АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 марта 2016 г. по делу в„– А40-83203/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Русаковой О.И., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
от истца ООО УК "Деловой Дом Калита" Д.У. Закрытого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие" - Колова А.Ю. по доверенности от 14.02.2016
от ответчика ООО "АРМЗ Сервис" - Чернова Л.В. по доверенности от 27.01.2016 в„– 101/10/2016-ДОВ; Макаров Д.А. по доверенности от 20.01.2016 в„– 101/1/2016-ДОВ
рассмотрев 16 марта 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы
ООО "АРМЗ Сервис" (ответчика) и ООО УК "Деловой Дом Калита" Д.У. Закрытого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие" (истца)
на решение от 11 сентября 2015 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Яниной Е.Н.,
на постановление от 15 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Савенковым О.В.,
по иску ООО УК "Деловой Дом Калита" Д.У. Закрытого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие"
к ООО "АРМЗ Сервис"
о взыскании убытков, доплаты арендной платы,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Деловой Дом Калита" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие" (далее - ООО УК "Деловой Дом Калита" Д.У. Закрытого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие" или истец, арендодатель) обратилось в Арбитражного суда города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АРМЗ Сервис" (далее - ООО "АРМЗ Сервис" или ответчик, арендатор) о взыскании по договору аренды от 20.12.2012 в„– 10/12 денежных в размере 110 508,79 долларов США, 12 945 680,81 руб., 323 905,35 долларов США.
В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывал на ненадлежащее исполнением ответчиком договора аренды от 20.12.2012 в„– 10/12 и уклонение от подписания долгосрочного договора аренды или передачи арендованного имущества.
Решением Арбитражного города Москвы от 11.09.2015 в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 11.09.2015 отменено в части и с ответчика в пользу истца взыскано 12 945 680 руб. 81 коп. основного долга, в остальной части решение оставлено без изменения.
Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "АРМЗ Сервис" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой это лицо просит обжалуемое постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В обоснование своей кассационной жалобы ООО "АРМЗ Сервис" ссылается на то, что суд апелляционной инстанции не дал оценки представленным по делу доказательствам, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. Заявитель также ссылается на то, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу. Ответчик указывает на то, что суд апелляционной инстанции, взыскав разницу между размером возвращенного и внесенного гарантийного взноса в рублях, в отсутствие соответствующего требования в иске и в отсутствие соответствующего обязательства между сторонами спора, суд апелляционной инстанции вышел за пределы заявленных требований, нарушив при этом требования статей 49, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
ООО УК "Деловой Дом Калита" Д.У. Закрытого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой это лицо просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части отказа истцу во взыскании с ответчика убытков, эквивалентных 110 508, 79 долларов США по курсу ЦБ РФ на день платежа и в этой части передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а в остальной части судебные акты оставить без изменения.
В обоснование своей кассационной жалобы истец ссылается на то, что суды уклонились от анализа правомерности или неправомерности разногласий ответчика в преддоговорном споре, то есть имел место быть отказ в осуществления правосудия, суды не учли то, что подписание договора с протоколом разногласий может являться формой уклонения от заключения договора, а поскольку разногласия были обоснованными, то ответчик необоснованно уклонялся от заключения договора аренды.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационных жалоб сторон по делу к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 16.03.2016 представители ООО "АРМЗ Сервис" и ООО УК "Деловой Дом Калита" Д.У. Закрытого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие" поддержали доводы и требования своих кассационных жалоб.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований истца в полном объеме, исходил из того, 20.12.2012 между ООО "ЕСК АРМЗ" (арендатором, в настоящее время ООО "АРМЗ Сервис") и ООО "ВИТА-РИЭЛТ" (арендодателем) был заключен договор аренды в„– 10/12, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, имеющие следующую индивидуализацию помещение площадью 389,79 кв. м, на 4-ом этаже - комнаты в„– 1-9; помещение площадью 1711,76 кв. м на 5-ом этаже - комнаты в„– 1-50 в здании по адресу: Москва, ул. Летниковская, д. 10, строение 4.
Вместе с тем, стороны пришли к соглашению, что для целей расчета размера арендной платы по договору применяется расчетный размер площади, определенный по формуле, приведенной в настоящем пункте, равный 2311,71 кв. м (пункт 5.1). Расчет: Sрасч. = Sфакт. x Кзоп, где Sрасч. - размер площади, применяемой для расчета арендной платы, S факт. - размер площади помещений, фактически переданных в аренду (2 101,55 кв. м), Кзоп. - коэффициент зон общего пользования, равный 1,1. Состав, характеристика и индивидуализация передаваемого помещения также указаны на схеме помещения, являющейся Приложением в„– 1/1 и 1/2 к договору (п. 1.1 договора).
Кроме того, помещение принадлежит арендодателю на праве собственности и предоставляется арендатору для использования в качестве офиса, а арендодатель по заданию арендатора, изложенного в техническом задании, являющимся неотъемлемым приложением в„– 5 к договору, осуществляет работы по приведению состоянию помещения в соответствие с индивидуальными требованиями арендатора. Виды, объемы и стоимость указанных работ определены сторонами в техническом задании, арендодатель взял на себя обязательство осуществить работы по перепланировки арендуемых комнат, в т.ч. по обустройству новых перегородок.
Между тем, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив об этом арендатора за 14 дней до даты прекращения настоящего договора в случаях, определенных пунктах 7.1.1 - 7.1.7 договора, а в отношении арендатора такое право сторонами в договоре не определено.
Стороны пришли к соглашению включить в договор условия о том, что стороны обязуется в будущем заключить новый долгосрочный договор аренды помещения сроком действия 3 года, зарегистрировав его в установленном законом порядке. Стороны обязуются в срок не позднее 30.11.2013 заключить долгосрочный договор аренды, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование помещение с учетом произведенных в нем работ, указанных в п. 1.7 договора, а также других строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных в период действия настоящего договора. Предмет и другие существенные условия нового долгосрочного договора аренды содержатся в приложении в„– 4 к настоящему договору.
С учетом вышеуказанных обстоятельств, суд первой инстанции сделал вывод о том, что из содержания договора от 10.12.2012 следует, что данный договор содержит в себе элементы договора краткосрочной аренды и предварительного договора о заключении долгосрочного договора аренды комнат (части помещений) в здании Москва, ул. Летниковская, дом 10, стр. 4.
Суд первой инстанции также установил, что 20.12.2012 помещение передано арендатору по акту, согласно которому помещение полностью соответствует требованиям арендатора, пригодно для использования арендатором по целевому назначению и условиям договора, арендатор не имеет никаких претензий по состоянию помещения.
Между тем, 29.04.2013 между ООО "ВИТА-РИЭЛТ" (продавец) и ООО УК "Деловой Дом Калита" Д.У. Закрытого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие" (покупатель) был заключен договора купли помещений площадью 8 730,6 кв. м, и 1001 кв. м, а 17.05.2013 зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанные помещения к владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие", далее - ЗПИФ Недвижимости "ФРИР" и 08.07.2013 к договору от 10.12.2012 подписано трехстороннее соглашение в„– 2 о замене арендодателя, вместо ООО "ВИТА-РИЭЛТ" арендодателем выступает ООО УК "Деловой Дом Калита" Д.У. Закрытого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие".
При заключении указанного соглашения были предоставлены устав ООО "ВИТА-РИЭЛТ" и устав ООО "АРМЗ Сервис". Этим соглашением изменены реквизиты арендодателя, ссылки на правоудостоверяющие документы арендодателя (свидетельства о праве собственности), в т.ч. в форме будущего долгосрочного договора аренды. Стороны распространили действия соглашения на отношения сторон, возникшие с 17.05.2013.
После подписания указанного соглашения арендатор платил арендную плату истцу.
Вместе с тем, истец, обращаясь с настоящим иском, указывал на то, что 22.10.2013 в соответствии с условиями договора от 20.12.2012 вручил ООО "ЕСК АРМЗ" уведомление (письмо от 21.10.2013) о необходимости явиться 29.10.2013 в 16.00 в офис истца. К уведомлению прилагался проект нового долгосрочного договора аренды с незаполненной датой заключения договора, а 25.10.2013 истец получил от ООО "ЕСК АРМЗ" письмо от 25.10.2013, которым ответчик сообщил о невозможности заключения долгосрочного договора аренды до раскрытия информации в отношении собственников (конечных бенефициаров) арендодателя, при этом ответчик приложил к письму предложения по изменению условий долгосрочного договора аренды, в т.ч. арендатор просил дополнительно включить условие. Тогда как, 29.10.2013 в назначенное время и место представитель ответчика не явился о чем, составлен акт.
Истец сослался на то, что 01.11.2013 предоставил ответчику свой устав, выписку из ЕГРЮЛ в отношении истца с указанием его участников, а также список собственников (бенефициаров), прочие финансовые, бухгалтерские, регистрационные документы истца и 18.11.2013 истец вручил оферту в 3 экз. о заключении долгосрочного договора и просил подписать договора в течение 5 дней с момента получения, оферта вручена полномочному представителю арендатора, тогда как 22.11.2013 арендатор сообщил арендодателю об изменении названия арендатора, сообщил об отказе от подписания договора на предложенных условиях, к письму прилагался лист записи ЕГРЮЛ, новый устав арендатора, в письме указывалось на то, что размер гарантийного взноса должен составлять 392 989,85 долларов США, в т.ч. 18% 59947,6 долларов США.
Суд первой инстанции также указал на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 19.07.2014 по делу в„– А40-174171/2013 отказано истцу в иске к ответчику об обязании заключить долгосрочный договор аренды в связи с тем, что в иске было заявлено о заключении долгосрочного договора аренды на иных условиях, которые были изложены в согласованной форме.
В рамках дела в„– А40-174171/2013 судом было установлено, что истцом допущено отступление от условий предварительного договора, согласованных сторонами, в связи с чем, истцом не доказано наличие обязательства ответчика заключить договор на условиях истца, истец допустил отступление от условий предварительного договора в„– 10/12, согласованных сторонами, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска о понуждении ответчика заключить Договор аренды на условиях, предложенных истцом, не имеется".
С учетом вышеизложенных обстоятельств по делу, суд первой инстанции сделал вывод о том, что истец не представил бесспорных доказательств, свидетельствующих об уклонении ответчика от подписания долгосрочного договора аренды. При этом долгосрочный договор со стороны ответчика был подписан с протоколом разногласий, который в свою очередь, не был подписан истцом, а договор краткосрочной аренды расторгнут по соглашению сторон. Кроме того, помещение возвращено истцу по акту приема-передачи, обеспечительный депозит возвращен истцом ответчику добровольно исходя из условий принятого на себя обязательства по договору краткосрочной аренды, в связи с чем доказательств наличия у истца убытков в заявленном размере, с учетом того, что обязательства по оплате арендной платы со стороны арендатора выполнено в полном объеме исходя из условий краткосрочного договора аренды, также истец не доказал наличие причинно-следственной связи между заявленными убытками и поведением ответчика.
Отказывая в удовлетворении требований в части взыскания доплаты арендной платы в связи с задержкой освобождения помещения, суд исходил из того, что помещение возвращено истцу 31.12.2014 по акту приема-передачи, что подтверждается соглашением о расторжении договора от 20.01.2015, согласно которому стороны приняли решение расторгнуть договор, а последним днем считать 31.12.2014, поэтому ответчик своевременно возвратил помещение в срок, предусмотренный договором, который был продлен с 30.11.2013 на неопределенный срок, с учетом того, что письмом от 20.05.2014 в„– 837106 истец дал ответчику свое согласие на сдачу помещения в субаренду на условиях договора аренды от 20.12.2012 в„– 10/12.
Суд апелляционной инстанций, не соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части, исходил из того, что обстоятельств, свидетельствующих о том, что излишняя оплата была внесена намеренно, а не ошибочно, не установлено, поэтому требования арендодателя о возврате ему переплаты подлежат удовлетворению.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что по настоящему делу соглашением сторон не предусмотрено, что после поступления арендатору гарантийного взноса в рублях он учитывается в долларах США, все уменьшающие его вычеты пересчитываются в доллары США, а оставшийся неизрасходованным остаток возвращается в долларах США, то по окончании действия договора аренды сложившееся сальдо взаимных предоставлений сторон таково, что арендодатель перечислил арендатору сумму, большую, нежели та, что причиталось ему в счет возврата гарантийного взноса.
Суд кассационной инстанции, исследовав вышеуказанные выводы, как суда первой инстанции, так и суда апелляционной инстанций, пришел к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции от 15.12.2015 подлежит отмене, а решение суда первой инстанции от 11.09.2015 по тому же делу оставлению в силе.
При этом суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции в части удовлетворения требования истца о взыскании 12 945 680 руб. 81 коп. основного долга, поскольку суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обеспечительный депозит возвращен истцом ответчику добровольно, как это предусмотрено условиями договора краткосрочной аренды, тогда как суд апелляционной инстанции ошибочно полагает, что разница в сумме является неосновательным обогащением арендатора, подлежащим возврату арендодателю на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2015 года по делу в„– А40-83203/2015 отменить.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 сентября 2015 года по тому же делу оставить в силе.
Взыскать с ООО УК "Деловой Дом Калита" Д.У. Закрытого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие" в пользу ООО "АРМЗ Сервис" госпошлину по кассационной жалобе в размере 3 000 рублей.

Председательствующий судья
С.Н.КРЕКОТНЕВ

Судьи
О.И.РУСАКОВА
Н.С.КАЛИНИНА


------------------------------------------------------------------