АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2016 г. по делу в„– А40-42022/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Мысака Н.Я., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца: Виноградская Я.С., дов. от 15.12.2015
от ответчика: Стогова А.П., дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-710/Б
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)
на постановление от 28.04.2016
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Векличем Б.С., Лящевским И.С.,
по иску ООО "Клиника современной медицины"
к Департаменту городского имущества города Москвы
по иску ООО "Детский сеанс"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: ООО "АБН-Консалт"
об установлении достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения и обязании ответчика направить проект договора купли-продажи нежилого помещения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Детский сеанс" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об установлении достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1-5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5; обязании Департамента городского имущества города Москвы направить истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1-5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, по цене, равной достоверной величине рыночной стоимости данного нежилого помещения, установленной судом.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 сентября 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что арендатор не воспользовался предоставленным ему правом преимущественного выкупа арендованного имущества в установленные сроки и в установленном порядке, нарушив процедуру выкупа арендованного имущества, в связи с чем утратил право на приобретение в собственность арендуемого имущества; истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в суд апелляционной инстанции.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2015 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства истца об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, истец уточнил исковые требования, заявил также отказ от иска в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости 21 109 000 руб. без НДС объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1-5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, установленной в отчете независимого оценщика ООО "АБН-Консалт" в„– 743Г/761 от 15.12.2014 г., которая использована ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в п. 3.1. проекта договора купли-продажи данного нежилого помещения.
Указанный отказ принят судом апелляционной инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2016 года решение суда первой инстанции отменено, принят отказ от иска в части требовании о признании недостоверной величины рыночной стоимости 21 109 000 руб. без НДС объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1-5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, установленной в отчете независимого оценщика ООО "АБН-Консалт" в„– 743Г/761 от 15.12.2014 г., который использован ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в п. 3.1. проекта договора купли-продажи данного нежилого помещения, производство по делу в указанной части прекращено; исковые требования удовлетворены частично, урегулировать возникшие между сторонами разногласия в отношении цены Объекта недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1-5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, путем принятия пунктов 3.1. и 3.4. проекта договора в следующей редакции:
"п. 3.1. Цена объекта составляет 10 652 966 (десять миллионов шестьсот пятьдесят две тысячи девятьсот шестьдесят шесть) рублей, в соответствии с Заключением эксперта в„– 03/16-21К от 17 марта 2016 года об оценке рыночной стоимости объекта, выполненным ООО "Центральное бюро оценки". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
п. 3.4. Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 295 915 (двести девяносто пять тысяч девятьсот пятнадцать) рублей 73 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов суда в постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Детский сеанс" является арендатором нежилого помещения общей площадью 97,9 кв. м (этаж цоколь, пом. II, комн. 1-5), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, на основании договора аренды от 31.01.2000 г. в„– 1-152/2000.
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 01.12.2014 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Письмом в„– 33-5-34161/14-(1)-0 от 02.02.2015 Департамент городского имущества города Москвы направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), в соответствии с пунктом 3.1 которого цена объекта недвижимости установлена в размере 21 109 000 рублей без НДС со ссылкой на Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 15 декабря 2014 г. в„– 743Г/761, выполненный ООО "АБН-Консалт", и положительное экспертное заключение от 18 декабря 2014 г. в„– 3491/С-14, подготовленное НП СРО "СВОД".
Полагая указанную ответчиком выкупную стоимость объекта недвижимости завышенной, истец обратился в ООО "Поларис" с заданием на оценку рыночной стоимости того же объекта недвижимости; согласно отчету в„– 02/15/02В рыночная стоимость данного объекта составляет 9 537 542 рубля без НДС.
В связи с изложенным истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом апелляционной инстанции, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда апелляционной инстанции от 03 марта 2016 года была назначена экспертиза; согласно заключению эксперта "Центральное бюро оценки" в„– 03/16-21К от 17 марта 2016 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 01.12.2014 составила 10 652 966 руб. без учета НДС.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорного объекта.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы экспертного заключения, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отмене решения суда первой инстанции и об удовлетворении исковых требований.
Выводы суда апелляционной инстанции основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемом постановлении, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы о том, что истец не подписал направленный ему ответчиком проект договора и не направил в Департамент протокол разногласий в отношении цены объекта, вследствие чего утратил право на приобретение в собственность спорного объекта, признаются несостоятельными.
Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (п. 4.1 ст. 4).
Из материалов дела усматривается, что проект договора купли-продажи объекта был получен истцом 04.02.2015 и 26.02.2015 направил в Арбитражный суд города Москвы исковое заявление по настоящему делу, в связи с чем 30-дневный срок для направления акцепта на оферту ответчика является приостановленным.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2016 по делу в„– А40-42022/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Н.Я.МЫСАК
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------