АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 февраля 2016 г. по делу в„– А40-208833/14

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Герасимов М.В. генеральный директор, решение учредителя в„– 12 от 12.01.2012 г., Евстигнеев О.В. доверенность от 07.09.2015 г.
от ответчика - Гречко А.В. доверенность в„– 33-Д-703/15 от 07.12.2015 г.
рассмотрев 11 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 18 августа 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Давыдовой О.В.,
и постановление от 23 ноября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левченко Н.И., Лаврецкой Н.В., Верстовой М.Е.
по иску Закрытого акционерного общества "Тралекс"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

установил:

Закрытое акционерное общество "Тралекс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием признать незаконным отказ от 13.10.2014 г. в предоставлении государственной услуги по заключению договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 200,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва ул. Мартеновская, д. 1/58, помещение II и обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 200,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва ул. Мартеновская, д. 1/58, помещение II по цене 11 488 000 руб. на условиях представленного ЗАО "Тралекс" проекта договора купли-продажи (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2015 года, заявленные требования были удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что спорный объект имеет площадь 201 кв. м, тогда как экспертом был оценен объект площадью 200,7 кв. м, а не 201 кв. м, что влечет невозможность использования данного экспертного заключения для определения выкупной стоимости спорного объекта.
Также Департамент не согласен с самим экспертным заключением, представленным по результатам проведенной судебной экспертизы. По мнению Департамента, экспертиза не соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", как указал Департамент, суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, не оценив замечания Департамента на проведенную судебную экспертизу. По мнению Департамента, именно собственник вправе производить оценку принадлежащего ему имущества.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, представил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен в судебном заседании к материалам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что ЗАО "Тралекс" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. в„– 66 "О приватизации государственного муниципального имущества"; выкупаемый объект является обособленным объектом, поставлен на кадастровый учет, находится во владении истца на основании договора аренды с 2008 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ЗАО "Тралекс" 15.05.2014 г. обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент отказал в предоставлении соответствующей государственной услуги, мотивировав отказ тем, что ГУП МосгорБТИ направил в адрес Департамента ответ о невозможности выполнения кадастровых работ и получения кадастрового паспорта в связи с выявлением самовольного переустройства и перепланировки помещения, указав, что произведенная арендатором перепланировка нежилого помещения, не согласованная в установленном порядке, является существенным нарушением условий договора аренды.
Истцом самостоятельно была произведена оценка спорного объекта, ЗАО "Тралекс" представило свой отчет об оценке рыночной стоимости, выполненной ООО "Аргент Бизнес", согласно которому стоимость спорного объекта составляла 9 766 000 руб.
Полагая, что отказ Департамента городского имущества города Москвы в предоставлении государственной услуги по заключению договора купли- продажи нежилого помещения является незаконным, ЗАО "Тралекс" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Основанием для отказа в предоставлении указанной государственной услуги послужила произведенная арендатором перепланировка нежилого помещения, не согласованная в установленном порядке, что является, по мнению Департамента, существенным нарушением условий договора аренды.
Судами установлено, что в порядке досудебного урегулирования спора, ЗАО "Тралекс" 25.09.2014 направило жалобу в„– 925/1 на имя руководителя Департамента, в которой указало, что произведенная перепланировка произведена на основании Распоряжения Мосжилинспекции от 08.02.2011 в„– В-0030-11/А108112, принята по Акту от 03.05.2011 и утверждена Начальником инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по ВАО Хрусталевым В.Н., а результаты перепланировки зарегистрированы в БТИ по состоянию на 25.03.2014. В соответствии с выпиской из технического паспорта на здание (строение) дело в„– 1793/8 по состоянию на 25.03.2014 общая площадь вышеуказанного помещения составляла 200,7 кв. м, что также подтверждается экспликацией от 08.09.2014.
Однако, 13.10.2014 истцом был повторно получен отказ ответчика от предоставления государственной услуги (исх. в„– ДГИ-1-121291/14-1 от 13.10.2014).
Вместе с тем, в части доводов ответчика по делу и подателя кассационной жалобы о произведенной перепланировке и расхождении в площади арендуемого истцом помещения: 201 кв. м и 200,7 кв. м судами установлено, что расхождения в площади возникли не вследствие изменения объекта путем переустройства (перепланировки) со стороны истца, а вследствие погрешности измерительных приборов, которыми производились замеры объекта недвижимости (согласно данным производителя лазерных дальномеров BOSCH погрешность измерительных приборов составляет от +/-1,5 мм, либо в зависимости от состояния окружающей среды, в том числе времени года, температуры воздуха, влажности и т.п.
Судами также учтено, что Департамент не представил доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор произвел несанкционированную перепланировку в арендуемом помещении.Относительно доводов Департамента о том, что помещение не сформировано как отдельный объект недвижимого имущества, суды первой и апелляционной инстанций правильно указали, что Федеральный закон от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ не предусматривает отказа в выкупе арендуемого имущества по основаниям, изложенным в письме в„– ДГИ-1-121291/14-1 от 13.10.2014. В соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1998 в„– 122-ФЗ объект, являющийся предметом договора купли-продажи нежилого помещения, должен быть сформирован собственником в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Поскольку обязанность по формированию объекта купли-продажи возложена на собственника, истец ООО "Тралекс" не несет ответственности за обстоятельства, указанные в отказе.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 11 478 000 руб., определенной в названном заключении.
Довод кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции необоснованно отклонил ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы судебная коллегия суда кассационной инстанции отклоняет, поскольку судом правильно указано, что как следует из экспертного заключения, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, данный метод отличается наибольшей достоверностью получаемых результатов, так как основывается на ценах сделок (предложений) аналогичных объектов. Данное экспертное заключение было оценено судами первой и апелляционной инстанции, признано соответствующим требованиям законодательства.
Возражениям Департамента относительно цены объекта судами дана надлежащая оценка, судом первой инстанции в судебное заседание вызывался эксперт Гребченко К.Б., проводивший оценку, которым были даны подробные пояснения по проведенному исследованию.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2015 года по делу в„– А40-208833/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------