АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2016 г. по делу в„– А40-95839/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего судьи Аталиковой З.А.
судей Дунаевой Н.Ю., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - Карпов Р.Д. по доверенности от 10 сентября 2014 года
от ответчика - Гречко А.В. по доверенности от 07 декабря 2015 года в„– 33-Д703/15
от третьего лица - не явился
рассмотрев 04 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 31 июля 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Буниной О.П.,
на постановление от 22 октября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С., Кузнецовой Е.Е.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Акция ЛТ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
с участием третьего лица: Департамента культурного наследия города Москва
об обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Акция ЛТ" (далее - ООО "Акция ЛТ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 16,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Большая Никитская, д. 21/18, стр. 4, по цене 3 521 000 руб. на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи с рассрочкой на 3 года (с учетом определения Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2014 года о выделении требований в отдельное производство и уточнением исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 18 ноября 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Департамент культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2015 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В обоснование кассационной жалобы заявитель жалобы указывает, что отчуждение отдельно стоящего здания, возможно только одновременно с отчуждением земельного участка на котором оно расположено; земельный участок, расположенный под спорным строением не сформирован как самостоятельный объект недвижимости; Департаментом предпринимаются необходимые действия для осуществления кадастрового учета земельного участка, после решения данного вопроса истец вправе реализовать право на выкуп, как здания, так и земельного участка, о чем Департамент проинформировал истца в ответ на его заявление о выкупе, в связи с чем в указанной ситуации Департамент не уклоняется от заключения договора купли-продажи; полагает выводы судов противоречат фактическим обстоятельствам спора; судами первой и апелляционной инстанций не разрешен вопрос о том, может ли быть объектом охраны не объект культурного наследия как таковой, а только часть этого объекта, и могут ли отчуждаться в связи с этим отдельные помещения в здании, являющимся объектом культурного наследия.
Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третье лицо явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этого лица.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель ООО "Акция ЛТ" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемое решение и постановление законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и ООО "ИСЛЕН" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) от 02 апреля 2004 года в„– 00-00187/04, находящегося в собственности города Москвы.
На основании вышеуказанного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение), общей площадью 16,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Большая Никитская, д. в„– 21/18, строение 4, квартал 46. Срок действия договора с учетом дополнительного соглашения от 06 апреля 2010 года продлен до 01 июля 2015 года.
Дополнительным соглашением от 15 декабря 2011 года стороны внесли изменения в договор аренды от 02 апреля 2004 года в„– 00-00187/04 в части изменения названия арендатора: с 15 декабря 2011 года вместо ООО "ИСЛЕН" название арендатора - ООО "Акция ЛТ".
13 сентября 2013 года ООО "Акция ЛТ" обратилось в Департамент с заявлением о продаже арендуемого недвижимого имущества. Впоследствии истцом ответчику направлена претензия (10 июня 2014 года) с предложением заключить договор купли-продажи спорного объекта на условиях прилагаемого к претензии проекта договора купли-продажи по цене 1.624.000 руб. В обоснование указанной в договоре цены нежилого помещения - 1.624.000 руб. без учета НДС истец представил отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, подготовленный ЗАО "Интегро" на основании договора на оказание услуг по оценке в„– 37-13 от 16 мая 2013 года с ООО "Акция ЛТ".
Судами установлено, что ООО "Акция ЛТ" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24 июля 2007 года в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года в„– 159-ФЗ).
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года в„– 159-ФЗ, пришли к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению и обязали ответчика к заключению договора купли продажи нежилого помещения.
Отклоняя возражения ответчика, указавшего, что при определении цены выкупаемого имущества не учтена стоимость земельного участка на котором расположено отдельно стоящее здание, являющееся предметом настоящего спора, суды первой и апелляционной инстанции указали на то, что решение вопроса о выкупе объекта недвижимого имущества в порядке, установленном Федерального закона от 22 июля 2008 года в„– 159-ФЗ, не может быть связано с вопросом об отчуждении земельного участка, на котором расположен этот объект, поскольку сфера этих правоотношений различна и регулируется разными федеральными законами. Действие Федерального закона от 22 июля 2008 года в„– 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
При этом, отклоняя доводы Департамента, суд отметил, что отсутствие кадастрового учета земельного участка под зданием как самостоятельного объекта, не может явиться основанием для отказа в заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды ссылками на положения Федерального закона от 25 июня 2002 года в„– 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее Федеральный закон в„– 73-ФЗ), Закона г. Москвы от 17 декабря 2008 года в„– 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" отклонили возражения ответчика, указавшего на то, что препятствием к выкупу спорного объекта является его отнесение к выявленному объекту культурного наследия "Городская усадьба Е.И. Маркова, 1823 - 1875 гг.: - Главный дом, 1823 - 1875 гг.; - Отрада, 1872 г.", придя к выводу, что отсутствуют доказательства нарушения приведенных норм закона, поскольку в данном случае приватизации подлежит здание как единый объект недвижимости.
Согласно части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
При этом частями 1, 7 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
В силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
В соответствии с пунктами 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
В соответствии с частью 1 статьи 29 Федерального закона от 21 декабря 2001 года в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.
В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального закона в„– 73-ФЗ объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
В соответствии с пунктом 1 статьи 48 Федерального закона в„– 73-ФЗ объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 50 Федерального закона в„– 73-ФЗ при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), по выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 названного Федерального закона.
В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона г. Москвы от 17 декабря 2008 года в„– 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 названной статьи, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.
Рассматривая предъявленные в рамках настоящего дела требования, и отклоняя возражения ответчика, суды исходили из того, что нежилые помещения общей площадью 16,4 кв. м расположены в выявленном объекте культурного наследия (ансамбле) "Городская усадьба Е.И. Маркова, 1823 - 1875 гг.: - Главный дом, 1823 - 1875 гг.; - Отрада, 1872 г.", одновременно указав, что приватизации подлежит здание как единый объект недвижимости.
В представленной в материалы дела выписке из Городского реестра недвижимости культурного наследия (т. 4, л.д. 16) указано, что выявленным объектом культурного наследия является ансамбль по адресу: Москва, Большая Никитская, д. 21/18, стр. 1. При этом, доказательства в которых определена площадь указанного объекта или иное описание, подтверждающее, что спорный объект, расположенный по адресу: г. Москва, Большая Никитская, д. 21/18, стр. 4 входит в выявленный объект культурного наследия (ансамбль), расположенный по адресу: г. Москва, Большая Никитская, д. 21/18, стр. 1 в материалах дела не содержится.
Таким образом, выводы суда не основаны на материалах дела.
Между тем, обстоятельства, связанные с установлением является ли спорный объект заявленный к выкупу помещением или зданием являются существенными для настоящего спора и определяют как предмет исследования суда так и нормы закона, подлежащие применению.
Пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что отчуждение зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением покупателю такого имущества земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его использования.
В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.
Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся в нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.03.2010 в„– 14831/09 и Постановлении от 03.04.2012 г. в„– 14556/11.
По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04 сентября 2013 года в„– 04/203/2013-409 спорный объект, общей площадью 16,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Большая Никитская, д. 21/18, стр. 4, принадлежит на праве собственности городу Москве и поставлен на государственный кадастровый учет как здание, тогда как из обжалуемых судебных актов следует, что судами удовлетворены требования в отношении нежилого помещения.
При таких обстоятельствах выводы судов обеих инстанций сделаны при неполном выяснении всех обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения спора, что в силу части 1 статьи 288, пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалованных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств, с учетом исследования функционального назначения и технических характеристик спорного объекта установить является ли спорный объект площадью 16.4 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Большая Никитская, д. 21/18, стр. 4, отдельным зданием или помещением, установить является ли спорный объект самостоятельным объектом или является составной частью здания по адресу г. Москва, Большая Никитская, д. 21/18, стр. 1 и входит ли в состав ансамбля выявленного объекта культурного наследия, на основании совокупности обстоятельств, установленных при новом рассмотрении дела со ссылками на нормы действующего законодательства, сделать выводы о правомерности или неправомерности исковых требований истца, разрешить вопрос о распределении судебных расходов за кассационное рассмотрение дела.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение от 31 июля 2015 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 22 октября 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А40-95839/2014 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
З.А.АТАЛИКОВА

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.КОМАРОВА


------------------------------------------------------------------