АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2016 г. по делу в„– А40-211041/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Комаровой О.И., Мысака Н.Я.,
при участии в заседании:
от истца: ООО "Технический центр "Орбита-сервис на Речном" - Карпов Р.Д., дов. от 30.01.16
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Гречко А.В., дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-703/15,
рассмотрев 09 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - ООО "Технический центр "Орбита-сервис на Речном"
на решение от 25 июня 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Никоновой О.И.
на постановление от 07 октября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лаврецкой Н.В., Левченко Н.И., Верстовой М.Е.
по иску ООО "Технический центр "Орбита-сервис на Речном"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о понуждении заключить договор купли-продажи

установил:

ООО "Технический центр "ОРБИТА-СЕРВИС НА РЕЧНОМ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с учетом уточнения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 181,9 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Ленинградское ш., 92/1, путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:
- п. 3.1. Цена объекта составляет 21 126 695 (Двадцать один миллион сто двадцать шесть тысяч шестьсот девяносто пять) рублей.
- п. 3.4. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 586 852 (Пятьсот восемьдесят шесть тысяч восемьсот пятьдесят два рубля) рублей 63 коп.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 июня 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2015 года, в иске было отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - ООО "Технический центр "Орбита-сервис на Речном" обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы истца ООО "Технический центр "Орбита-сервис на Речном" опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Истцом представлены пояснения к кассационной жалобе, которые на основании ст. 279 АПК РФ приобщены к материалам дела с согласия представителя ответчика.
Представитель ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции, исходя из следующего.
Общество с ограниченной ответственностью "Технический центр "Орбита-сервис на Речном" является арендатором нежилого помещения общей площадью 181,9 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Ленинградское ш., 92/1 (далее - Объект), арендуемого на основании договора аренды в„– 02-00201/07 от 31.05.2007 г.
В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 года в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" указанное общество является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
Общество обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением от 20 ноября 2013 в„– 33-5-34738/13-(0)-0 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Департамент 31.07.2014 г. направил в адрес арендатора проект договора купли-продажи. В проекте договора цена объекта недвижимости установлена на основании отчета от 11.06.2014 в„– 73817636 в размере 34 706 000 рублей. Указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО "АБН-Консалт". Срок подписания данного проекта договора купли-продажи составлял 30 календарных дней.
Общество направило в адрес Департамента 22.08.2014 в„– 33-5-34738/13-(6)-0 протокол разногласий. Согласно данному протоколу цена объекта недвижимости установлена на основании отчета от 18.08.2014 в„– 562795-Н в размере 15 991 000 рублей. Указанный отчет выполнен независимой оценочной компанией ООО "МитраГрупп".
Департамент письмом от 22.09.2014 в„– 33-5-34738/13-(0)-0-1 отклонил протокол, ссылаясь на то, что отчет об оценке объекта, составленный независимой оценочной компанией ООО "МитраГрупп", не может быть принят за основу определения цены объекта, поскольку Департамент не является заказчиком данного отчета об оценке.
Общество направило в адрес Департамента проект договора купли продажи в„– 001 от 17.10.2014 для подписания.
Обществом 05.11.2014 в„– ДГИ-1-134674/14-1 был получен ответ об отказе в предоставлении государственной услуги, поскольку Департамент не согласился с оценкой объекта.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с иском в суд об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 181,9 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Ленинградское ш., 92/1, путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в редакции общества.
Определением от 17.03.2015 судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ЗАО ИФК "Солид" Ландо Олегу Семеновичу. Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости составила 21 126 695 руб. (без учета НДС).
Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что иск об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости спорных помещений по адресу: г. Москва, Ленинградское ш., 92/1 общей площадью 181,9 кв. м, определенной, как это указано в проекте договора в редакции Департамента городского имущества города Москвы, предъявлен не был, а проект договора купли-продажи был получен истцом 31.07.2014.
Суды указали, что наличие протокола разногласий, подписанного истцом с подтверждением своего намерения выкупить арендуемое помещение, не освобождало общество от обязанности подписать полученный от ответчика проект договора, в том числе и с протоколом разногласий при несогласии с выкупной ценой помещения, в установленный пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона в„– 159-ФЗ срок.
Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.
Судами сделан вывод о том, что истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют закрепленным в статье 3 Закона от 22 июля 2008 г. в„– 159-ФЗ условиям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 2007 г.; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Согласно статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии с положениями статьи 9 названного Закона в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4). Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1).
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8). Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе, по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи (пункт 2 части 9).
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Таким образом, указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Кроме того, истец не отказывался от подписания договора, а, получив его проект, направил ответчику проект договора изложив его в новой редакции, что расценивается как наличие у него сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества.
Аналогичная правовая позиция содержится в Определениях Верховного суда Российской Федерации от 02.10.2015 по делу в„– 305-ЭС15-8832 (А40-34226/2014) и по делу в„– 305-ЭС15-8151 (А40-48277/2014).
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
Таким образом, в результате принятия оспариваемых судебных актов не достигнута цель обращения общества в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 31 января 2012 в„– 11657/11.
Поскольку судами установлено, что истец вправе требовать выкупа арендуемых помещений в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ, назначил и получил результаты экспертизы по оценке рыночной стоимости помещения, но не разрешил спор по вопросу установления выкупной цены, суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты, не вправе принять новый судебный акт по существу спора, так как не вправе давать оценку имеющимся в деле доказательствам.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует разрешить спор об обязании заключить договор в части возникших между сторонами разногласий и на основании представленных доказательств и подлежащего применению законодательства разрешить спор по существу.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25 июня 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2015 года по делу в„– А40-211041/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------