АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2016 г. по делу в„– А40-171615/14

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 августа 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Денисовой Н.Д., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца - Вяхорева Е.Н. доверенность от 04.08.2016 г. в„– 1/04/2016
от ответчика - Соболь Л.Я. доверенность от 07.12.2015 г. в„– 33-Д-714/15
рассмотрев 11 августа 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы,
на решение от 28 марта 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
на постановление от 10 июня 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Пирожковым Д.В., Садиковой Д.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Аварийно-восстановительная служба Юго-Западного административного округа"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Аварийно-восстановительная служба Юго-Западного административного округа" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий по вопросу выкупной цены, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, обязав Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи в следующей редакции:
"Пункт 1.1. договора: продавец обязуется передать в собственность покупателя следующие объекты недвижимости (далее объекты):
- отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 130, корп. 4, стр. 1, общей площадью 332,5 кв. м (далее по тексту - объект 1);
- земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 130, корп. 4 общ. площадью 2000 кв. м, кадастровый номер 77:06:0007003:10, вид разрешенного использования: эксплуатация помещений аварийной службы (далее по тексту - объект 2), а покупатель принять и оплатить это имущество.
- пункт 3.1. Договора: цена объектов составляет 24 102 310 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 11.07.2014 в„– 738 Г/649, выполненным ООО "АБН Консалт", в соответствии с положительным экспертным заключением от 03.07.2014 в„– 942/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД", а также в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной ФГУП "Федеральный Центр Судебных Экспертиз" Минюста.
- пункт 3.6. договора: все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:
за объект 1 в размере 16 689 318 руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 463 592 руб. 16 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга;
за объект 2 в размере 7 413 000 рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга составляющего не менее 205 916 руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" (с учетом уточнений и частичного отказа от иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2016 года, заявленные требования удовлетворены в части отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 130, корп. 4, стр. 1, общей площадью 332,5 кв. м в части земельного участка в иске отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконным и необоснованным, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта.
Кассатор также указывает на то, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными, тогда как суд урегулировал разногласия между сторонами, изложив пункты договора купли-продажи в редакции, предусматривающей отчуждение только здания без земельного участка.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что ООО "Аварийно-восстановительная служба Юго-Западного административного округа" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 332,5 кв. м и площадь земельного участка составляет 2 000 кв. м; помещение является обособленным объектом и поставлено на кадастровый учет; объекты находятся во владении истца на основании договоров аренды нежилого помещения с 2007 года и земельного участка с 1996 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ООО "Аварийно-восстановительная служба Юго-Западного административного округа" обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ.
08.09.2014 г. истцом получена оферта в„– 33-5-38888/13-(4)-0 от 28.08.2014 с приложением проекта договора купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости.
Согласно пункту 3.1. проекта договора цена объектов составляет 25 293 000 руб. (без учета НДС) рублей, из которых отдельно стоящее здание объект 1 составляет 17 880 000 руб., земельный участок объект 2 составляет 7 413 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества 11.06.2014 в„– 738Г/649 выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 03.07.2014 в„– 942/С-14 выполненным НП СРО "СВОД", НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
Общество в ответ на предложение Департамента, направило договор с подписанным протоколом разногласий, указав выкупную цену объектов - 10 353 244 руб., из которых отдельно стоящее здание объект 1 составляет 7 353 244 руб., земельный участок объект 2 составляет 3 000 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества в„– 1030 от 17.09.2014 г. выполненного ООО "Бизнес-Вектор".
Письмом в„– 33-5-38888/13-(0)-1 от 06.10.2014 г. Департаментом отказано в предоставлении государственной услуги на условиях в соответствии с протоколом разногласий предложенных ООО "Аварийно-восстановительная служба Юго-Западного административного округа".
Поскольку Департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не было достигнуто соглашение о цене выкупаемого объекта, то ООО "Аварийно-восстановительная служба Юго-Западного административного округа" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "Аварийно-восстановительная служба Юго-Западного административного округа" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно заключению эксперта ФБУ РФ центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость здания общей площадью 332,5 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Профсоюзная, 130, корп. 4, стр. 1 составила 16 689 318 руб., рыночная стоимость земельного участка площадью 2 000 кв. м кадастровый номер 77:06:0007003:10 расположенного по адресу: Москва, Профсоюзная, 130, корп. 4, составила 20 106 667 руб., по состоянию на 19.12.2013 г.
На земельном участке площадью 2 000 кв. м кадастровый номер 77:06:0007003:10 расположено не только здание, в отношение которого предъявлен иск по данному делу, но и другие объекты.
Отказывая истцу в части урегулирований разногласий при заключении договора купли-продажи в части земельного участка суды правомерно исходили из следующего.
Как установлено судами, из письма ДГИ от 15.06.2015 г. в„– ДГИ-1-248980/15-1, следует, что согласно данным Публичной кадастровой карте Росреестра, а также полученному в порядке межведомственного взаимодействия кадастровому паспорту, выданному филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве, площадь земельного участка с кадастровым номером в„– 77:06:0007003:10, является декларированной, границы данного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Выводы судов, что данный земельный участок не может выступать объектом гражданско-правовых сделок является верным.
Как верно отмечено апелляционным судом, федеральным законом в„– 159-ФЗ обстоятельство, что земельный участок, необходимый для эксплуатации нежилого здания (магазина) не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение расположенного на нем здания не предусмотрено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
На основании пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Абзац 5 пункта 4 статьи 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", разъяснено, что действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.
Так пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти, в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Таким образом, вывод апелляционного суда о том, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке в данном случае не является препятствием для отчуждения здания, и, следовательно, не может быть основанием для отказа в реализации права общества на приобретение арендуемого здания, является правильным.
Кроме того, исходя из вышеназванных норм, выкуп земельного участка при приватизации в порядке Закона в„– 159-ФЗ является правом, а не обязанностью сторон по сделке.
Представитель Департамента в судебном заседании не отрицал, что отношения между истцом и ответчиком по поводу использования земельного участка урегулированы договором аренды.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2016 года по делу в„– А40-171615/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------