АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2016 г. по делу в„– А40-162914/14

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи Л.А. Тутубалиной,
судей: Н.В. Дегтяревой, А.Л. Новоселова,
при участии в заседании:
от истца - Никишина Е.В., дов. от 09.03.2016,
от ответчика - Иващенко П.Н., дов. от 23.04.2015, Тетерук В.А., дов. от 31.08.2015,
рассмотрев 29 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика Общества с ограниченной ответственностью "РОСТРА"
на решение от 27 октября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Иевлевым П.А.,
на постановление от 15 января 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Семикиной О.Н., Алексеевой Е.Б., Поповой Г.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Свитхом" (ОГРН 1107746926308)
к ответчикам: 1. Обществу с ограниченной ответственностью "РОСТРА" (ОГРН 1027739049260), 2. Акционерному обществу "Строительное управление в„– 155" (ОГРН 1027739218154)
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента городского имущества города Москвы, Савиной Елены Николаевны, Юрьевой Людмилы Павловны, Манукян Карена Айзаковича
о взыскании задолженности по оплате на содержание и текущий ремонт помещений и коммунальных услуг

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Свитхом" (истец, ООО УК "Свитхом") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "РОСТРА" (ответчик 1) и Акционерному обществу "Строительное управление в„– 155" (ответчик 2) о взыскании 2 585 838,50 руб. основного долга по оплате содержания общего имущества за период с 01.12.2012 по 01.09.2014, в том числе 1 950 915,71 руб. - с ООО "РОСТРА", 634 922,79 руб. 79 - солидарно с обоих ответчиков.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Департамент городского имущества г. Москвы, Савина Елена Николаевна, Юрьева Людмила Павловна, Манукян Карен Айзакович.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2016, исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Свитхом" удовлетворены частично за счет Общества с ограниченной ответственностью "РОСТРА". В удовлетворении иска к АО "Строительное управление в„– 155" отказано.
Не согласившись с принятыми решением и постановлением, ООО "РОСТРА" подало кассационную жалобу, просит их отменить в связи с нарушением норм материального права, несоответствием изложенных в них выводов обстоятельствам дела и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Заявитель жалобы указывает, что на него как на застройщика, неправомерно возложена обязанность по содержанию переданных инвестору АО "Строительное управление в„– 155" квартир, переданных Правительству Москвы, квартир, право собственности на которые признано за физическими лицами в судебном порядке. Заявитель указывает, что, несмотря на неподписание акта о результатах реализации инвестиционного проекта, с момента введения многоквартирного дома в эксплуатацию, все инвесторы распоряжаются своими помещениями, распределяя их конкретным дольщикам и пользователям.
ООО "РОСТРА" ссылается на неправильное применение судами статей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, нерассмотрение его доводов, основанных на конкретных доказательствах владения и пользования жилыми помещениями иными собственниками либо лицами, получившими квартиры во владение, но не оформляющими право собственности.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность судебных актов, не отрицая фактов владения жилыми помещениями иными лицами.
Ответчик АО "Строительное управление в„– 155", третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд не обеспечили. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Заслушав явившиеся стороны, рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене в связи со следующим.
Сторонами не оспаривается, что многоквартирный дом по адресу: город Москва, Новинки, дом 1) введен в эксплуатацию 30.03.2012.
Также судом установлено, что застройщиком и инвестором строительства дома являлся ответчик ООО "РОСТРА". Между ним и Закрытым акционерным обществом "СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ в„– 155" (соинвестор) был заключен договор инвестирования в„– 9/1-НЗ от 28.01.2005. Также суд установил, что по акту об исполнении обязательств от 01.10.2011 по договору инвестирования инвестор (ООО "РОСТРА") передал, а соинвестор принял недвижимое имущество, а именно 102 квартиры и нежилые помещения.
Удовлетворяя иск о взыскании с ответчика оплаты за содержание и ремонт, а также оплаты за коммунальные услуги, суд сослался на статью 218 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве собственности застройщика на многоквартирный дом до передачи дольщикам помещений по акту, отсутствие акта о результатах реализации инвестиционного контракта, обосновал решение тем, что у истца отсутствуют точные сведения о распределении помещений между соответчиками и Департаментом городского имущества города Москвы на объект капитального строительства по адресу: г. Москва, Новинки, дом 1, в том числе сведения о помещениях, подлежащих передаче городу Москве, на статью 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на обязанность участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Также суд указал, что обязательства ЗАО "СУ в„– 155" и ООО "РОСТРА" считаются прекращенными в отношении тех помещений, на которые оформлены права собственности, или которые официально по актам о передаче поменяли собственников, с учетом сведений о зарегистрированных правах физических лиц на спорные квартиры, поскольку акт о результатах реализации инвестиционного контракта отсутствует, на АО "Строительное управление в„– 155", которое не являлось застройщиком, не могут быть возложены какие-либо обязанности в рамках настоящего спора, наличие предварительных договоров купли-продажи квартир и соглашений, подписанных между ответчиками и физическими лицами, не свидетельствует о наличии передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что при принятии судебных актов суды не учли следующее.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
По инвестиционным контрактам оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится после сдачи объекта в эксплуатацию на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта.
Вместе с тем, судом установлено, что акт о результатах реализации инвестиционного проекта в отношении многоквартирного дома сторонами инвестконтракта до настоящего времени не подписан.
Согласно Федеральному закону от 25.02.1999 в„– 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.
Согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 в„– 39-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ) объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящейся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.
В силу статьи 7 Федерального закона в„– 427-ФЗ от 12.12.2011 указанная правовая норма (пункт 1 статьи 4 ФЗ в„– 427-ФЗ от 12.12.2011) вступает в силу 01.02.2012 и распространяется на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона и обязательства сторон, по которым не исполнены на день вступления в силу Федерального закона.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Формально до оформления имущественных прав сторон инвестиционного контракта на основании акта о результатах реализации, объект инвестиционной деятельности является общей долевой собственностью участников инвестиционного процесса.
В соответствии с требованиями статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Вместе с тем, суд отказал в возложении обязанности по содержанию имущества на участников инвестиционной деятельности, являющихся долевыми собственниками общего имущества, несмотря на то, что закон возлагает такую обязанность на каждого участника, в частности отказав в иске к АО "Строительное управление в„– 155", установив при этом, что ООО "РОСТРА" и ЗАО "Строительное управление в„– 155" урегулировали вопрос о передаче инвестором соинвестору 102 квартир по акту.
Также неверным является вывод суда о том, что только передаточный акт или иной документ о передаче квартиры является основанием для возложения обязанности по содержанию имущества на данное лицо.
Судом не рассмотрен довод ответчика, ссылавшегося на имеющиеся в материалах дела:
- решение Симоновского районного суда города Москвы по делу в„– 2-11209/13 от 24.12.2013, из которого следует, что квартирой в„– 1 с 01.08.2012 пользуется Юшина И.Г.; однако истец до 14.02.2014 начисляет платежи по данной квартире ответчику.
- соглашения и ордера от 03.06.2010, 31.05.2010, 12.08.2009 о передаче квартир в„– 23, 33, 36 ООО "РОСТРА" третьим лицам Л.П. Юрьевой, Е.Н. Савиной, К.А. Манукяну, в которых ответчик и эти лица подтвердили факт получения этими лицами квартир во владение и пользование с обязательствами нести расходы на их содержание, производить в них отделочные работы;
Помещения расположены в жилом многоквартирном доме, в связи с чем их правовое регулирование подпадает под действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.В силу части 2 статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
- лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (пункт 6);
- застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (пункт 7).
В отсутствие передаточных актов, но учитывая, что дом введен в эксплуатацию в 2012 году и большая часть квартир заселена, а также учитывая, что право собственности носит заявительный характер и ответчик ООО "РОСТРА" не может решить вопрос регистрации прав иных лиц, суду надлежало исследовать совокупность иных доказательств, позволяющих подтвердить факты владения и пользования жилыми помещениями конкретными лицами.
Вывод суда о том, что обязанность города Москвы, иных лиц оплачивать эксплуатационные расходы по содержанию нежилых помещений не могла возникнуть в любом случае ранее возникновения самого права собственности на них и о том, что до подписания акта реализации инвестиционного контракта инвестор-застройщик несет бремя содержания такого имущества, сделан судом без учета конкретных обстоятельств.
То обстоятельство, что сторонами инвестиционного контракта с 2012 года не подписывается акт о результатах реализации инвестиционного контракта, не может служить основанием к освобождению лиц, фактически получивших от застройщика и использующих помещения, от оплаты стоимости их содержания и коммунальных услуг.
Как следует из постановления Правительства Москвы от 23.06.2009 в„– 597-ПП "О неотложных мерах по стимулированию инвестиционной и предпринимательской деятельности в городе Москве" в целях сокращения сроков оформления инвестиционных документов внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 28.12.2005 в„– 1089-ПП "Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов".
Указанным постановлением Правительства Москвы от 28.12.2005 в„– 1089-ПП в пункте 4 утверждены сроки согласования проектов инвестиционных контрактов, дополнительных соглашений к ним, протоколов предварительного (итогового) распределения площадей и актов о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционных проектов с момента их поступления в органы исполнительной власти города Москвы.
В пункте 4.4.1 установлено, что предельный срок согласования (пп. 4.2.1, 4.2.3) и формирования окончательной редакции (п. 4.3) проектов инвестиционных контрактов, дополнительных соглашений, соглашений о расторжении к ним, протоколов предварительного (итогового) распределения площадей и актов о результатах (частичной) реализации инвестиционных проектов органами исполнительной власти города Москвы не должен превышать 30 рабочих дней.
Все разумные сроки для подписания акта о реализации и урегулирования разногласий в установленном законом порядке истекли.
Нереализация участниками инвестиционного контракта своих прав по урегулированию спорных вопросов по инвестиционному контракту, при том, что с 2012 года дом введен в эксплуатацию, не может быть поставлена только в вину ООО "РОСТРА" и порождать негативные последствия только для него, и освобождать от бремени содержания имущества фактических владельцев, не оформляющих право собственности, в том числе и не реализующих свои права в принудительном судебном порядке.
Правомерным является возложение на ответчика обязанности по содержанию не переданных никаким лицам жилых помещений и незаселенных жилых помещений.
Следует обратить внимание суда на то, что истцу должны быть известны лица, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями, в силу его статуса управляющей многоквартирным домом компании. Об этом свидетельствует, в частности и расчет истца, в котором указаны ряд квартир, с указанием фамилий владельцев (в„– 1, 23, 33, 36, 114, 116, 119), однако задолженность по оплате заявлена ко взысканию с ответчика и судом взыскана.
Кроме того, судом не рассмотрены доводы ответчика о необоснованности применения истцом тарифа на содержание и ремонт жилых помещений со ссылкой на нормативные акты города Москвы.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не являются законными и обоснованными, в связи с чем, и в соответствии с частями 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные судебные акты подлежат отмене.
Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в отмененной части в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, проверить все доводы сторон, определить законы и иные нормативные правовые акты, подлежащие применению к спорным правоотношениям, предложить сторонам представить дополнительные доказательства в отношении спорных квартир, ответчику предложить представить контррасчет с указанием в нем всех необходимых для проверки расчета сведений, на основе оценки в соответствии с требованиями закона относимых, допустимых, достоверных доказательств в их совокупности и взаимной связи установить имеющие значение для дела обстоятельства, исходя из которых принять по делу законный и обоснованный судебный акт.
Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 октября 2015 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2016 года по делу в„– А40-162914/14 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
Л.А.ТУТУБАЛИНА

Судьи
Н.В.ДЕГТЯРЕВА
А.Л.НОВОСЕЛОВ


------------------------------------------------------------------