АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2016 г. по делу в„– А41-81490/15

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2016 года.
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Ананьиной Е.А., Долгашевой В.А.,
при участии в заседании:
от истца: Королев Д.А., доверенность от 11.01.2016;
от ответчика: Сухотин В.Ю., протокол от 25.02.2013; Бурлаков П.Н., доверенность от 07.06.2016; Кунягин А.В., доверенность от 04.05.2016; Кузнецов Е.А., доверенность от 27.10.2015;
от третьего лица: представитель не явился, извещен;
от Прокуратуры Московской области: представитель не явился, извещен;
рассмотрев 07 июня 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы
ответчика - ООО "Технопром" и Прокуратуры Московской области
на постановление от 18 февраля 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Коноваловым С.А., Бархатовым В.Ю., Огурцовым Н.А.,
по делу в„– А41-81490/15
по иску Администрации городского округа Котельники Московской области (ОГРН: 1025003213047)
о признании сделки купли-продажи недействительной
к обществу с ограниченной ответственностью "Технопром" (ОГРН: 1025003215709),
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

установил:

Администрация городского округа Котельники Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Технопром" (далее - ООО "Технопром") со следующими требованиями:
- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи между Администрацией городского округа Котельники Московской области и ООО "Технопром" от 27.08.2013 в„– 193;
- применить последствия ничтожности сделки и обязать ООО "Технопром" возвратить Администрации городского округа Котельники Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:22:0050102:260, площадью 9.323 кв. м, по акту приема-передачи.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области).
Решением Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановление от 18 февраля 2016 года Десятый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 27.08.2013 в„– 193; признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 27.08.2013 в„– 193 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050102:260, заключенный между Администрацией городского округа Котельники Московской области и ООО "Технопром"; в остальной части решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "Технопром" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции в части признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 27.08.2013 в„– 193 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050102:260, заключенного между Администрацией городского округа Котельники и ООО "Технопром", и, не передавая дело на новое рассмотрение, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Котельники о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 27.08.2013 в„– 193 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050102:260, заключенного между Администрацией городского округа Котельники и ООО "Технопром", отказать.
Прокуратура Московской области также обратилась с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить в части оставления без изменения решения суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, применив последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 27.08.2013 в„– 193 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050102:260, площадью 9.323 кв. м.
Заявители жалоб считают судебный акт незаконным и необоснованным, как принятый с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы своей кассационной жалобы и возражали против удовлетворения кассационной жалобы Прокуратуры Московской области.
Представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы ООО "Технопром" и возражал против удовлетворения кассационной жалобы Прокуратуры Московской области.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене в части отказа в удовлетворении требований о применении последствий ничтожности договора купли-продажи от 27.08.2013 в„– 193 и обязании ООО "Технопром" возвратить Администрации городского округа Котельники Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:22:0050102:260, площадью 9.323 кв. м, по акту приема-передачи, а дело в указанной части - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области по следующим основаниям.
Как установлено судами, постановлением Главы городского округа Котельники Московской области от 31.10.2008 в„– 1013-ПГ был утвержден акт выбора земельного участка, площадью 9.323 кв. м, из земель населенных пунктов для размещения линейных объектов.
Постановлением Главы городского округа Котельники Московской области от 18.06.2009 в„– 520-ПГ ответчику в аренду на 49 лет был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:22:0050102:260, площадью 9.323 кв. м, разрешенное использование - для размещения линейных объектов, адресный ориентир: Котельники, микрорайон "Белая Дача", промзона ООО "Технопром".
На основании указанного постановления был заключен договор аренды от 18.09.2009 в„– 379, предметом которого является вышеуказанный земельный участок.
Ответчиком 27.10.2010 было получено разрешение на строительство площадки с твердым покрытием, общей площадью 958 кв. м, подъездных путей, общей площадью 200 кв. м.
Ответчиком 20.12.2010 было получено разрешение на ввод указанных объектов в эксплуатацию.
Постановлением Главы городского округа Котельники Московской области от 19.09.2012 в„– 698-ПГ утвержден градостроительный план земельного участка.
Ответчиком 23.10.2012 было получено разрешение на строительство внутриплощадочной дороги протяженностью 155 м, шириной 7 м.
Ответчиком 28.11.2012 было получено разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию.
Ответчику 04.06.2013 было выдано свидетельство о государственной регистрации права на внутриплощадочную дорогу, общей площадью 1.050 кв. м, назначение нежилое, вспомогательное.
Главой городского округа Котельники Московской области было издано постановление от 19.07.2013 в„– 574-ПГ о продаже ООО "Технопром" земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050102:260 в связи с нахождения на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего обществу на праве собственности.
Постановлением установлена выкупная цена земельного участка из расчета 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, а именно в размере 3.008.065,95 руб.
На основании постановления от 19.07.2013 в„– 574-ПГ был заключен договор купли-продажи от 27.08.2013 в„– 193. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 50:22:0050102:260. Ответчиком получено свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 50:22:00560102:260.
Полагая, что указанный договор купли-продажи является недействительной сделкой, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания оспариваемой сделки ничтожной. По мнению суда первой инстанции, оспариваемый договор соответствует нормам статей 34 - 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 27.08.2013 в„– 193, с чем кассационная коллегия соглашается, суд апелляционной инстанции исходил из того, что основанием для приобретения спорного земельного участка в собственность послужило то обстоятельств, что на таком участке расположено принадлежащее обществу сооружение - внутриплощадочная дорога.
Согласно имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРП назначение указанного объекта - вспомогательное.
Согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 в„– 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей на момент возникновения спорных правоотношений редакции), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Как указывалось выше, общество является собственником объекта недвижимости, имеющего вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением.
Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Соответственно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на приватизацию либо на приобретение права аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, означает также, что такой собственник вправе приватизировать либо оформить право аренды на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением, либо оформление на него права аренды (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
В то же время согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу положений статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при передаче права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Исходя из смысла данных норм, объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям:
- наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;
- наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;
- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.
Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 в„– 1160/13.
В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Таким образом, кассационная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что поскольку оспариваемый договор заключен в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указанная сделка должна быть квалифицирована как ничтожная.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 в„– 12668/12.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения в части отказа в удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки, апелляционный суд указал, что в качестве таких последствий истец просил обязать ООО "Технопром" возвратить Администрации городского округа Котельники Московской области земельный участок с кадастровым номером: 50:22:0050102:260, площадью 9.323 кв. м, по акту приема-передачи; однако, осуществить возврат спорного земельного участка, по мнению суда апелляционной инстанции, не представляется возможным ввиду того, что на данном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику; обязать возвратить денежные средства также не представляется возможным, так как в материалы дела не представлено доказательств их уплаты.
Между тем, кассационная коллегия считает, что судами в части рассмотрения требований о применении последствий ничтожности договора купли-продажи от 27.08.2013 в„– 193 не учтено следующее.
Судами установлено, что общество является собственником объекта недвижимости, имеющим вспомогательный характер по отношению к земельному участку.
Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 03.06.2014 в„– 1152/14, при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки суд должен проверить доводы сторон о наличии возможности возвратить полученное имущество в натуре, а при установлении невозможности такого возврата - возместить его действительную цену (рыночную стоимость).
В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено указанным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа обязательства. Поэтому при отказе в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки заявленный в отдельном производстве иск о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости вещи удовлетворен быть не может.
В своей кассационной жалобе Прокуратура Московской области указывает, что во исполнение договора купли-продажи от 27.08.2013 в„– 193 Администрация городского округа Котельники Московской области передала ООО "Технопром" земельный участок с кадастровым номером 50:22:0050102:260 по передаточному акту, подписанному сторонами. Выкупная цена земельного участка установлена из расчета 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, а именно в размере 3.008.065,95 руб. Поскольку договор купли-продажи от 27.08.2013 в„– 193 признан судом ничтожным, стороны такого договора подлежат возвращению в первоначальное состояние, а именно ООО "Технопром" обязано передать Администрация городского округа Котельники Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:22:0050102:260, а Администрация городского округа обязана принять указанный земельный участок и возвратить ООО "Технопром" денежные средства в размере 3.008.065,95 руб., полученные по сделке.
Вместе с тем, как указывает Прокуратура Московской области, за исключением вспомогательного объекта недвижимости внутриплощадочной дороги, общей площадью 1.050 кв. м, доказательств расположения на земельном участке иных объектов, находящихся в собственности ООО "Технопром" в материалы дело не представлено.
Делая вывод о невозможности применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие в материалах дела доказательств перечисления денежных средств по спорному договору.
Между тем, суды надлежащим образом не выяснили, исполнены ли условия спорного договора, возможна ли двусторонняя реституция, с учетом нахождения на спорном земельном участке вспомогательного объекта недвижимости.
В силу изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что суды в нарушение положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установили обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору, не определили, какие нормы права подлежат применению при разрешении указанных исковых требований.
Поскольку указанные вопросы не получили в обжалуемых судебных актах надлежащего исследования и правовой оценки, хотя таковая была в силу статей 15, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходима, то судебная коллегия не может признать их законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене в вышеназванной части.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты в указанной части, признает необходимым направить дело в этой части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, предложить лицам, участвующим в деле, представить все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или возражения по существу заявленных требований, после установления вышеуказанных обстоятельств, исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, указав в судебном акте мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
По результатам рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом сложившейся судебно-арбитражной практики, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2016 года и решение Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2016 года по делу в„– А41-81490/15 в части отказа в удовлетворении требований о применении последствий ничтожности договора купли-продажи от 27.08.2013 в„– 193 и обязании ООО "Технопром" возвратить Администрации городского округа Котельники Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:22:0050102:260, площадью 9.323 кв. м, по акту приема-передачи отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
В остальной части постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2016 года по делу в„– А41-81490/15 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Технопром" - без удовлетворения.

Председательствующий судья
В.В.КУЗНЕЦОВ

Судьи
Е.А.АНАНЬИНА
В.А.ДОЛГАШЕВА


------------------------------------------------------------------