитражный суд, истец ссылался на то, что ООО "Возрождение" принятые на себя обязательства по внесению арендной платы исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 4 099 858 руб. 92 коп. за период с 27.11.2013 по 31.12.2014, на которую начислены пени.
Суды обеих инстанций признали требования истца обоснованными и суд кассационной инстанции с выводами судов соглашается в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как установили суды обеих инстанций, в связи с регистрацией права собственности ООО "Возрождение" на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 12:05:0506008:0021, общество приняло на себя права и обязанности арендатора данного участка от ООО "Маристройинвест".
Пунктом 2.2 договора аренды от 16 сентября 2005 года предусмотрено, что арендная плата за участок вносится ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года.
Согласно уведомлениям Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" в„– 08/1221 от 02.04.09 и в„– 08-31/416 от 23.01.15 расчет арендной платы производится на основании постановления Главы администрации города Йошкар-Олы в„– 64 от 21 января 2005 года "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола".
В соответствии с пунктом 4 Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола", утвержденного указанным постановлением, арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим лицам для строительства, начисляется в размере, определяемом независимым оценщиком на основе рыночной стоимости годового размера арендной платы, до дня ввода построенного объекта в эксплуатацию и получения в соответствии с нормами градостроительного законодательства соответствующего документа - разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Постановлением администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" в„– 3477 от 28 декабря 2011 года "О внесении изменений в постановление главы администрации города Йошкар-Олы в„– 64 от 21 января 2005 года" был изменен порядок начисления арендной платы, согласно которому арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим и физическим лицам в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона в„– 137-ФЗ от 25.10.01 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному в соответствии с пунктом 15 статьи 3 данного Федерального закона (за исключением индивидуального жилищного строительства), устанавливается на основе рыночной стоимости годового размера арендной платы, определяемой независимым оценщиком, привлеченным муниципальным образованием "Город Йошкар-Ола" в соответствии с Федеральным законом в„– 94-ФЗ от 21.07.05 "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".
При этом, размер арендной платы не может быть меньше двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, пяти процентов от кадастровой стоимости - в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 4 Порядка определения размера арендной платы за земли, арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим и физическим лицам для строительства (за исключением строительства жилищного фонда, медицинских, образовательных, детских дошкольных и других социальных учреждений, дачного строительства), устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком, привлеченным муниципальным образованием "Город Йошкар-Ола" в рамках муниципального заказа на конкурсной основе, в соответствии с Федеральным законом в„– 135-ФЗ от 29.07.98 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суды также установили, что согласно представленному в материалы дела отчету об оценке ООО "Бизнес-Оценка" в„– 258/09-12 стоимость права аренды (размер годовой арендной платы) земельного участка с кадастровым номером 12:05:0506008:0021 на 2013 год составляет 1 926 000 руб.
Стоимость права аренды (размер годовой арендной платы) на 2014 год определена на основании отчета об оценке в„– 189-13 от 10.12.13 ООО "Новый Дом" и составляет 4 010 000 руб.
Поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Возрождение" доказательств уплаты арендных платежей в полном объеме за период с 27.11.13 по 31.12.14 не предоставило, суды обеих инстанций правомерно удовлетворили требования о взыскании основной задолженности и пени, начисленной на основании пункта 5.2 договора аренды.
Доводы кассационной жалобы, касающиеся несогласия с методикой определения арендной платы подлежат отклонению как несостоятельные.
В пункте 2.3 договора аренды указана формула, по которой производится расчет годовой арендной платы за пользование земельным участком: площадь земельного участка x номер ТЭО зоны x ставка арендной платы x корректирующий коэффициент.
Пунктом 2.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы). В случае изменения ставки арендной платы Арендодатель извещает Арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью настоящего договора, принимается и исполняется Арендатором в бесспорном порядке. Начисление арендной платы по измененным ставкам производится с момента принятия соответствующего нормативного правового акта об изменении ставки арендной платы.
Из разъяснений, данных в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ, ст. 73 ЛК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
В пункте 19 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона в„– 137-ФЗ от 25.10.01 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации в„– 582 от 16.07.09 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а именно: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.
Помимо указанных Принципов, названным Постановлением Правительства Российской Федерации утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Как указал суд апелляционной инстанции, муниципальным образованием "Город Йошкар-Ола" порядок исчисления арендной платы был определен в постановлении Главы администрации города Йошкар-Олы в„– 64 от 21 января 2005 года "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола".
Учитывая изложенное, при толковании вышеуказанных Принципов и Правил с учетом соотношения с постановлением Главы администрации города Йошкар-Олы применительно к определению арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что установление на федеральном уровне применительно к земельным участкам, находящимся в федеральной собственности, предельного размера арендной платы, порядка и срока внесения арендной платы за такие земельные участки, не означает, что за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования или государственной неразграниченной собственности, размер арендной платы не может отличаться, если к земельным участкам на территории соответствующего публично-правового образования в соответствии с требованиями закона применяется в частности такой коэффициент как местоположение земельного участка.
Учитывая изложенный анализ и толкование подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям норм права, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что постановление Главы администрации города Йошкар-Олы в„– 64 от 21.01.05 в части регулирования вопросов расчета арендной платы за земельные участки в Московской области, не противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации в„– 582 от 16.07.09.
В этой связи, суд признал представленный истцом расчет арендной платы соответствующим нормам действующего законодательства.
При таких обстоятельствах, отклоняются как несостоятельные доводы кассационной жалобы о чрезмерно высоком размере арендной платы не соответствующим, по мнению заявителя, принципу экономической обоснованности, о не соответствии постановлений Администрации г. Йошкар-Олы от 21 января 2005 года в„– 64 и от 28 декабря 2011 года в„– 3477 принципам, изложенным в Постановлении Правительства Российской Федерации в„– 582.
Доводы кассационной жалобы не опровергают обстоятельств, установленных судами обеих инстанций, доказательств в подтверждение доводов о наличии на земельном участке социально значимых объектов в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не предоставлено.
Между тем, иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами нижестоящих инстанций фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
Учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение и постановление являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 02 октября 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 декабря 2015 года по делу в„– А41-37233/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
В.В.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------