Типы документов



Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.08.2016 N Ф05-12082/2016 по делу N А40-36487/15
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.
Обстоятельства: Истец ссылается на наличие у него преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости по рыночной цене.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку у ответчика отсутствовали правовые основания для воспрепятствования истцу в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, так как истец представил доказательства наличия преимущественного права на приобретение спорного объекта, а его цена определена в соответствии с заключением эксперта.
Суд первой инстанции Арбитражный суд г. Москвы



АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 августа 2016 г. по делу в„– А40-36487/15

Резолютивная часть постановления объявлена 16.08.2016
Полный текст постановления изготовлен 23.08.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Мысака Н.Я., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "ТЕОС" - Чепик Е.И. - доверен. от 12.08.2016 г.
от Департамента городского имущества города Москвы - Кастальская Г.С. - доверен. от 07.12.2015 г. в„– 33-07-707/15
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение 17 марта 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
и постановление от 30 мая 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Векличем Б.С., Лящевским И.С., Барановской Е.Н.,
по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "ТЕОС" (Москва, 5147746229989)
к Департаменту городского имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1037739510423)
об обязании заключить договор

установил:

ООО "ТЕОС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи в отношении нежилого помещения площадью 298,9 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, Загородное шоссе, д. 5, корп. 4 (1 этаж, пом. I, ком. 1-3, 3а, 4-7, 9-13, пом. II, ком. 1, 1а, 2-7, 7а, 9-11) по цене 18 010 000 руб. с рассрочкой на пять лет на условиях прилагаемого проекта договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2016 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2016 по делу в„– А40-36487/15 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.01.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2016 по делу в„– А40-36487/15-142-292 и направить дело на новое рассмотрение.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, судами не дана оценка, представленному Департаментом отчету, суды не учли, что на дату обращения истца в Департамент - 04.12.2014 - действовала редакция ФЗ в„– 159-ФЗ с рассрочкой три года, суды неправомерно удовлетворили требования о выкупе помещения по более низкой цене, суды неправомерно отказали в назначении повторной экспертизы, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.01.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2016 по делу в„– А40-36487/15-142-292 и направить дело на новое рассмотрение.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "ТЕОС" являлось арендатором 2-х помещений общей площадью 298,9 кв. м, по адресу: г. Москва, Загородное шоссе, д. 5, корп. 4 (1 этаж, пом. I, ком. 1-3, 3а, 4-7, 9-13, пом. II, ком. 1, 1а, 2-7, 7а, 9-11) на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения. здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы в„– 06-00134/08 от 26.02.2008, сроком действия до 30.06.2015 в редакции дополнительного соглашения от 04.02.2013.
С учетом произведенного переустройства площадь помещения изменилась с 302,3 кв. м до 298,9 кв. м, о чем внесены сведения в ЕГРП и выданы соответствующие документы БТИ, копии которых имеются в материалах дела.
04.12.2014 общество обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.
12.01.2015 Департамент отказал обществу в принятии документов.
04.02.2015 общество повторно обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением с приложением проекта договора купли-продажи нежилого помещения площадью 298,9 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, Загородное шоссе, д. 5, корп. 4 (1 этаж, пом. I, ком. 1-3, 3а, 4-7, 9-13, пом. II, ком. 1, 1а, 2-7, 7а, 9-11) по цене 17 008 605 руб., без НДС.
При этом, рыночная стоимость спорного помещения была определена истцом на основании отчета об оценке ООО "Эксон" в„– Н-1501291 от 30.01.2015.
10.02.2015 ответчиком указано на отсутствие правовых оснований заключения договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2015 по делу в„– А40-76829/2015, вступившим в законную силу 25.08.2015, решение ответчика об отказе в принятии документов в„– 33-5-34742/14-(0)-1 от 12.01.2015 признано незаконным.
Поскольку ответчик уклоняется от заключения договора, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Загородное шоссе, д. 5, корп. 4 (1 этаж, пом. I, ком. 1-3, 3а, 4-7, 9-13, пом. II, ком. 1, 1а, 2-7, 7а, 9-11) по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - 04.12.2014, итоговая величина составила 18 010 000 руб.
Оценив экспертное заключение, заслушав пояснения эксперта, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судами в редакции истца.
Доводы заявителя жалобы о том, что суды обязали ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта ООО "КМК-Стандарт" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 18 010 000 руб.
Доводы заявителя о неправомерном отказе суда в проведении дополнительной экспертизы подлежат отклонению, поскольку из материалов дела не следует, что такое ходатайство было заявлено Департаментом.
Доводы заявителя о том, что на момент обращения истца с заявлением о выкупе имущества действовала другая редакция федерального закона, предусматривающая возможность рассрочки уплаты сроком на три года, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 марта 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2016 года по делу в„– А40-36487/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------