Типы документов



Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.08.2016 N Ф05-11382/2016 по делу N А41-93269/2015
Требование: О урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.
Обстоятельства: Вступившими в законную силу судебными актами по другому делу установлено, что истец имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества. При заключении договора между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы в досудебном порядке.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку экспертное заключение, определяющее рыночную стоимость спорного объекта, является допустимым доказательством по делу, истец вправе требовать заключения договора купли-продажи с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Суд первой инстанции Арбитражный суд Московской области



АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2016 г. по делу в„– А41-93269/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Дунаевой Н.Ю., Мысака Н.Я.,
при участии в заседании:
от истца - Помазковой А.В. по доверенности от 2904.2015 в„– 1,
от ответчика - Асоновой М.Н. по доверенности от 29.12.2015 в„– 4131/2-35,
рассмотрев 08 августа 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Администрации Ступинского муниципального района Московской области
на решение от 01 марта 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Бондаревым М.Ю.,
и постановление от 30 мая 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Ханашевичем С.К., Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью Ресторан "ЦЕНТРАЛЬНЫЙ"
к Администрации Ступинского муниципального района Московской области
третье лицо Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества

установил:

Общество с ограниченной ответственностью ресторан "Центральный" (далее ООО ресторан "Центральный", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 725,6 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Московская область, г. Ступино, ул. ул. Комсомольская, д. 17/16, а именно:
Принять п. 4.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости и составляет 16 368 737 (шестнадцать миллионов триста шестьдесят восемь тысяч семьсот тридцать семь) рублей без учета НДС".
Принять п. 4.3 договора в следующей редакции: "Оплата недвижимого имущества осуществляется в рассрочку, срок которой составляет пять лет, посредством ежеквартальных выплат в равных долях, начиная с даты подписания настоящего договора купли-продажи. На сумму денежных средств, по плате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества".
Принять п. 7.2.1 договора в следующей редакции: "Оплатить выкупленное имущество в полном в соответствии с п. 4.1 и в срок, установленный в п. 4.2 настоящего договора".
Принять п. 7.2.5 договора в следующей редакции: "В течение семи календарных дней после ежеквартальной оплаты стоимости Имущества представить Продавцу документы подтверждающие оплату".
Пункт 7.2.7 договора исключить из текста договора.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2016 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2015 года, исковые требования удовлетворены.
Суды исходили из того, что вступившими в законную силу судебными актами по делу в„– А41-13301/12 установлено, что ООО ресторан "Центральный" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества, суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутых нежилых помещений, направить проект договора купли-продажи названных помещений.
По настоящему делу (в„– А41-93269/2015) суд установил, что выкупная цена указанного имущества по состоянию на 18.01.2012 составляет 16 368 737 руб. (без учета НДС); в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях; положения указанного Закона не устанавливают обязанность покупателя страховать приобретаемое имущество.
Администрацией подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Заявитель жалобы указывает, что суды не приняли во внимание акт органа местного самоуправления - Приказ комитета по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области от 05.10.2015 в„– 39, который предусмотрен законом в качестве основания для заключения договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества по определенным в указанном приказе условиям о цене объекта и порядке оплаты выкупаемого имущества.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу в„– А41-13301/12 признан незаконным отказ Комитета по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО ресторан "Центральный" нежилого помещения площадью 725,6 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Комсомольская, д. 17/16; суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; суд обязал Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить ООО ресторан "Центральный" проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 43 975 050 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта от 30.04.2015 в„– 2/05/15.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 4.1 договора, указав цену объекта 25 550 000 руб. в соответствии отчетом независимого оценщика ИП Макаркина Валерия Егоровича в„– 669 от 12.11.2014.
Ответчик о результатах рассмотрения протокола разногласий к договору купли-продажи истца не уведомил.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО ресторан "Центральный" обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет в„– 669 от 12.11.2014 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 25 550 000 руб. без учета НДС.
Как указывает Администрация, в соответствии с отчетом об оценке от 30.04.2015 в„– 2/05/15 рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 43 975 050 руб. без учета НДС.
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 28.12.2015 назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 725,6 кв. м по состоянию на 18.01.2012, проведение которой поручено эксперту ООО "Защита".
Согласно заключению эксперта ООО "Защита" рыночная стоимость спорного объекта составила 16 368 737 руб. по состоянию на 18.01.2012.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 16 368 737 руб. (без учета НДС).
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Суды установили, что ООО ресторан "Центральный" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Пункты 7.2.1, 7.2.5 договора правомерно приняты в редакции истца ("Оплатить выкупленное имущество в полном в соответствии с п. 4.1 и в срок, установленный в п. 4.2 настоящего договора". "В течение семи календарных дней после ежеквартальной оплаты стоимости Имущества представить Продавцу документы подтверждающие оплату"), поскольку они не противоречат условиям договора о порядке оплаты выкупаемого помещения.
Пункт 7.2.7 договора ("Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца. Копию страхового полиса представить продавцу в пятидневный срок со дня заключения договора страхования) обоснованно исключен судом, так как Федеральным законом в„– 159-ФЗ не предусмотрена обязанность покупателя страховать приобретаемое имущество.
Довод Администрации о том, что суды необоснованно не приняли во внимание акт органа местного самоуправления - Приказ комитета по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области от 05.10.2015 в„– 39, который предусмотрен законом в качестве основания для заключения договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества по определенным в указанном приказе условиям о цене объекта и порядке оплаты выкупаемого имущества, несостоятелен.
Согласно названному приказу Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района во исполнение судебного акта по делу в„– А41-13301/12 определил осуществить возмездное отчуждение муниципального имущества - спорного нежилого помещения по цене 43 975 050 руб., указав следующий порядок оплаты: "оплата недвижимого имущества осуществляется единовременно, в течение 10 рабочих дней после подписания договора купли-продажи".
Данный приказ выполнен, истцу направлена копия решения об условиях приватизации имущества, проект договора купли-продажи арендуемого имущества на вышеуказанных условиях.
Как сказано выше, при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые в соответствии с действующим законодательством подлежат урегулированию сторонами в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если данные разногласия не были урегулированы в досудебном порядке.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2016 года по делу в„– А41-93269/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------