АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2016 г. по делу в„– А40-3883/15

Резолютивная часть постановления объявлена 09.08.2016
Полный текст постановления изготовлен 16.08.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Комаровой О.И., Мысака Н.Я.,
при участии в заседании:
от ООО "УСПЕХ" - Цынжаловская С.В. - доверен. от 26.11.2014 г.
от Департамента городского имущества города Москвы - Кастальская Г.С. - доверен. от 07.12.2015 г. в„– 33-д-707/15
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 26.02.2016
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Яниной Е.Н.,
на постановление от 03.06.2016
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями А.И. Трубицыным, Д.В. Пирожковым, Е.Б. Расторгуевым,
по делу в„– А40-3883/15 по иску ООО "УСПЕХ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "УСПЕХ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, а именно:
Принять пункт 1.3 в следующей редакции:
"1.3. Продавец гарантирует, что на момента заключения договора, объект в споре или под арестом не состоит не является предметом залога, не включен в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектами малого и среднего предпринимательства".
Принять пункт 2.2. в следующей редакции;
"2.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа Продавец направляет в органы, осуществляющий государственную регистрации прав на недвижимое имущество, документы для регистрации залога и права собственности покупателя на объект. В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на объект, Продавец обязан передать покупателю расписки в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на объект."
Принять пункт 3.1. в следующей редакции:
"3.1. Рыночная стоимость объекта в соответствии с отчетом об оценке, выполненном АНО НКЦ судебной экспертизы "Гильдия", оставляет 19.780.000 (Девятнадцать миллионов семьсот восемьдесят тысяч) рублей, без НДС.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункт 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Принять пункт 3.2. в следующей редакции:
"3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет".
Принять пункт 3.3. в следующей редакции:
"На остаточную сумму денежных средств, оплачиваемых в рассрочку в счет выкупа объекта, начисляются проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации".
Принять пункт 3.4. в следующей редакции:
"3.4 Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж по договору перечисляется не позднее одного месяца с даты вступления в силу решения суда представления Департаментом полного комплекта документов по договору. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 261.642 (двести шестьдесят одна тысяча шестьсот сорок два) руб. 99 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."
Принять пункт 3.6 абзац 4 в следующей редакции:
"3.6 абзац 4. Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуются на информационных ресурсах продавца и доводится до сведения покупателя".
Принять пункт 3.6 абзац 5 в следующей редакции:
"3.6 абзац 5. Факт оплаты объекта подтверждается выпиской с расчетного счета покупателя о перечислении средств".
Принять пункт 4.5 в следующей редакции:
"4.5. В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке."
Принять пункт 5.2 в следующей редакции:
"5.2 в случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на объект продавец обязан уплатить покупателю штраф в размере 5% от цены объекта."
Пункт 5.4. считать п. 5.1 в следующей редакции:
"5.1. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1. договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопросы путем направления покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии покупателем Продавец имеет право на расторжение настоящего договора в судебном порядке".
Пункт 5.5. считать п. 5.3 в следующей редакции:
"5.3 При ненадлежащем исполнении обязательств по договору стороны несут ответственность с действующим законодательством Российской Федерации".
Принять пункт 6.1 в следующей редакции:
"6.1. Стороны будут стремиться к разрешению все возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по договору или в связи с ним в досудебном порядке".
Принять пункт 8.1. в следующей редакции:
"8.1. К договору прилагается Протокол разногласий, которые являются его неотъемлемой частью. Дополнительные соглашения заключаются сторонами в письменном виде и являются неотъемлемой частью договора."
Исключить из договора купли-продажи в варианте продавца пункты 2.1.2, 5.1., 5.3.
И взыскании с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ООО "Успех" убыток в размере 261.123 руб. 75 коп.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2016 в удовлетворении искового требования ООО "Успех" об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 186,9 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Ул. Киевская, д. 22, в части требований, установления редакции истца пунктов договора 1.3, 2.2., 3.3., абзаца 5 п. 3.6; п. 5.2, 5.5., 6.1, исключении п. 2.1.2, 5.3, 8.1 договора, и изменении нумерации п. 2.1.3, п. 5.5, - отказано. Исковое требование истца об урегулировании разногласий в части абзаца 4 п. 3.6 договора оставлено без рассмотрения на основании п. 2 ст. 148 АПК РФ. В удовлетворении ходатайства Департамента городского имущества г. Москвы об оставлении искового требования об урегулировании разногласий в части п. 3.2 договора на основании п. 2 ст. 148 АПК РФ отказано.
Урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Успех" и Департаментом городского имущества г. Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 186,9 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Ул. Киевская, д. 22.
Пункты договора 1.3, п. 2.1.2, 2.2., 3.3., абзац 5 п. 3.6; п. 5.2, 5.3, 5.4, 5.5., 6.1, 8.1 изложены в редакции предложенной Департаментом городского имущества г. Москвы.
Пункты 3.1, 3.2, 3.4, 4.5, 5.4 договора изложены в редакции истца. Пункт 5.1 договора исключен.
В удовлетворении искового требования ООО "Успех" о взыскании с Департамента городского имущества г. Москвы убытков в сумме 261.123 руб. 75 коп. отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2016 по делу в„– А40-3883/15 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, на Департамент возложена обязанность по подготовке проекта договора купли-продажи, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продаже по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Успех" на основании договора аренды в„– 8-235/02 от 04.09.2002 с 01.07.2002 арендует нежилое помещение общей площадью 220,6 кв. м, (186,9 кв. м с 01.01.2009), расположенное по адресу: город Москва, улица Киевская, дом 22, подвал, пом. XI, комн. 1-8.
03.07.2014 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
13.09.2014 и повторно 13.11.2014 истец обратился в Департамент с заявлением о представлении договора купли-продажи.
19.11.2014 Департамент письмом в„– 33-5-19524/24-(1)-0 предоставил истцу проект договора купли-продажи помещения с указанием цены выкупа, равной 29 885 000 рублей.
Истец направил в адрес Департамента протокол разногласий к договору купли-продажи от 05.12.2014.
15.12.2104 Департамент письмом в„– 33-5-19524/14-(0)-1 отказал обществу в рассмотрении протокола разногласий.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца суд, определением от 27.04.2015 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам ООО "Фальконэ Центр".
Согласно заключению эксперта в„– ФО-009754 от 04.06.2015, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 03.07.2014 составила 15.698.579 руб. 49 коп. (без учета НДС).
Определением суда от 13.08.2015 по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено АНО Научно-консультационный центр судебной экспертизы "ГИЛЬДИЯ".
Согласно заключению эксперта в„– 266/О/С-15 от 23.10.2015 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 186,9 кв. м (расположенного по адресу: Москва, ул. киевская 22 (подвал, пом. XI, комн. 1-8) на дату проведения оценки, 03.07.2014 г., округленно, без НДС, составила 19.780.000 руб.
Оценив экспертное заключение в„– 266/О/С-15 от 23.10.2015, заслушав пояснения эксперта, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворили требования истца.
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Таким образом, установление п. 3.2 (оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет) в редакции истца правомерно.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.
Суды правомерно указали на то, что условие пункта 4.5 договора, предусматривающее возможность обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке, не соответствует нормам пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на несоответствие п. 5.4 договора, предусматривающего право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору вне зависимости от выплаченной покупателем суммы договора, нормам пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку соглашения о размере договорной ответственности между сторонами не достигнуто, суды правомерно удовлетворили требование истца об исключении из договора п. 5.1 договора.
Требования истца по урегулированию разногласий по пунктам договора 1.3, 2.2., 3.3., абзаца 5 п. 3.6; п. 5.2, 5.5., 6.1, исключении п. 2.1.2, 5.3, 8.1 договора, и изменении нумерации п. 2.1.3, п. 5.5, правомерно отклонены судами, поскольку истец не обосновал необходимость их урегулирования и изложения в иной редакции нежели чем предложил Департамент городского имущества г. Москвы.
Кроме того, суды правомерно указали на отсутствие оснований для исключения пунктов 2.1.2, 8.1 договора, поскольку указанные условия не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оставляя исковое заявление об урегулировании разногласий в части абзаца 4 п. 3.6 договора без рассмотрения, суды правомерно исходили из несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, поскольку истец не направлял ответчику предложение об установлении новой редакции указанного пункта договора.
Доводы заявителя жалобы о том, что условия договора в части определения цены недвижимого имущества определяет ответчик, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта АНО Научно-консультационный центр судебной экспертизы "ГИЛЬДИЯ" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 19.780.000 руб.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 по делу в„– А40-3883/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------