По датам
Полезное
Выборки
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.02.2016 N Ф05-19041/2015 по делу N А40-177068/2014
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения.
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества.
Решение: Требование удовлетворено в части, поскольку общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, при этом спорное недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, таким образом, обществу как арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ.
Суд первой инстанции Арбитражный суд г. Москвы
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 февраля 2016 г. по делу в„– А40-177068/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Шишовой О.А.,
судей: Калининой Н.С., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
от истца: Белобрыкина Е.И., доверенность от 02 сентября 2014 года,
от ответчика: Карпова Д.А. - доверенность в„– 33-Д-704/15 от 07 декабря 2015 года,
рассмотрев 03 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы (ответчик)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 11 июня 2015 года,
принятое судьей Никоновой О.И.,
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 23 сентября 2015 года,
принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Солоповой А.А., Трубицыным А.И.,
по делу в„– А40-177068/2014 по иску
ЗАО "РУСМАШЛЕКС" (ОГРН: 1037700002504)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423)
об урегулировании разногласий,
установил:
Закрытое акционерное общество "РУСМАШЛЕКС" (далее - истец, общество, ООО "РУСМАШЛЕКС") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 24/78, стр. 1 (3 этаж, пом. III), общей площадью 361,1 кв. м, изложив:
Пункт 2.1.2 в следующей редакции:
"2.1.2 В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с п. 3.5 направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и права собственности на Объект.
В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан представить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект";
Пункт 2.2 договора в следующей редакции:
"2.2 Продавец в срок не позднее 10 дней с даты поступления первого платежа (п. 3.5 Договора) на расчетный счет, указанный в Договоре, обязан выдать Покупателю комплект документов, в том числе нотариально удостоверенную доверенность, необходимых для подачи заявления о государственной регистрации залога с одновременной регистрацией права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
Пункт 3.1 договора в следующей редакции:
"3.1 Цена Объекта составляет 54 708 500 (пятьдесят четыре миллиона семьсот восемь тысяч пятьсот) рублей в соответствии с отчетом об оценке о рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 27.08.2014 года в„– 5682708-Н, выполненным ООО "НормаВэст". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
Пункт 3.2 в следующей редакции:
"3.2 Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения".
Дополнив договор пунктами 3.4, 3.5, 3.6 следующего содержания:
"3.4 На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
3.5 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 519 680 (один миллион пятьсот девятнадцать тысяч шестьсот восемьдесят) рублей 60 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
3.6 Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя".
Дополнив договор разделом "4. Залог имущества" с пунктами 4.1, 4.2, 4.3, 4.4 следующего содержания:
"4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА.
4.1 В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
4.2 В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4.3 Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.
4.4 Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1 Договора";
Изменив нумерацию разделов договора, а также нумерацию включенных в них в них пунктов и считать разделы 4, 5, 6, 7, 8 Договора в редакции ДГИ разделами 5, 6, 7, 8, 9 соответственно;
Исключив из договора пункты 4.2, 4.4 (нумерация указана в редакции проекта договора, предложенного ДГИ), а именно:
"4.2 В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5% от цены объекта".
"4.4 В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1 Договора, в течение тридцати дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.06.2015 исковые требования удовлетворены частично, суд изложил резолютивную часть решения следующим образом:
Пункт 3.1 договора в следующей редакции:
"3.1 Цена объекта составляет 52 790 500 (Пятьдесят два миллиона семьсот девяносто тысяч пятьсот рублей) в соответствии с экспертным заключением в„– 03/15 от 16.03.2015 г., выполненным ООО "Бизнес - оценка" (эксперт Черкасов А.В.) в рамках проведенной судебной экспертизы по делу в„– А40-177068/2014.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется".
Пункт 3.4 договора в следующей редакции:
"3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 466 402 (Один миллион четыреста шестьдесят шесть тысяч четыреста два рубля) 78 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
В остальной части требований отказал. В остальной части договор купли-продажи изложен в редакции Департамента имущества города Москвы.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2015 решение оставлено без изменения.
Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.
В отзыве на кассационную жалобу общество возражало против доводов, изложенных в кассационной жалобе, ссылаясь на законность вынесенных решения, постановления.
Представитель департамента в судебном заседании доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.
Представитель общества в судебном заседании против доводов, изложенных в кассационной жалобе, возражал.
Как установлено судами, общество является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 24/78, стр. 1 (3 этаж, пом. III), общей площадью 361,1 кв. м 23.01.2014, общество, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратилось в департамент с соответствующим заявлением, которое департаментом рассмотрено.
05.08.2014 департаментом для подписания на условиях его редакции обществу направлен проект договора купли-продажи, который 03.09.2014 обществом акцептован, но на иных условиях, в связи с чем департаменту передан подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий.
Поскольку департамент на данное обращение общества не ответил, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, апелляционный суд, применив положения статьи 3 Закона в„– 159-ФЗ с учетом положений части 4 статьи 4, частей 2, 2.1 статьи 9 этого же закона, статьи 4, части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 209-ФЗ), исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, исходили из того, что общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Закона в„– 209-ФЗ, спорное недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, таким образом, обществу, как арендатору, предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности.
В связи с возникновением разногласий относительно стоимости выкупаемого имущества, в целях их устранения, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза стоимости объекта недвижимого имущества, по результатам которой стоимость спорного объекта составила 52 790 500 рублей.
При принятии решения по делу суд первой инстанции руководствовался этой стоимостью объекта недвижимого имущества.
Вывод суда первой инстанции о применении при определении стоимости объекта недвижимого имущества результатов судебной оценочной экспертизы, апелляционным судом признан верным.
Доводы департамента относительно принятых судами за основание определения стоимости объекта недвижимого имущества результатов судебной оценочной экспертизы подлежат отклонению, поскольку в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.
На основании этой же нормы материального права суд кассационной инстанции отклоняет довод департамента о том, что цену выкупаемого объекта недвижимости определяет именно собственник, поскольку этот довод не соответствует закону.
Судебная экспертиза проведена судом первой инстанции в соответствии с процессуальным законом, а именно, статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражения по поводу назначения экспертизы при обжаловании судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, как то предусмотрено частью 2 статьи 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 в„– 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не заявлены.
Доводы департамента по сути сводятся к несогласию с выводами, содержащимися в экспертном заключении, однако не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, так как сводятся к иной оценке установленных судами фактов, в то время как иная оценка этих фактов процессуальным законом к компетенции суда кассационной инстанции не отнесена.
Несогласие ответчика с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.
Ссылка департамента на то, что спорный объект является памятником культурного наследия, в связи с чем к участию в деле следовало привлечь Департамент культурного наследия города Москвы, являлась предметом рассмотрения апелляционной инстанции и отклонена, поскольку в согласованной сторонами части договора, а именно, в пункте 1.7, который не оспаривался при рассмотрении настоящего спора, указано, что объект обременен по содержанию, сохранению и использованию согласно охранному обязательству в„– 16-09-102/4-4, что не противоречит Федеральному закону от 25.06.2002 в„– 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Апелляционный суд правомерно исходил из того, что положения названного закона (часть 4 статьи 50) не содержат ограничений относительно отчуждения объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности, устанавливая при этом, что новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия. Таким образом, права и обязанности Департамента культурного наследия города Москвы принятыми по делу судебными актами не затрагиваются.
На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда первой инстанции, апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.
Доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, обсуждены и отклонены по мотиву неосновательности, поскольку об ошибочности выводов суда первой инстанции, апелляционного суда о применении нормы права относительно установленных ими по делу обстоятельств не свидетельствуют.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2015 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2015 года по делу в„– А40-177068/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.А.ШИШОВА
Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
------------------------------------------------------------------