АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2016 г. по делу в„– А40-211725/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Аталиковой З.А., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца: ОАО "БИРЮСА" - Гаранжа С.А., дов. от 28.02.16
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Карпова Д.А., дов. от 07.12.15,
рассмотрев 03 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 16 ноября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.
по иску ОАО "БИРЮСА"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

установил:

ОАО "БИРЮСА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с учетом уточнений об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи недвижимого имущества, здания расположенного по адресу: г. Москва, ул. Булатниковская, д. 4а, общей площадью 456,8 кв. м, земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Булатниковская, вл. 4А, общей площадью 534 кв. м, кадастровый номер 77:05:0009003:17693, на условиях предлагаемого ОАО "Бирюса", г. Москва, ул. Булатниковская, д. 4 "а", ИНН 7737120729, КПП 772401001, ОГРН 1027739093612 проекта договора, путем изложения пунктов 3.1. и З.6. договора в следующей редакции:
"3.1. Цена Объектов составляет 35 888 553 руб. в соответствии с выводами судебной экспертизы по делу А40-211725/14 и отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27 августа 2014 года в„– 738Г/1372 ООО "АБН-Консалт".
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
3.6. Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:
За Объект 1 в размере 18 975 553 (восемнадцать миллионов девятьсот семьдесят пять тысяч пятьсот пятьдесят три) руб., все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 527 098 (пятьсот двадцать семь тысяч девяносто восемь) руб. 69 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по городу Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674, КПП 770501001, ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу города Москвы.
БИК 044583001, Расчетный счет 40101810800000010041, КБК - 07111402023028000410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу"
За Объект 2 в размере 16 913 000 (шестнадцати миллионов девятьсот тринадцати тысяч) руб., все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 469 805 (четыреста шестьдесят девять тысяч восемьсот пять) руб. 56 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по городу Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674 КПП 770501001 ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва БИК 044583001, Расчетный счет 40101810800000010041, КБК - 07111406011028000430 "Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга".
В платежном поручении необходимо указывать номер и дату договора, адрес объектов и наименование покупателя.
Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуются на информационных ресурсах продавца.
Факт оплаты объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2015 в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2015 отменено, иск удовлетворен.
Не согласившись с постановлением, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
Представитель истца против доводов кассационной жалобы истца возражал, просил постановление оставить в силе.
Истцом представлен отзыв на кассационную жалобу, который на основании ст. 279 АПК РФ приобщен к материалам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления, исходя из следующего.
Как установлено апелляционным судом и следует из материалов дела, истец арендует у города Москвы по договору аренды от 17.05.2004 г. в„– 06-00431/2004 здание общей площадью 456,80 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Булатниковская, д. 4А. В силу дополнительного соглашения от 13.08.2010 г. разрешенным видом использования помещений здания является: банно-оздоровительный комплекс (т. 2 л.д. 16-17).
Истец 18.07.2014 г. обратился к ответчику с заявлением о приобретении данного здания в собственность на основании ч. 2.1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Ответчик письмом исх. от 23.10.2014 г. (т. 6 л.д. 14) направил истцу проект договора купли-продажи здания общей площадью 456,80 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Булатниковская, д. 4А, и необходимого для его эксплуатации земельного участка с кадастровым в„– 77:05:0009003:17693 общей площадью 534 кв. м, в котором покупная цена установлена: за здание 25 481 000 руб. без НДС, за земельный участок 16 913 000 руб. без НДС.
Данный проект получен истцом 28.10.2014 г. (т. 6 л.д. 15).
Условие о выкупной цене в проекте договора купли-продажи, подготовленного ответчиком, было определено на основании отчета об оценке, выполненного оценщиком, привлеченным ответчиком, о рыночной стоимости выкупаемых объектов.
Истец также привлек оценщика, который выполнил отчет об оценке, в котором рыночная стоимость выкупаемых объектов определена равной: за здание 19 168 669 руб. без НДС, за земельный участок 5 647 050 руб. без НДС.
Истец письмом исх. от 13.11.2014 г. (т. 6 л.д. 16-17) направил ответчику свой проект договора купли-продажи (т. 6 л.д. 18-23), в котором покупная цена установлена: за здание 19 168 669 руб., за земельный участок 5 647 050 руб., с приложением оригинала отчета об оценке, выполненного оценщиком, привлеченным истцом.
Ответчик письмом исх. от 01.12.2014 г. (т. 2 л.д. 62-64) уведомил истца об отказе подписать подготовленный истцом проект договора купли-продажи.
Истец 17.12.2014 г. предъявил иск к ответчику об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи здания и земельного участка, в части условия о покупной цене.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленного иска, т.к. посчитал, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого здания по основаниям, предусмотренным ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ, т.к. истец, получив 28.10.2014 г. подготовленный ответчиком проект договора купли-продажи, не подписал его в 30-дневный срок, хотя бы и с протоколом разногласий; факт направления истцом ответчику 13.11.2014 г. подготовленного истцом проекта договора купли-продажи не приостановил течение 30-дневного срока, установленного для подписания договора купли-продажи; иск об урегулировании разногласий по проекту договора подан 17.12.2014 г., т.е. после истечения 30-дневного срока, установленного для подписания договора купли-продажи.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом правомерно не согласился в связи со следующим.
Апелляционный суд установил, что из переписки сторон следует, что между ними при заключении договора купли-продажи возник спор о цене приобретаемого имущества.
В силу ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
Частью 4 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ предусмотрено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Частью 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с ч. 4.1 статьи.
Частью 4.1 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ предусмотрено, что течение срока, указанного в ч. 4 статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Пунктом 2 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Апелляционный суд установил, что истец направил ответчику протокол разногласий в течение тридцати дней со дня получения от ответчика проекта договора.
Истец направил ответчику протокол разногласий, что выразилось в том, что истец направил ответчику своей проект договора, на предложенных истцом условиях.
Ст. 443 ГК РФ определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в той же форме, что и первоначально направленная оферта, то есть в виде проекта договора.
Следовательно, как правомерно указал суд апелляционной инстанции, действия истца, который, получив подготовленный ответчиком проект договора, не подписал его, но подготовил свой проект договора, на иных условиях, и направил ответчику, - подлежат квалификации не как отказ от подписания договора, а как его подписание с протоколом разногласий относительно условия о выкупной цене.
Соответствующее толкование дано в Определении Верховного Суда РФ от 30.09.2015 г. в„– 305-ЭС15-8151 по делу в„– А40-48277/2014, в Определении Верховного Суда РФ от 30.09.2015 г. в„– 305-ЭС15-8832 по делу в„– А40-34226/2014.
Поскольку подготовленный ответчиком проект договора был получен истцом 28.10.2014 г., после чего подготовленный истцом проект договора на иных условиях в части покупной цены был получен ответчиком 13.11.2014 г., после чего ответчик 01.12.2014 г. уведомил истца об отказе в принятия предложенных истцом разногласий, после чего истец 17.12.2014 г. предъявил иск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, - следовательно, по настоящему делу сроки, предусмотренные п. 2 ст. 445 ГК РФ, ч. 4, 4.1 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ, истцом соблюдены.
Истец направил протокол разногласий в течение 30 дней после получения проекта договора ответчика; истец передал на рассмотрение суда разногласия, возникшие при заключении договора, в течение 30 дней после того, как ответчик отклонил проект договора истца, но не позднее 30 дней, отведенных ответчику для рассмотрения проекта договора истца.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что истец не нарушил процедуру выкупа, предусмотренную ФЗ от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ, и правомерно передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Между истцом и ответчиком нет спора о том, что истец вправе выкупить арендуемое нежилое здание одновременно с земельным участком, необходимым для его эксплуатации.
Ст. 36 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент обращения истца к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого здания, предусматривала, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе выкупить эти земельные участки по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, но не более их кадастровой стоимости; до установления уполномоченным органом государственной власти, местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
Следовательно, выкуп арендуемого истцом здания должен осуществляться по рыночной стоимости (подлежащей определению на дату обращения с заявлением о выкупе), тогда как выкуп земельного участка, необходимого для эксплуатации данного здания, должен осуществляться по кадастровой стоимости земельного участка, действовавшей на дату обращения с заявлением о выкупе.
Между истцом и ответчиком нет спора о том, что цена, по которой истец вправе выкупить как арендуемое здание, так и земельный участок, должна определяться рыночной стоимостью указанных объектов по состоянию на дату обращения с заявлением о выкупе.
Спор между сторонами возник при определении величины рыночной стоимости имущества.
Проведенной по делу судебной оценочной экспертизой определено (т. 4 л.д. 3-77, т. 5 л.д. 1-30), что рыночная стоимость выкупаемого здания и необходимого для его эксплуатации земельного участка на дату, когда истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе, т.е. на 18.07.2014 г., составляет 18 975 553 руб. без НДС и 21 112 758 руб. без НДС соответственно (т. 5 л.д. 7).
Истец уточнил исковые требования в части покупной цены здания соответственно выводам судебной оценочной экспертизы (18 975 553 руб. (т. 6 л.д. 10-13)); в части покупной цены земельного участка истец согласился с условием, предложенным ответчиком (16 913 000 руб.).
Таким образом, после уточнения исковых требований между сторонами остался спор только по покупной цене здания (истец предлагает 18 975 553 руб., ответчик предлагает 25 481 000 руб.).
Ответчик сослался на наличие в экспертном заключении по результатам судебной экспертизы недостатков (т. 6 л.д. 112-128), но о проведении повторной судебной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ не заявил.
Суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что условия договора в части покупной цены здания подлежат определению на основании заключения судебной оценочной экспертизы; условие договора в части покупной цены земельного участка подлежит принятию в редакции ответчика.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта апелляционным судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта, не имеется, в связи, с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2015 года по делу в„– А40-211725/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------