АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 февраля 2016 г. по делу в„– А41-73131/14

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Крекотнева С.Н., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Априкус" - Гребельский А.В. по дов. от 20.11.2014,
от ответчика: Администрации городского округа Химки Московской области - Резван А.Ю. по дов. от 20.02.2015,
рассмотрев 10 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Администрации городского округа Химки Московской области
на решение от 05 августа 2015 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Фаньян Ю.А.,
и постановление от 29 октября 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Боровиковой С.В., Марченковой Н.В., Ханашевичем С.К.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Априкус"
к Администрации городского округа Химки Московской области
о признании недостоверной рыночной стоимости имущества, обязании заключить договор купли-продажи арендуемого недвижимого имущества,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Априкус" (далее - истец, ООО "Априкус") обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Химки Московской области (далее - ответчик, Администрация) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:
- признать недостоверной величину рыночной стоимости помещения в„– 001 площадью 132,0 кв. м, условный номер 50-50-10/018/2010-419, а также величину рыночной стоимости помещения в„– 005 площадью 162,4 кв. м, условный номер 50-50-10/018/2010-423, расположенных по адресу: Московская область, г. Химки, проспект Мира, д. 4, определенную по результатам оценки, проведенной ООО "Юридическая компания "Договор" и указанную в отчете по определению рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.08.2014 в„– 81-28/14;
- признать недействительными пункты 3 и 4 Постановления Администрации от 16.10.2014 в„– 1604;
- обязать Администрацию заключить договор купли-продажи помещений, расположенных по адресу: Московская область, г. Химки, проспект Мира, д. 4, а именно: помещение в„– 001 площадью 132,0 кв. м, условный номер 50-50-10/018/2010-419, на условиях о цене, равной 7 871 186 руб., на условии рассрочки оплаты цены договора в течение пяти лет со дня его заключения, и помещение в„– 005 площадью 162,4 кв. м, условный номер 50-50-10/018/2010-423, на условии рассрочки оплаты цены договора в течение пяти лет со дня его заключения, а всего за цену, равную 13 990 324 руб. за два объекта.
Решением Арбитражного суда Московской области от 05 августа 2015 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2015 года, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что судебные акты не содержат мотивировки, обосновывающей допущение оценщиком экспертной организации ООО "Бюро оценки бизнеса" нарушений требований федерального стандарта оценки, которые заключаются в том, что эксперт не сделал корректировку на местоположение объекта оценки и объектов-аналогов, данные нарушения влияют на стоимость в сторону ее снижения, поскольку отчуждаемые объекты находятся в центре г. Химки. Суды также не мотивировали отклонение доводов ответчика о том, что условие о рассрочке было принято и согласовано с истцом еще до 01.07.2015. Предоставление рассрочки в 5 лет является изменением в одностороннем порядке уже согласованных сторонами условий о рассрочке.
В представленном отзыве на кассационную жалобу ООО "Априкус", возражая против доводов жалобы, указало, что суды при вынесении судебных актов не должны обосновывать методологию, использованную судебным экспертом при проведении исследования. Эксперт в силу статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является лицом, обладающим специальными познаниями. Местоположение объекта оценки в настоящем деле значительно удалено от основных оживленных транспортных магистралей г. Химки, в то время как объекты-аналоги находятся в непосредственной близости от железнодорожной станции "Химки" и улиц с большим пассажиропотоком. Является необоснованным довод ответчика о неправомерном принятии судом уточнения требований истца в части увеличения периода рассрочки по договору с 3 до 5 лет. Согласно статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29.06.2015 в„– 158-ФЗ) срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества не должен составлять менее пяти лет. По мнению истца, данное требование федерального закона, как установленное на момент заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, должно выполняться.
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражал против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды от 06.01.2000 в„– 1805 (в редакции дополнительных соглашений от 05.08.2010, 11.05.2012) ООО "Априкус" является арендатором нежилых помещений в„– 001 (этаж 1) площадью 132 кв. м и в„– 005 (этаж подвальный) площадью 162,4 кв. м, расположенных по адресу: Московская обл., г. Химки, пр-т Мира, д. 4, сроком действия до 30.06.2015.
Постановлением Администрации от 16.10.2014 в„– 1604 приняты решения об условиях приватизации спорных объектов путем реализации преимущественного права истцом по цене за спорный объект в„– 1 в размере 9 900 000 руб., за спорный объект в„– 2 в размере 11 300 000 руб., исходя из отчета об определении рыночной стоимости от 28.08.2014 в„– 81-28/14, выполненного ООО "ЮК "Договор"; для целей выкупа рыночная стоимость спорных объектов определена по состоянию на 28.08.2014, а 24.10.2014 Администрация направила обществу проект договора купли-продажи спорных объектов.
Поскольку между сторонами возник спор относительно условия договора купли-продажи о стоимости выкупаемого имущества, ООО "Априкус" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
С выводами судов об удовлетворении иска кассационная коллегия соглашается ввиду следующего.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом первой инстанции была назначена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемых объектов по состоянию на 28.08.2014 (дату, на которую была установлена рыночная стоимость объектов в отчете от 28.08.2014 в„– 81-28/14), проведение которой было поручено эксперту ООО "Бюро оценки бизнеса", предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Согласно полученному экспертному заключению рыночная стоимость имущества - помещения в„– 001 площадью 132,0 кв. м и помещения в„– 005 площадью 162,4 кв. м, расположенных по адресу: Московская обл., г. Химки, пр-кт Мира, д. 4, по состоянию на 28.08.2014 составляет 16 508 583 руб. с учетом НДС, или 13 990 324 руб. без учета НДС.
Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суды пришли к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Оснований для переоценки указанного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.
Таким образом, выкупная цена спорных объектов недвижимости установлена судами в размере 13 990 324 руб. без учета НДС на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Доказательств недостоверности выводов экспертов в материалы дела не представлено.
При этом суды, оценив представленный Администрацией отчет об определении рыночной стоимости от 28.08.2014 в„– 81-28/14, выполненный ООО "ЮК "Договор", установили, что с учетом результатов проведенной судебной экспертизы указанная в данном отчете цена объектов не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении них сделок купли-продажи и является недостоверной для цели определения цены выкупаемого имущества, в связи с чем, соответственно, являются недействительными и пункты 3 и 4 Постановления Администрации от 16.10.2014 в„– 1604, в которых указана стоимость подлежащих выкупу объектов, исходя из отчета от 28.08.2014 в„– 81-28/14.
Учитывая изложенное, суды обоснованно пришли к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ критериям, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением, а также с условием предоставления рассрочки на оплату стоимости нежилых помещений в течение пяти лет со дня заключения договора.
Оснований для иной оценки установленным судами фактическим обстоятельствам и сделанным ими выводам у кассационной коллегии не имеется.
Таким образом, судебная коллегия признает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в кассационной жалобе доводы повторяют доводы апелляционной жалобы, которые были исследованы судом апелляционной инстанции и, получив надлежащую правовую оценку, обоснованно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами судов, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, не может быть принято в качестве допустимого и достоверного доказательства, отклоняется как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение признано судом первой инстанции, а апелляционным судом подтверждено, соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, в связи с чем обоснованно признано надлежащим доказательством.
Несогласие ответчика с позицией эксперта по вопросу определения выкупной стоимости имущества не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемых объектов. Само по себе несогласие стороны спора с результатом экспертизы основанием для отмены судебного акта не является.
Довод заявителя жалобы о том, что предоставление рассрочки в пять лет является изменением в одностороннем порядке уже согласованных сторонами условий о рассрочке, был исследован апелляционным судом и обоснованно отклонен, поскольку на момент вынесения оспариваемого решения действовал Федеральный закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", в редакции Федерального закона от 29.06.2015 в„– 158-ФЗ, в статье 5 которого установлено, что срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества не должен составлять менее пяти лет.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами обеих инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 05 августа 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2015 года по делу в„– А41-73131/14 оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
С.Н.КРЕКОТНЕВ
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------