АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 марта 2016 г. по делу в„– А40-112170/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Волкова С.В., Крекотнева С.Н.,
при участии в заседании:
от истца Государственного унитарного предприятия города Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов - Бузник Я.В., доверенность от 11.01.2016,
от ответчика ЗАО "СоюзТрансЭнергоСвязь" - Малахов В.К., генеральный директор, решение от 01.12.2014 в„– 1/14, приказ от 01.12.2014 в„– 1,
от третьих лиц: Департамента городского имущества города Москвы - представитель не явился, извещен,
Управления Росреестра по Москве - представитель не явился, извещен,
рассмотрев 09 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Государственного унитарного предприятия города Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов
на постановление от 21 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Тихоновым А.П., Левиной Т.Ю., Савенковым О.В.,
по иску Государственного унитарного предприятия города Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов
(ИНН 7704010270 ОГРН 1027700326840)
к закрытому акционерному обществу "СоюзТрансЭнергоСвязь"
(ИНН 8001040699 ОГРН 1028002319377)
третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы, Управление Росреестра по Москве
о взыскании задолженности в размере 1 331 292,90 руб., пени в размере 36 610,56 руб. о расторжении договора аренды в„– 08-453/06 от 08.08.2006 г., об обязании освободить и передать нежилое помещение общей площадью 243,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 34,

установил:

Государственное унитарное предприятие города Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов (далее - ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "СоюзТрансЭнергоСвязь" (далее - ЗАО "СоюзТрансЭнергоСвязь", ответчик) о взыскании задолженности в размере 1 331 292,90 руб., пени в сумме 36 610,56 руб., о расторжении договора аренды в„– 08-453/06 от 08.08.2006 г. и выселении ответчика из нежилого помещения, площадью 243,9 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Удальцова, д. 34.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. статьи 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды от 08.08.2006 г. в„– 08-453/06.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы и Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии города Москвы.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.09.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015 года решение суда первой инстанции изменено в части взыскания с ЗАО "СоюзТрансЭнергоСвязь" в пользу ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов относительно суммы долга и пени. С ЗАО "СоюзТрансЭнергоСвязь" в пользу ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов взыскано 503 653 руб. 50 коп. задолженности по арендным платежам; в части взыскания неустойки в сумме 36 610 руб. 56 коп. - отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец - ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015 отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 29.09.2015 года оставить в силе. В обоснование кассационной жалобы истец ссылается на дополнительное соглашение от 01.04.2009 года, которым стороны согласовали размер арендных платежей; приводит довод о том, что суд апелляционной инстанции неправомерно исходил при определении суммы задолженности по арендным платежам из размера арендной ставки, равной 3 500 руб. за 1 кв. м, установленной для субъектов малого предпринимательства.
В суде кассационной инстанции представитель ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель ЗАО "СоюзТрансЭнергоСвязь" возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в постановлении суда от 21.12.2015.
В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенные Департамент имущества города Москвы и Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии города Москвы не явились, в связи с чем суд рассматривает дело в их отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в решении суда первой инстанции и постановлении апелляционного суда, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит кассационную жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, во исполнение заключенного между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) и зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды от 08.08.2006 г. в„– 08-453/06 арендатору во временное владение и пользование на срок до 01.08.2016 года были предоставлены нежилые помещения, общей площадью 243,9 кв. м, расположенные в здании по адресу: город Москва. ул. Удальцова, д. 34.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Указанные помещения принадлежат истцу на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.02.2003 (бланк серии 77 АБ в„– 0664692) и были переданы на основании распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 21.12.2001 в„– 5224-Р в соответствии с контрактом на право хозяйственного ведения от 10.06.2002 в„– О-1142.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По условиям пункта 4.2.5 договора в случае изменения базовой стоимости 1 кв. м строительства, изменении размера минимальной ставки годовой арендной платы и методики расчета арендной платы, устанавливаемых распоряжением Правительства Москвы, арендатор обязан заключить с арендодателем соответствующее соглашение об увеличении арендной платы; при не получении соответствующего письменного уведомления или проекта соглашения об изменении арендной платы или методики ее расчета, устанавливаемых распоряжением Правительства Москвы, арендатор обязан заключить такое соглашение на условиях, предложенных арендодателем в течение одного месяца с момента опубликования соответствующего распоряжения Правительства Москвы в средствах массовой информации.
Согласно дополнительному соглашению от 01.04.2009 года на основании постановления Правительства Москвы от 19.07.2005 в„– 520-ПП арендная плата была увеличена и составила 7 709,54 руб. в год за 1 кв. м (без НДС), что составляет 221 882 руб. 15 коп. в месяц, включая НДС.
В связи с наличием у ответчика задолженности по арендным платежам истец в досудебном порядке урегулирования спора направил в адрес ответчика претензию от 08.05.2015 г. (т. 1 л.д. 32,33), в которой информировал последнего о наличии у него задолженности в размере 1 109 410 руб. 75 коп. за период январь - май 2015 года со ссылкой на дополнительное соглашение от 01.04.2009 г. и необходимость ее погашения. В претензии ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов указывало, что в случае непогашения задолженности в 30-дневный срок с момента получения настоящей претензии, арендодатель вынужден будет обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.
Предложением, оформленным письмом от 08.06.2015 и направленным в адрес ответчика (т. 1 л.д. 35, 36), истец просил оплатить задолженность за период январь - июнь 2015 года, в связи с неоплатой арендных платежей и расторгнуть на основании п. 2 ст. 452 ГК РФ договор.
Оставление претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 329, 330, 450, п. 2 ст. 453, ст. ст. 606, 614, 622 Гражданского кодекса РФ, исходил из наличия имеющейся у ответчика задолженности по арендным платежам за период с января по июнь 2015 года в размере 1 331 292 руб. 90 коп. и начисленных на сумму долга пеней в размере 36 610 руб. 56 коп. в связи с несвоевременной оплатой аренды. При этом суд установил, что арендатор в спорном периоде пользовался арендованными помещениями, однако арендную плату в размере, согласованном сторонами в дополнительном соглашении от 01.04.2009, не оплачивал.
Апелляционный суд, изменяя решение суда первой инстанции в части сумм задолженности и пени, исходил из того, что ответчик, являясь субъектом малого предпринимательства, должен оплачивать арендные платежи согласно п. п. 4.1.3, 7.5 договора, в связи с чем задолженность составляет за указанный период 503 653,50 руб. из расчета 3 500 руб. за 1 кв. м.
Суд кассационной инстанции находит ошибочным выводы апелляционного суда в отношении измененной части арендных платежей и пени.
По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Условиями договора аренды (пункт 4.2.5) предусмотрена обязанность арендатора при изменении размера минимальной ставки годовой арендной платы и методики расчета арендной платы, устанавливаемых распоряжением Правительства Москвы, заключить с арендодателем соответствующее соглашение об увеличении арендной платы на условиях, предложенных арендодателем, в течение одного месяца с момента опубликования соответствующего распоряжения Правительства Москвы в средствах массовой информации.По смыслу пункта 1 статьи 450, пункта 3 статьи 452 Гражданского кодекса российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что в случаях, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего Постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.
Поскольку дополнительным соглашением от 01.04.2009 года изменение арендной ставки и установление ставки арендной платы в размере 221 882,15 руб. в месяц было согласовано сторонами сделки, а иных соглашений в последующем достигнуто не было, в судебном порядке изменения в части размера арендной платы в договор аренды не вносились, то в силу вышеприведенных норм права в спорный период январь - июнь 2015 года договор аренды считается измененным на указанных условиях, обязательства сторон сохраняются в измененном виде согласно дополнительному соглашению от 01.04.2009 года.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с п. 6.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке в размере 1/200 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Суд первой инстанции, установив факт просрочки ответчиком оплаты арендных платежей за период с января по июнь 2015 г., пришел к правильному выводу о наличии у истца права на взыскание пени в размере 36 610 руб. 56 коп.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Суд первой инстанции исходил из существенного нарушения ответчиком условий договора, а именно: наличие неоднократной просрочки оплаты арендных платежей.
Выводы суда первой инстанции не противоречат правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах", ст. ст. 309, 310, 329, 330, 450, п. 2 ст. 453, ст. ст. 606, 614, 622 Гражданского кодекса РФ.
В связи с чем постановление апелляционного суда от 21.12.2015 подлежит отмене, а решение суда первой инстанции от 29.09.2015 - оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление от 21 декабря 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А40-112170/2015 отменить.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 сентября 2015 по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА

Судьи
С.В.ВОЛКОВ
С.Н.КРЕКОТНЕВ


------------------------------------------------------------------