Типы документов



Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.08.2016 N Ф05-11968/2016 по делу N А40-142419/15
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.
Обстоятельства: Истец ссылается на наличие у него преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости по рыночной цене.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку у ответчика отсутствовали правовые основания для воспрепятствования истцу в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, так как истец представил доказательства наличия преимущественного права на приобретение спорного объекта, а его цена определена в соответствии с заключением эксперта.
Суд первой инстанции Арбитражный суд г. Москвы



АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2016 г. по делу в„– А40-142419/15

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2016 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Дунаевой Н.Ю., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца: Грошев И.А., дов. от 09.06.2016
от ответчика: Дубчак Р.В., дов. от 30.12.2015 в„– 33-Д-849/15
от третьего лица: Дубчак Р.В., дов. от 26.08.2015 в„– 4-47-972/15
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы
на решение от 14 марта 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Беловой А.Р.,
и постановление от 23 июня 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Александровой Г.С., Солоповой А.А.,
по делу по иску общества с ограниченной ответственностью Фирма "Александра" (Москва, ОГРН 1067761191750)
к Департаменту городского имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1037739510423)
третье лицо - Правительство Москвы,
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения

установил:

ООО Фирма "Александра" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1 521,9 кв. м, расположенного по адресу Москва, ул. Профсоюзная, д. 128, корп. 3 (подвал, комната В; пом. IV, комн. 1, 1а, 2-16; этаж 1, комн. IIIа (1), IV(1), В; пом. IIIа, комн. 2, 2а, 4-18; пом. IIIг, комн. 1-9) по цене 56 945 932 (пятьдесят шесть миллионов девятьсот сорок пять тысяч девятьсот тридцать два) рубля на условиях прилагаемого проекта договора (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 марта 2016 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2016 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик, третье лицо подали кассационную жалобу, в которой просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика, третьего лица поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 1 521,9 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Профсоюзная, д. 128, корп. 3 (подвал, комната В; пом. IV, комн. 1, 1а, 2-16; этаж 1, комн. IIIа(1), IV(1), В; пом. IIIа, комн. 2, 2а, 4-18; пом. IIIг, комн. 1-9), находящегося в собственности Москвы, на основании договора аренды от 29.04.2002 в„– 7-191/02, заключенного с Департаментом имущества г. Москвы, сроком до 31.12.2011.
Дополнительным соглашением от 23.10.2009 срок аренды продлен до 30.06.2015 Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 11.09.2014 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Письмом от 21.11.2014 в„– 33-5-26254/14-(0)-1 Департамент сообщил о невозможности выкупа помещения, ссылаясь на отказ выполняющей по заказу Департамента кадастровые работы, организации от выполнения работ, необходимых для получения кадастрового паспорта помещения.
Для определения выкупной цены помещения истец обратился к независимому оценщику.
В соответствии с подготовленным ООО "Поларис" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта по состоянию на 11.09.2014 составила 67 009 300 руб. (с учетом НДС), 56 787 542 руб., без учета НДС.
Истец 22.07.2015 направил ответчику проект договора купли-продажи с указанием выкупной цены в размере 56 787 542 руб., без учета НДС.
Ответчик уклонился от подписания направленного проекта договора, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 25.11.2015 была назначена экспертиза; проведение экспертизы было поручено ООО "Центральное бюро оценки".
Согласно экспертному заключению ООО "Центральное бюро оценки" от 09.12.2015 в„– 12/15-74К рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 11.09.2014 составляет 68 229 100 руб. с учетом НДС, 57 821 271 руб. без учета НДС.
В связи с выявленными ошибками в заключении экспертизы определением суда первой инстанции от 11.02.2016 была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центральное бюро оценки".
Согласно заключению эксперта от 12.02.2016 в„– 12/15-75К рыночная стоимость спорного объекта экспертизы по состоянию на 11.09.2014 составляет 67 196 200 руб. с учетом НДС, 56 945 932 руб. без учета НДС.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорного объекта.
После поступления указанного экспертного заключения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования соответствующим образом.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14 марта 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2016 года по делу в„– А40-142419/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.КОМАРОВА


------------------------------------------------------------------