АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2016 г. по делу в„– А40-74304/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 6 апреля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Волкова С.В., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
от истца - закрытого акционерного общества "Траст": Степаняк М.Г., дов. от 15.04.2014, Макарова Н.М., дов. от 16.06.2015,
от ответчиков - Правительства Москвы: Клоков Е.В., дов. от 08.09.2015,
от Департамента городского имущества г. Москвы: Клоков Е.В., дов. от 30.12.2015,
рассмотрев 30 марта 2016 года в судебном заседании кассационную
жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы
на решение от 6 августа 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Масловым С.В.,
на постановление от 28 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С., Барановской Е.Н.,
по иску закрытого акционерного общества "Траст" (ОГРН 1027739102346)
к Правительству Москвы, Департаменту городского имущества
города Москвы
о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

закрытое акционерное общество "Траст" (далее - ЗАО "Траст", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы, Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о взыскании неосновательного обогащения 16 916 888 руб. 75 коп. (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2015 по делу в„– А40-74304/2015 Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Правительства Москвы и Департамента, в которой просят об отмене решения Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2015 и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015, принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование кассационной жалобы заявители ссылаются на то, что арендная плата уплачена истцом в период действия договора аренды земельного участка от 10.11.1993 в„– М-07-000280 и не может являться неосновательным обогащением, ЗАО "Траст" не представлено доказательств, свидетельствующих о направлении арендодателю соответствующего заявления о приостановлении исполнения обязательства либо об отказе от исполнения взятых на себя по договору обязательств, обществом вплоть до 30.12.2012 по заключенному договору аренды земельного участка ежеквартально вносились арендные платежи.
В связи с прекращением инвестиционного контракта Департаментом в адрес ЗАО "ТРАСТ" было направлено уведомление от 09.06.2014 в„– ДГИ-И-11143/14 по основаниям, предусмотренным п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
По мнению заявителей, правоотношения сторон по договору аренды от 10.11.1993 в„– М-07-000280 прекращены 31.07.2014.
Согласно ст. 8 договора если в отношении земельного участка или улучшений будет допущено вмешательство таким образом, что это сделает их непригодными для разрешенного использования не по вине арендатора или связанного с ним деловыми отношениями третьего лица или лиц, то арендная плата или соответствующая ее часть после определения арендатором характера и размеров ущерба или вмешательства, будет приостановлена и не будет начисляться с даты зафиксированного должным образом с участием полномочных представителей обеих сторон факта нанесения ущерба или вмешательства до даты их устранения.
В то же время, судом первой и апелляционной инстанции не принято во внимание и ЗАО "Траст" в материалы дела не представлено доказательств подтвержденного сторонами факта вмешательства в разрешенное использование спорного земельного участка, само по себе постановление Правительства Москвы от 02.08.2005 в„– 569-ПП таким фактом не является применительно к ст. 8 договора аренды.
Кроме того, по мнению заявителей, ЗАО "Траст" не предпринимало мер для изменения или расторжения спорного договора.
Департамент и Правительство Москвы указывают, что до принятия решения суда первой инстанции по существу ответчиками было заявлено о пропуске срока исковой давности. Истец указывал, что постановлением Правительства Москвы от 02.08.2005 в„– 569-ПП "Об отмене постановления Правительства Москвы от 28 июня 2005 в„– 489-ПП" строительство объектов на земельном участке было запрещено, что о невозможности исполнения, в связи с чем ответчика полагают, что о невозможности исполнения обязательств истец узнал с момента издания вышеуказанного акта.
ЗАО "Траст" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором выразило несогласие с доводами жалобы, просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании кассационной инстанции представители от участвующих в деле лиц поддержали свои позиции по делу, возражая против доводов другой стороны, изложенные соответственно в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене принятых по делу судебных актов.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 10.11.1993 между ЗАО "Траст" (арендатором) и Московским земельным комитетом (арендодателем) заключен договор в„– М-07-000280 аренды участка государственных земель города Москвы по улице Нежинской, вл. 8-12 (Западный административный округ), по которому арендодатель передал истцу в долгосрочную аренду земельный участок площадью 45 419 кв. м (4, 5419 га), расположенный по адресу: Москва, Западный административный округ, ул. Нежинская, вл. 8-12.
Договор аренды заключен на основании распоряжения Префекта Западного административного округа города Москвы "О дополнительном предоставлении земельного участка по ул. Нежинской, вл. 8-12 в пользование на условиях аренды АО "Траст" под строительство малоэтажных домов" в„– 1160-РП от 03.11.1993, с учетом Распоряжения Префекта Западного административного округа города Москвы "Об утверждении итогов конкурса по подбору инвесторов на реализацию проекта малоэтажной застройки по улице Нежинской, вл. 8-12" в„– 107-РП от 12.03.1993, изданного в соответствии с Распоряжением Правительства Москвы "О предварительном согласовании и резервировании земельного участка по улице Нежинской, вл. 8-12 Префектуре ЗАО под размещение малоэтажных жилых домов" в„– 2173-РЗП от 04.09.1992.
В соответствии с п. 3.1 договора срок аренды земельного участка аренды составляет 49 лет.
Согласно п. 5.1 договора аренды земельный участок предоставляется арендатору для коммерческой застройки, эксплуатации и/или реализации зданий и сооружений в рамках Концепции Развития Западного административного округа с соблюдением ограничительных условий в соответствии с проектом коммерческой застройки земельного участка.
На основании этого Распоряжения Правительства Москвы от 21.11.2003 в„– 2135-РП "О завершении застройки земельного участка по ул. Нежинской, вл. 8-12 (ЗАО)" между истцом и Правительством Москвы заключен инвестиционный контракт от 18.12.2003 в„– ДЖП.03.3АО, по условиям которого истец принял на себя функции инвестора и обязался за счет собственных (заемных и (или) привлеченных) средств реализовать инвестиционный проект по строительству жилого комплекса по адресу: улица Нежинская, владение 8-12 с озеленением и благоустройством прилегающего к застройке земельного участка площадью 3,89 га, В силу п. п. 2.2 инвестиционного контракта инвестор обязался произвести строительство жилого комплекса в составе двух жилых корпусов по адресу: улица Нежинская, владение 8-12, общей площадью ориентировочно 30 000 кв. м, нежилыми помещениями площадью ориентировочно 1 500 кв. м и подземным гаражом-стоянкой по нормативу. Дата окончания ввода жилого комплекса в эксплуатацию - 31.12.2006.
Истец за счет собственных средств приступил к реализации инвестиционного проекта, а именно к строительству объекта, предусмотренного инвестиционным контрактом.
Правительством Москвы принято Постановление от 02.08.2005 в„– 569-ПП "Об отмене Постановления Правительства Москвы от 28.06.2005 в„– 489-ПП".
Как следует из п. 1.3 протокола совещания Мэра Москвы от 20.06.07 в„– 4-ТС-49/07, дальнейшее осуществление строительства невозможно.
В п. п. 3 и 6 протокола утверждена необходимость предоставления ЗАО "Траст" компенсационного участка по возможным адресам, включая Мичуринский пр-т, вл. 9-15, ул. Веерная, вл. 5.
Согласно п. 1 Распоряжения Правительства Москвы от 31.12.2008 в„– 3197-РП "О компенсационном строительстве ЗАО "Траст" жилого комплекса на земельном участке по адресу: Мичуринский просп., вл. 9-15" земельный участок площадью 7 953 кв. м, подлежал изъятию из договора аренды в„– М-07-000280 от 10.11.1993.
В п. 2 указанного распоряжения взамен изъятого участка ЗАО "Траст" утверждался Акт разрешенного использования в„– А-5409/1 от 05.03.08 для строительства жилого комплекса по адресу: г. Москва, Мичуринский просп., вл. 9-15.
Однако несмотря на истечение срока отведенного для выдачи документов Департамент не произвел оформление земельно-правовых отношений на участок по адресу Мичуринский просп., вл. 9-15 и не изъял земельный участок площадью 7 953 кв. м, по адресу: Москва, ул. Нежинская, вл. 8-12.
Полагая, что в период с 02.08.2005 арендатор не мог использовать земельный участок в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды участка и инвестиционным контрактом, - для строительства корпусов "Ж" и "З" по адресу: Москва, ул. Нежинская, вл. 8-12, ЗАО "Траст" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что 04.07.2013 Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы принято решение прекратить дальнейшую реализацию инвестиционного проекта по адресу: ул. Нежинская, вл. 8-12, и Мичуринский пр-т, вл. 9-15, с расторжением инвестиционного контракта от 18.12.2003 в„– ДЖП.03.3АО.00581 и договора аренды земельного участка от 10.11.1993 в„– М-07-000280.
Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 в„– 766-ПП отменено Распоряжение Правительства Москвы от 31.12.2008 в„– 3197-РП.
Департамент уведомлениями от 09.06.2014 и от 24.07.2014 в одностороннем порядке расторг заключенный с ЗАО "Траст" договор аренды от 10.11.1993 в„– М-07-000280.
Как установили суды, в период с 02.08.2005 по 30.12.2012 истцом было оплачено совокупно арендных платежей на сумму 16 916 888 руб., что подтверждается представленными платежными поручениями.
В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что в результате издания Правительством Москвы Постановления от 02.08.2005 в„– 569-ПП арендатор не мог использовать земельный участок в рамках разрешенного использования для строительства жилого комплекса.
При этом суды указали, что ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств заключается в передаче арендатору имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре, и в издании акта о невозможности использования им арендованного земельного участка под комплексное жилищное - строительство, следовательно, встречное удовлетворение ответчиком представлено не было, на основании этого денежные средства, уплаченные в виде арендной платы в размере 16 916 888 руб. являются неосновательным обогащением.
Однако судебная коллегия полагает вывод судов об удовлетворении заявленных требований в полном объеме не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Постановлением Правительства Москвы от 28.06.2005 в„– 489-ПП "О корректировке границ особо охраняемой природной территории "Природный заказник "Долина реки Сетуни" утверждены откорректированные границы особо охраняемой природной территории "Природный заказник "Долина реки Сетуни" без уменьшения ее общей площади с учетом включения в заказник части территории объекта природного комплекса Западного административного округа в„– 89 "Долина р. Наверашки на участке от устья до пр.пр. в„– 1433" площадью 0,77 га (приложение 2) и исключения из заказника участка по ул. Нежинской, вл. 8-12 площадью 0,77 га (приложение 1).
Вышеуказанное постановление отменено Постановлением Правительства Москвы от 02.08.2005 в„– 569-ПП.
При этом земельный участок площадью 7 953 кв. м приобрел статус особо охраняемой природной территории с запретом на строительство.
Признавая неосновательным обогащением ответчика денежные средства в размере 16 916 888 руб., суды исходили из того, что до расторжения договора арендодатель ненадлежащим образом исполнил свое обязательство по предоставлению земельного участка для целей строительства жилого комплекса, в связи с чем арендатором за вносимую им арендную плату не получено равноценное встречное представление в виде пригодного для строительства объекта земельного участка.
Вместе с тем, суды не учли, что заявленные ко взысканию денежные средства были внесены истцом в период с 02.08.2005 по 30.12.2012 в качестве арендной платы за пользование всей площадью участка в 45 419 кв. м, который был предоставлен по договору от 10.11.1993 в„– М-07-000280.
При рассмотрении дела судами установлена невозможность использования участка площадью 7 953 кв. м, тогда как обстоятельство невозможности использования для целей строительства жилого комплекса остальной площади участка судами не устанавливалось.
В соответствии с п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Судебная коллегия полагает, что суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу о наличии у истца права требовать возврата части внесенной арендной платы как убытков или неосновательного обогащения, однако суды соотнесли взаимные предоставления сторон по договору, совершенные до момента его расторжения, без учета вышеуказанных обстоятельств.
Кроме того, как следует из материалов дела, при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиками заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Данное заявление ответчики мотивировали тем, что с момента издания Постановления Правительства от 02.08.2005 в„– 569-ПП истец должен был узнать о нарушении его прав и невозможности использования земельного участка.
Отклоняя доводы о пропуске срока, суды указали, что истец полагал, что во исполнение Распоряжения Правительства Москвы от 31.12.2008 в„– 3197 "О компенсационном строительстве ЗАО "Траст" жилого комплекса на земельном участке по адресу: Мичуринский проспект, вл. 9-15" в договор аренды земельного участка будут внесены изменения, касающиеся предоставления истцу компенсационного земельного участка, земельно-правовые отношения истца и ответчика продолжатся в рамках договора аренды земельного участка в новой редакции.
Вместе с тем, в силу ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
Как следует из п. 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства регистрации права собственности на любое из помещений в многоквартирном доме, расположенном на спорном земельном участке.
Таким образом, в период с 02.08.2005 по 30.12.2012 арендатор продолжал использовать земельный участок для строительства, за исключением 7 953 кв. м особо охраняемой природной территории, и продолжал вносить арендную плату за пользование остальной площадью в соответствии с условиями договора.
С настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы ЗАО "Траст" обратилось 02.04.2015, что подтверждается отметкой канцелярии Арбитражного суда города Москвы на тексте искового заявления.
Заявляя о возврате арендной платы за весь земельный участок площадью 45 419 кв. м, истец ссылался на невозможность использования всего участка с момента принятия Постановления Правительства Москвы от 02.08.2005 в„– 569-ПП.
При этом вопрос о предоставлении компенсационного участка рассматривался только в отношении участка 7 953 кв. м, который приобрел статус особо охраняемой природной территории в связи с изданием указанного Постановления Правительства Москвы.
Как следует из Распоряжения Правительства Москвы от 31.12.2008 в„– 3197-РП "О компенсационном строительстве ЗАО "Траст" жилого комплекса на земельном участке по адресу: Мичуринский просп., вл. 9-15" (п. 3), Департаменту земельных ресурсов в связи изъятием участка надлежало внести соответствующее изменение в договор аренды от 10.11.1993 в„– М-07-000280 в части исключения земельного участка площадью 1,29 га, включенного дополнительным соглашением от 19.08.2004.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что в отношении требований о возврате арендной платы за период с 02.08.2005 по 01.04.2012 истцом пропущен срок исковой давности.
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия считает, что вывод судов об удовлетворении заявленных требований сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, в связи с чем имеются предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов.
Исходя из содержания п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении судам следует оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все имеющие значение для дела, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 6 августа 2015 года по делу в„– А40-74304/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2015 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА

Судьи
С.В.ВОЛКОВ
В.В.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------