АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2016 г. по делу в„– А41-82178/15

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Комаровой О.И., Мысака Н.Я.
при участии в заседании:
от истца: ООО "Дельфин" - извещен, не явился
от ответчика: Администрации Ступинского муниципального района Московской области - Асонова М.Н., дов. от 29.12.15 в„– 4131/2-35,
рассмотрев 15 августа 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Администрации Ступинского муниципального района Московской области
на решение от 24 февраля 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Плотниковой Н.В.,
на постановление от 14 июня 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Виткаловой Е.Н., Ивановой Л.Н., Шевченко Е.Е.
по иску ООО "Дельфин"
к Администрации Ступинского муниципального района Московской области
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

установил:

ООО "Дельфин" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Ступинского муниципального района Московской области, в котором (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений) просило определить условия договора купли-продажи муниципального имущества: нежилое помещение общей площадью 255,2 кв. м, этаж 1, номер этажа на поэтажном плане 1, находящееся в собственности муниципального образования "Ступинский муниципальный район" Московской области, расположенное по адресу: Московская обл., г. Ступино, ул. Службина, д. 8 между Администрацией Ступинского муниципального района Московской области и ООО "Дельфин" в следующей редакции:
1. п. 4.1 договора изложить: "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта, и составляет 6074460 (Шесть миллионов семьдесят четыре тысячи четыреста шестьдесят) руб. без учета НДС - основная сумма платежа".
2. п. 4.2. договора слова: "...на основании письменного заявления покупателя-залогодателя..." - исключить из текста договора.
3. п. 4.3. договора изложить в следующей редакции: "покупатель-залогодатель уплачивает продавцу-залогодержателю указанную в п. 4.1 настоящего договора сумму ежемесячно равными долями в течение трех лет с момента заключения договора.
Покупатель-залогодатель вправе осуществить оплату имущества досрочно".
4. п. 4.3.1 договора - исключить из текста договора.
5. п. 4.3.2 договора слова: "На оставшуюся сумму денежных средств..." изложить "На сумму основного долга покупателя-залогодателя перед продавцом-залогодержателем...".
6. п. 4.3.4. договора второй абзац слова: "...расчетный счет продавца-залогодержателя..." изложить: "...корреспондентский счет банка (казначейства) продавца-залогодержателя...".
7. п. 6.1 договора слова: "...после поступления денежных средств в размере, указанном в п. 4.3.1 настоящего договора, на счет продавца-залогодержателя..." изложить: "...с момента заключения договора".
8. п. 7.2.7 договора - исключить из текста договора.
9. п. 9.3 договора - исключить из текста договора.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, истцом указано МАУ "Единый сервисный центр".
Решением Арбитражного суда Московской области от 24.02.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016, заявленные требования удовлетворены частично.
Суды обязали администрацию Ступинского муниципального района заключить с ООО "Дельфин" договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении нежилого помещения общей площадью 255,2 кв. м, этаж 1, номер этажа на поэтажном плане 1, расположенное по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Службина, д. 8 на условиях протокола разногласий:
- п. 4.1 договора изложить: "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта, и составляет 6074460 (Шесть миллионов семьдесят четыре тысячи четыреста шестьдесят) руб. без учета НДС - основная сумма платежа".
- п. 4.2. договора слова: "...на основании письменного заявления покупателя-залогодателя..." - исключить из текста договора.
- п. 4.3. договора изложить в следующей редакции: "Покупатель-залогодатель уплачивает продавцу-залогодержателю указанную в п. 4.1 настоящего договора сумму ежемесячно равными долями в течение трех лет с момента заключения договора.
Покупатель-залогодатель вправе осуществить оплату имущества досрочно".- п. 4.3.1 договора - исключить из текста договора.
- п. 6.1 договора слова: "...после поступления денежных средств в размере, указанном в п. 4.3.1 настоящего договора, на счет продавца-залогодержателя..." изложить: "...с момента заключения договора".
п. 7.2.7 договора - исключить из текста договора.
п. 9.3 договора - исключить из текста договора.
В остальной части требований отказано
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Администрация Ступинского муниципального района Московской области обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика Администрации Ступинского муниципального района Московской области опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика Администрации Ступинского муниципального района Московской области поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
Истец, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направил, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, явившегося в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Решением Арбитражного суда Московской области от 13.03.2015 по делу А41-79923/14 удовлетворены требования ООО "Дельфин" об обязании администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - Администрация) направить обществу договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 255,2 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., г. Ступино, ул. Службина, д. 8 (далее - помещение).
Письмом от 01.07.2015 в„– и7-21/3024 в адрес истца от администрации поступил проект договора купли-продажи указанного имущества.
По мнению истца условия договора частично не соответствовали действующему законодательству, в т.ч. положениям ФЗ в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения...").
Ответ на указанное обращение от администрации Ступинского муниципального района к истцу до настоящего времени не поступал.
Истец не согласен с фактическим отказом Администрации от принятия протокола разногласий, и считает, что предложенная администрацией редакция договора ущемляет его права как стороны договора и противоречит действующему законодательству.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, а также во исполнение вышеуказанного суда ответчик в соответствии с требованиями действующего законодательства организовал проведение оценки выкупаемого имущества и направил истцу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, установленной в отчете о рыночной стоимости нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Федерального закона в„– 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
В соответствии со статьей 12 Федеральный закон от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 13 Закона в„– 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 г. в„– 7240/12).
Цена спорного имущества определена судом первой инстанции на основании заключения эксперта по результатам экспертизы, назначенной судом.
Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения площадью 255,2 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Ступино, ул. Службина, д. 8 по состоянию на 08.10.2014 составляет 6 074 460 руб. без учета НДС.
Основанием для проведения экспертизы послужил, наряду с другими обстоятельствами и тот факт, что оценка спорного имущества, выполненная по заказу Администрации при направлении в адрес истца проекта договора, была осуществлена с нарушениями требований Федерального закона в„– 159-ФЗ, так как дата оценки не совпадала с датой подачи заявления обществом о реализации преимущественного права по выкупу арендуемого имущества.
Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что стоимость выкупаемого имущества определена судом первой инстанции в полном соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.
Пункт 4.2. договора в редакции ответчика: Оплата имущества осуществляется на основании письменного заявления Покупателя-Залогодателя в рассрочку на три года с момента заключения договора.
Истец предлагает в пункте 4.2 слова "на основании письменного заявления Покупателя- Залогодателя" исключить из текста договора.
Данное требование полностью соответствует действующем законодательству, поскольку Федеральный закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не предусматривает подачу указанного заявления.
Суды указали, что пункты 4.3, 4.3.1 договора в редакции администрации противоречат Федеральному закону от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, поскольку указанный федеральный закон не предусматривает наличия "первого" платежа по договору, а устанавливает срок рассрочки оплаты выкупаемого имущества.
Также истец просил из п. 4.3.2 договора слова: "На оставшуюся сумму денежных средств..." изложить следующим образом: "На сумму основного долга покупателя-залогодателя перед продавцом-залогодержателем...".
В указанной части судами обоснованно не принята редакция истца, поскольку редакция ответчика не противоречит действующему законодательству.
Истец просит п. 4.3.4. договора второй абзац слова: "...расчетный счет продавца-залогодержателя..." изложить: "...корреспондентский счет банка (казначейства) продавца-залогодержателя...".
Данные требования истца также обоснованно отклонены судами, так как в платежных документах, отправляемых через расчетную сеть самого банка, указываются не только расчетные счета отправителя и получателя средств, но и корреспондентские счета кредитных учреждений, в которых эти расчетные счета открыты. Однако, использование данного реквизита не является обязательным.
Истец просил в п. 6.1 договора слова: "...после поступления денежных средств в размере, указанном в п. 4.3.1 настоящего договора, на счет продавца-залогодержателя..." изложить: "...с момента заключения договора".
Указанную редакцию истца обоснованно приняли суды, как обоснованную, с учетом изменения порядка оплаты имущества, установленного п. 4.3. договора, исключением из текста договора п. 4.3.1 договора.
Вывод судов о том, что пункты 7.2.7 и 9.3 договора, предусматривающие страхование залогодателем в двухнедельный срок за свой счет имущества на его полную стоимость, а также оставление денежных средств у продавца-залогодержателя, уплаченных покупателем-залогодателем в случае расторжения договора по вине покупателя в редакции администрации противоречат действующему законодательству, является правильным.
Отношения сторон подлежат регулированию Законом в„– 159-ФЗ, который не содержит указаний по обязательному страхованию выкупаемого имущества, а также не предоставляет органу муниципальной власти права самовольно устанавливать данное условие договора.
В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование свои требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Как указано в п. 9.3. договора, в случае расторжения настоящего договора по вине покупателя-залогодателя уплаченная покупателем-залогодателем сумма денежных средств продавцом-залогодержателем не возвращается. Данный пункт является противоречащим действующему законодательству, а именно: согласно статье 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
При установленных судами обстоятельствах оснований для отмены принятых по делу судебных актов не имеется.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 февраля 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2016 года по делу в„– А41-82178/15 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------