АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2016 г. по делу в„– А40-144787/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Аталиковой З.А., Денисовой Н.Д.,
при участии в заседании:
от истца - Шаповалова О.В. по доверенности от 16.10.2015, Владимировой М.В. по доверенности от 26.01.2016,
от ответчика - Гречко А.В. по доверенности от 07.12.2015 в„– 33-Д-703/5,
рассмотрев 28 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 14 августа 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,
на постановление от 30 ноября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
по иску ООО "Я.Н.С. - Консалт"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об определении условий п. 3.1 и 3.4 договора купли-продажи недвижимости, об обязании заключить договор купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Я.Н.С. - Консалт" (далее ООО "Я.Н.С. - Консалт", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий по пунктам 3.1 и 3.4, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, 2-й Волконский пер., д. 3, общей площадью 260,5 кв. м (цоколь, пом. III, комн. 1 - 21):
пункт 3.1. Договора: Цена Объекта составляет 22 118 644,07 рублей (двадцать два миллиона восемнадцать тысяч шестьсот сорок четыре рубля семь копеек);
пункт 3.4. Договора: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый плате перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 614 406 (шестьсот четырнадцать тысяч четыреста шесть) рублей 78 коп. и процентов предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2015 года, исковые требования удовлетворены.
Суды установили, что ООО "Я.Н.С. - Консалт" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору в„– 1-927/2004 от 11.11.2004 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 25.12.2013 (момент получения Департаментом от ООО "Я.Н.С. - Консалт" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 22 118 644 руб. 07 коп. (без учета НДС); в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 22 118 644 руб. 07 коп., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 63 363 559 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Представители ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержали доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО "Я.Н.С. - Консалт" является субъектом малого предпринимательства.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО "Я.Н.С. - Консалт" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 11.11.2004 в„– 1-927/2004, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 289,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, 2-ой Волконский пер., д. 3.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 01.01.2004 по 08.09.2007 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением к названному договору от 09.11.2007 срок аренды продлен по 30.09.2012, дополнительным соглашением от 10.04.2012 внесены изменения в договор аренды в части арендуемой площади, "было 289,2 кв. м, стало 260,5 кв. м".
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 25.12.2013 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 63 363 559 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "Инспекционно-Контрольная служба Эксперт-Сервис" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 24.07.2014 в„– 143-03/608, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 20 000 000 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 20 000 000 руб., и пункта 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения.
Ответчик о результатах рассмотрения протокола разногласий к договору купли-продажи истца не уведомил.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Я.Н.С. - Консалт" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО "Я.Н.С. - Консалт" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет от 24.07.2014 в„– 143-03/608 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 20 000 000 руб.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "Группа Финансового Консультирования", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 63 363 559 руб.
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 13.02.2015 назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 260,5 кв. м по состоянию на 25.12.2013, проведение которой поручено эксперту ООО "Лаборатория независимой судебной экспертизы".
Согласно заключению эксперта ООО "Лаборатория независимой судебной экспертизы" рыночная стоимость спорного объекта составила 22 118 644 руб. 07 коп. (без учета НДС) по состоянию на 25.12.2013.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 22 118 644 руб. 07 коп. (без учета НДС).
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды установили, что ООО "Я.Н.С. - Консалт" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2015 года по делу в„– А40-144787/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
Н.Д.ДЕНИСОВА


------------------------------------------------------------------