АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2016 г. по делу в„– А41-81016/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Латыповой Р.Р.
судей: Ананьиной Е.А., Кузнецова В.В.,
при участии в заседании:
от заявителя: зам. прокурора МО - Ионанидзе Д.О., удостоверение,
от заинтересованного лица: ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства" - извещено, представитель не явился,
администрация г. Долгопрудного - Степенников С.А. доверенность от 3 сентября 2015 года в„– 61-2015,
от третьих лиц: Правительство МО - извещено, представитель не явился,
Министерство имущественных отношений МО - извещено, представитель не явился,
рассмотрев 09 июня 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы Прокуратуры Московской области и ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства"
на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда
от 18 марта 2016 года,
принятое судьями Иевлевым П.А., Диаковской Н.В., Мищенко Е.А.,
по заявлению Заместителя прокурора Московской области
о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка
к ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства", администрации города Долгопрудного,
третьи лица: Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области,

установил:

Заместитель прокурора Московской области Карапетян Ю.Л. (далее - прокуратура) обратился в суд с иском к ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства" (далее - ОАО "ДУКС", общество) и Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный (далее - администрация, комитет) со следующими требованиями:
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 28.06.2011 в„– 17-К, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Долгопрудный и ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства".
- применить последствия недействительности ничтожной сделки, в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно обязать ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства" передать Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:0066, площадью 9900 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д. 3а, а Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный принять указанный земельный участок, и возвратить ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства" денежные средства, полученные по сделке в размере 4 581 720 (четыре миллиона пятьсот восемьдесят одна тысяча семьсот двадцать) руб. 00 коп.
Решением от 07 мая 2015 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2016 года решение Арбитражного суда Московской области от 07 мая 2015 года отменено в части. В удовлетворении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно обязании ОАО "ДУКС" передать Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:0066, площадью 9900 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д. 3а, а Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный принять указанный земельный участок, и возвратить ОАО "ДУКС" денежные средства, полученные по сделке в размере 4 581 720 (четыре миллиона пятьсот восемьдесят одна тысяча семьсот двадцать) руб., отказать. В части удовлетворения требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в„– 17-К от 28 июня 2011 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Долгопрудный и ОАО "ДУКС", решение Арбитражного суда Московской области оставлено без изменения.
АО "Долгопрудненское управление капитального строительства" (АО "ДУКС") не согласившись с выводами суда первой инстанции и апелляционного суда, настаивает на отмене состоявшихся по делу судебных актов по основаниям не соответствия выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела и в связи с неправильным применением норм материального права. По мнению заявителя кассационной жалобы, в целях исчисления срока исковой давности по иску заместителя прокурора суды не применили ни статью 224 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанное нарушает вытекающие из Конституции Российской Федерации общеправовые принципы правовой определенности и юридического равенства, которые могут быть обеспечены лишь при условии единообразного применения правовых норм по отношению ко всем субъектам правоотношений, а также право на справедливое судебное разбирательство, предусмотренное статьей 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела неправильно применили нормы материального права, а именно, статью 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Прокуратура Московской области в поданной кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние. Выводы апелляционного суда относительно наличия между сторонами арендных отношений не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу. Основания для отказа в применении последствий ничтожной сделки у апелляционного суда отсутствовали. В указанной части выводы суда первой инстанции, по мнению заявителя, сделаны на основании правильно примененных норм материального права.
В судебном заседании представитель прокурора поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель администрации, в судебном заседании и представленном отзыве, возражая против удовлетворения кассационной жалобы, указал на законность и обоснованность судебного акта и отсутствии оснований к отмене.
АО "ДУКС", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в порядке главы 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (информация на официальном сайте Федерального арбитражного суда Московского округа в сети Интернет), своих представителей в судебное заседание не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Арбитражный суд Московского округа, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, принятых арбитражными судами, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах и возражений относительно жалоб, находит постановление апелляционного суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требований и оставлению в силе решения суда.
Из установленных судами фактических обстоятельств по делу усматривается, что Постановлением главы города Долгопрудный в„– 681-ПГ от 12 июля 2007 года ОАО "ДУКС" предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 0,99 га для размещения складских помещений, кадастровый номер 50:42:0020101:0066, из категории земель - "земли поселений", с видом разрешенного использования указано "для размещения складских помещений", расположенный по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, южнее проектируемого проезда 5477.
На основании указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом города Долгопрудный (арендодатель) и ОАО "ДУКС" (арендатор) 13 июля 2007 года был заключен договор аренды земельного участка в„– 10-а сроком на 49 лет (далее - договор аренды). Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 24 октября 2007 года за номером в„– 50-50-42/019/2007-102.
ОАО "ДУКС", на основании выданных разрешений на строительство, возвело и ввело в эксплуатацию на спорном земельном участке сторожевой пункт общей площадью 6,2 кв. м, количество этажей - 1, а также ограждение длиной 228,0 м, указанные объекты принадлежат обществу на праве собственности Постановления Главы города Долгопрудный от 03 октября 2010 года в„– 586-ПГ построенному зданию сторожевого пункта, присвоены адресные ориентиры: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д. 3а.
ОАО "ДУКС" 13 декабря 2010 года обратилось к Главе города Долгопрудный с заявлением о расторжении договора аренды и предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка как собственнику объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ.
На основании постановления Администрации города Долгопрудный в„– 05-ПА от 28 января 2011 года между сторонами было подписано соглашение от 28 июня 2011 года о расторжении договора аренды земельного участка в„– 10-а от 13 июля 2007 года.
Между Комитетом по управлению имуществом города Долгопрудный, действующего от имени муниципального образования город Долгопрудный (продавец) и ОАО "ДУКС" (покупатель) заключен 28 июня 2011 года договор купли-продажи в„– 17-К земельного участка из категории земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 50:42:0020101:66, площадью 9900 кв. м, с местоположением: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д. 3а, разрешенное использование: для размещения складских помещений, как собственнику объектов недвижимого имущества, принадлежащего ОАО "ДУКС" на праве собственности.
Цена согласно пункту 2.1 договора составила 4 581 720 руб. 00 коп. Выкупная стоимость оплачена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением в„– 586 от 15 мая 2012 года. Право собственности ОАО "ДУКС" на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 22 июня 2012 года, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:66.
Постановлением Главы города Долгопрудный от 09 апреля 2013 года в„– 55-ПГ изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:0066 "для размещения складских помещений" на "комплексное освоение в целях жилищного строительства".
Полагая, что указанная сделка купли-продажи произведена в нарушение положений земельного законодательства заместитель Прокурора Московской области обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, затрагивающих права и законные интересы организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления и о применении последствий недействительности указанных сделок.
Аналогичные способы защиты приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избранный истцом способ защиты в случае удовлетворения его требований должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 10 Постановления от 23 марта 2012 года в„– 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в статье 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования, интересы которого представляет уполномоченный орган. Таким образом, предъявление рассматриваемого искового заявления в интересах муниципального образования не противоречит статье 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, при повторном рассмотрении апелляционный суд пришли к обоснованному выводу о недействительности оспариваемого договора в силу его ничтожности.
В указанной части выводы судов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Причем при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Подпунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Системный анализ указанных норм свидетельствует о том, что у собственника объекта недвижимости возникает исключительное право на земельный участок занятый зданием, строением сооружением и необходимой для их использования.
Как установлено судами и следует из имеющихся в деле доказательств, ОАО "ДУКС" принадлежит на праве собственности сторожевой пункт общей площадью 6,2 кв. м, количество этажей - 1, а также ограждение длиной 228,0 м, в то время как спорный земельный участок был предоставлен в аренду Обществу для размещения складских помещений. Между тем, на момент заключения спорного договора купли-продажи на участке имелось только ограждение и сторожевой пункт, которые являются вспомогательными объектами по отношению к основному виду использования земельного участка "под складские помещения" и не обладают признаками объектов недвижимости. Общество не представило доказательств наличия на участке складских помещений, ответчики не доказали, что для эксплуатации указанных ограждения и сторожевого пункта необходим земельный участок площадью 9990 кв. м. В силу указанного у Общества не имелось исключительного права на приобретение спорного участка в собственность, что исключало возможность предоставление в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка площадью 9900 кв. м.
Учитывая вышеизложенное, суды, правильно применив положения статей 1, 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 167, 168, 181, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о том, что при заключении Комитетом и обществом договора купли-продажи земельного участка было допущено нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что является достаточным основанием для вывода о ничтожности данной сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, суд апелляционной инстанции указал, что арендные отношения по договору аренды земельного участка от 13 июля 2007 года в„– 10-а между администрацией и обществом сторонами считаются не прекращавшимися и общество вправе владеть и пользоваться земельным участком на основании условий указанного договора аренды.
Между тем, судом апелляционной инстанции не приняты во внимание то обстоятельство, что в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 73 от 17 ноября 2011 года в„– 11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Указанное свидетельствует о том, что арендные отношения между сторонами сохраняются в случае признания договора купли-продажи недействительным только в случае, если договор аренды не был расторгнут перед покупкой имущества. Между тем, из материалов настоящего дела следует, что договор аренды спорного земельного участка в„– 10-а от 13 июля 2007 года был расторгнут по соглашению сторон, в связи с чем оснований для возобновления арендных отношений не имеется.
Таким образом, поскольку договор купли-продажи земельного участка был признан недействительной сделкой, суд первой инстанции правомерно применил двухстороннюю реституцию в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
При таких обстоятельствах, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2016 года подлежит отмене в части отказа в применении последствий ничтожной сделки с оставлением в силе решения Арбитражного суда Московской области от 7 мая 2015 года.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2016 года по делу в„– А41-81016/2014 отменить в части отказа в применении последствий ничтожной сделки.
Решение Арбитражного суда Московской области от 7 мая 2015 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2016 года по настоящему делу оставить в силе.

Председательствующий судья
Р.Р.ЛАТЫПОВА

Судья
Е.А.АНАНЬИНА

Судья
В.В.КУЗНЕЦОВ


------------------------------------------------------------------