АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2016 г. по делу в„– А41-69574/2015

Резолютивная часть объявлена 11 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Бочаровой Н.Н., Кольцовой Н.Н.
при участии в заседании:
от заявителя - ЗАО "ЮИТ Московия" - Колесникова А.А., доверенность в„– 218 от 19.08.2015, сроком на 1 год,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Фирсов А.В., доверенность от 16.12.2015 в„– 484-Д, сроком по 31.12.2016,
рассмотрев 11 августа 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "ЮИТ Московия" (заявитель)
на постановление от 25 апреля 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Шевченко Е.Е., Виткаловой Е.Н., Иевлевым П.А.
по заявлению ЗАО "ЮИТ Московия" (ИНН 5040059722, ОГРН 1045007900080)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН 1047727043561, ИНН 7727270299)
о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка и обязании произвести государственную регистрацию прекращения права аренды данным земельным участком

установил:

Закрытое акционерное общество "ЮИТ Московия" (далее - ЗАО "ЮИТ Московия") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области) со следующими требованиями (с учетом принятого судом уточнения):
- признать незаконным отказ Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010110:68, площадью 3 680 кв. м с месторасположением примерно в 180 м по направлению на северо-запад от ориентира: дома в„– 13, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, г. Жуковский, ул. Наб. Циолковского, дом 13, микрорайон в„– 5А.
- обязать Управление Росреестра по Московской области произвести государственную регистрацию прекращения права аренды данным земельным участком.
Требования мотивированы тем, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка нарушает его права и не соответствует действующему законодательству.
Решением от 24 декабря 2015 года Арбитражный суд Московской области требования удовлетворил.
Суд первой инстанции исходил из того, что в отношении земельного участка, на котором в порядке долевого участия в строительстве возведено нежилое здание, в силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии применяются нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статьи 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с этим на земельный участок с 11 ноября 2009 года (с момента государственной регистрации первого права собственности на нежилое помещение в здании) возникло право общей собственности собственников помещений в нежилом здании, поэтому право аренды (обременение, зарегистрированное за обществом) в силу приведенных норм законодательства прекратилось с указанной даты (11.11.2009).
Таким образом, поскольку заявителем были предоставлены все необходимые документы, суд счел отказ регистрирующего органа незаконным.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2016 года решение отменено, в удовлетворении требований отказано.
Суд апелляционной инстанции, со ссылкой на правовую позицию, содержащуюся в определении Верховного суда Российской Федерации от 29 марта 2016 года в„– 305-ЭС15-16772 по делу в„– А41-58990/2014, указал на то, что поскольку в данном случае объект недвижимости на земельном участке является отдельно стоящим нежилым зданием и возводился не в порядке долевого участия в строительстве, то в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.
При этом, ни закон (в отношении отдельно расположенных нежилых помещений, зданий, не относящихся к общему имуществу жилого дома), ни договор аренды от 23 декабря 2005 года в„– 1105-КЗ не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.).
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО "ЮИТ Московия", которое не согласно с принятым постановлением суда апелляционной инстанции, просит его отменить, в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, решение оставить в силе.Заявитель кассационной жалобы со ссылкой на абзац 3 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что право аренды на земельный участок переходит к покупателю от застройщика в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на помещение. По мнению заявителя, поскольку объект строительства не принадлежит заявителю и в нем отсутствуют принадлежащие на праве собственности заявителю помещения, отказ в государственной регистрации прекращения аренды является незаконным.
При этом, как указывает заявитель, регистрирующий орган владел информацией об отчуждении объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, покупателям, поэтому требование дополнительных документов для государственной регистрации прекращения аренды земельного участка являлось незаконным.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил постановление отменить, решение оставить в силе.
Представитель Управления Росреестра по Московской области в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил постановление оставить без изменения, как принятое при правильном применении норм материального права.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований к отмене обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 23 декабря 2005 года между Комитетом имущественных отношений г. Жуковский и ЗАО "ЮИТ Московия" заключен договор аренды в„– 1105-КЗ земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010110:68, площадью 3 680 кв. м, с месторасположением примерно в 180 м по направлению на северо-запад от ориентира: дома в„– 13, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, г. Жуковский, ул. Наб. Циолковского, дом 13, микрорайон в„– 5А, с дополнительными соглашениями "под строительство крытой автостоянки с помещениями административного назначения".
Срок действия договора аренды (с учетом дополнительных соглашений) установлен с 23.12.2005 по 20.08.2009.
Согласно пункту 2.2 договора аренды по окончании срока действия договор мог быть продлен по согласию сторон специальным дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора.
Крытая автостоянка с помещениями административного назначения введена обществом в эксплуатацию 30 июля 2009 года (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.07.2009 в„– RU50304000-59).
Посчитав, что договор аренды прекратил свое действие - 11 ноября 2009 года - с момента регистрации первого права собственности на помещение в крытой автостоянке с помещениями административного назначения, которая была построена на земельном участке (свидетельство о государственной регистрации права от 11.11.2009 серии 50 НД в„– 311778), общество 24 июля 2015 года обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка.
Сообщением от 04 августа 2015 года государственный регистратор приостановил государственную регистрацию до 03 сентября 2015 года в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
Не согласившись с данным приостановлением от 04 августа 2015 года, общество оспорило его в судебном порядке.
Сообщением от 03 сентября 2015 года государственный регистратор отказал в государственной регистрации в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, указав в качестве основания для отказа, в том числе на то, что обществом не представлено соглашение о расторжении договора аренды, равно как и решение суда о расторжении договора аренды в одностороннем порядке или иной документ, свидетельствующий о расторжении договора аренды в порядке, предусмотренном таким договором.
Отказ в государственной регистрации заявитель считает незаконным и не соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем, обратился в суд с настоящим заявлением.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований, поскольку они сделаны при правильном применении норм материального права, в связи со следующим.
В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.
Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума в„– 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума в„– 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.
По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.
В пункте 25 постановления Пленума в„– 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости.
Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 марта 2016 года в„– 305-ЭС15-16772 по делу в„– А41-58990/2014 и правильно была учтена судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.
Суд апелляционной инстанции также правильно указал на то, что поскольку ни закон (в отношении отдельно расположенных нежилых помещений, зданий, не относящихся к общему имуществу жилого дома), ни договор аренды от 23 декабря 2005 года в„– 1105-КЗ не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.
Таким образом, учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у суда первой инстанции не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем.
Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства является необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.
В силу статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Учитывая изложенное, регистрирующий орган обоснованно отказал в осуществлении регистрационных действий ввиду не предоставления соглашения о расторжении договора аренды, решения суда о расторжении договора аренды в одностороннем порядке или иного документа, свидетельствующего о расторжении договора аренды в порядке, предусмотренном таким договором.
Доводы кассационной жалобы о том, что по делу в„– А41-58990/2014 был иной предмет спора (арендная плата по договору аренды земельного участка), об отсутствии у заявителя прав собственности на объект строительства и помещений в нем, отклоняются, поскольку в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 марта 2016 года в„– 305-ЭС15-16772 содержится правовая позиция, которая подлежит применению при решении вопроса о прекращении права аренды застройщика на земельный участок в аналогичной правовой ситуации. Таким образом, доводы кассационной жалобы основаны на неправильном толковании норм права и не соответствуют сложившейся судебной практике.
Довод кассационной жалобы о незаконном истребовании регистрирующим органом дополнительных документов несостоятелен, поскольку регистрирующий орган указал о непредставлении заявителем документов, в рамках требований Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и гражданского законодательства.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить неправомерность следующих выводов суда апелляционной инстанции.
Так, в постановлении суда апелляционной инстанции на странице 9 абзацы 2, 3 снизу судом указано: "... в силу закона право владения и пользования общества упомянутым земельным участком прекратилось.
При таких обстоятельствах общество вправе не перечислять арендную плату по договору аренды с администрацией с даты продажи последнего нежилого помещения в указанном объекте, а также не может нести административную ответственность за использование с этой даты земельного участка не по назначению".
Между тем, вопросы выполнения обязательств по арендным отношениям не входят в предмет доказывания по данному делу, рассматриваемому в рамках административного судопроизводства, соответственно, суд апелляционной инстанции не вправе был делать какие-либо правовые выводы, затрагивая эти вопросы, тем более, что они фактически входят в противоречие с изначально правильно указанной судом апелляционной инстанции правовой позицией, на основании которой им приняты окончательные выводы.
В то же время, поскольку выводы суда апелляционной инстанции, признавшего обжалуемый отказ регистрирующего органа правомерным, сделаны на основании правильного применения норм материального права и с соблюдением принципа правовой определенности, то оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены постановления суда апелляционной инстанции, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2016 года по делу в„– А41-69574/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
Н.Н.КОЛЬЦОВА


------------------------------------------------------------------