АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 сентября 2016 г. по делу в„– А40-11874/15

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 22 сентября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Комаровой О.И., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от истца - Гаврилова Е.В. доверенность от 12.11.2014 г.
от ответчика - Атаманов Р.С. доверенность от 07.12.2015 в„– 33-Д-708/15
рассмотрев 21 сентября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 16 марта 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Никоновой О.И.,
на постановление от 14 июня 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Валиевым В.Р., Левченко Н.И., Лаврецкой Н.В.
по иску ЗАО "Управление по РНЭФП"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи нежилого помещения

установил:

Закрытое акционерное общество "Управление по РНЭФП" (далее - ЗАО "Управление по РНЭФП") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, Березовая аллея, д. 5, общей площадью 143,1 кв. м (этаж 1, пом. 2, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 2а. 30), изложив пункты 3.1, 3.3, 3.4.1, 3.4.2, 3.4.3, 3.5 договора купли-продажи в редакции истца (с учетом уточнений и частичного отказа от иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 марта 2016 года исковые требования были удовлетворены частично, суд урегулировал разногласия по пунктам 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения, установив выкупную цену объекта в размере 13 413 247 руб. по состоянию на 27.06.2014.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2016 года решение Арбитражного суда города Москвы от 16 марта 2016 года было изменено в части установления цены выкупаемого объекта и размера ежемесячных платежей, указав, что выкупная цена подлежала определению по заключению судебной экспертизы на 21.06.2013 в сумме 12 578 145 руб.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконным и необоснованным, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 17 094 000 руб., поэтому суды первой и апелляционной инстанций, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене, установленной в экспертном заключении по результатам проведения судебной экспертизы.
Кассатор также указывает на то, что настоящий спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, может рассматриваться только в рамках обращения истца 27.06.2014.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что ЗАО "Управление по РНЭФП" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 143,1 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2004 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ЗАО "Управление по РНЭФП", являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, выразил намерение реализовать свое преимущественное право на выкуп арендуемого помещения путем обращения с письменным запросом от 21.06.2013 года с просьбой разрешить оформление документов на выкуп (копия письма с отметкой ДГИ от 21.06.2013 года, вх. в„– ДГИ-1-60859/13).
13.09.2013 г. было подано заявление о предпочтительном порядке оплаты и об отсутствии задолженности по арендной плате (вх. в„– ДГИ-1-101052/13 от 13.09.2013 г.).
27.06.2014 года истец повторно подал заявление о реализации преимущественного права выкупа в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
Повторная подача заявления о выкупе была осуществлена 27.06.2014, что подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации и контроля за обращением заявителей в службу "одного окна" от 27.06.2014 года, регистрационный номер 33-5-18839/14-(0)-0.
По результатам рассмотрения повторного обращения Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 17 094 000 руб. (письмо от 06.11.2014 года в„– 33-5-18839/14-(1)-0).
Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа и направил ответчику письмо с приложенным к нему протоколом разногласий в„– 1 от 05.12.2014, в котором выразил несогласие с установленной в проекте договора купли-продажи ценой выкупа, и предложила заключить договор купли-продажи с условием о цене в размере 9 390 000 руб., установленной в отчете в„– 048-12/РО/2014 от 04.12.2014.
Поскольку Департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не было достигнуто соглашение о цене выкупаемого объекта, то ЗАО "Управление по РНЭФП" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно представленной истцом Оценочной экспертизе в„– 048-12/РО/2014 от 04.12.2014 года по определению рыночной стоимости нежилого помещения в„– II общей площадью 143,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Березовая аллея, д. 5, рыночная стоимость объекта составляет 9 390 000 рублей. Рыночная оценка проведена на 04.12.2014 г.
Ответчик ссылается на отчет о рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 08 августа 2014 г. в„– 738Г/1147, выполненный ООО "АБН-Консалт" и положительное экспертное заключение от 15 августа 2014 г. в„– 1353/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД", согласно которому стоимость имущества составляет 17 094 000 руб.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом по делу проведено две экспертизы, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Березовая аллея, д. 5, общей площадью 143,1 кв. м (этаж 1, пом. 2, комн. 1 - 10, пом. II, комн. 2а, 30) была определена экспертами по состоянию на 21.06.2013 года и 27.06.2014 года.
Посчитав, что датой первоначального обращения за выкупом при соблюдении условий Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ является 27.06.2014, суд первой инстанции обязал сторон совершить сделку по цене 13 413 247 руб., определенной в экспертном заключении по состоянию на 27.06.2014 года.
Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что ответчик не возвращал истцу первоначальное заявление на выкуп от 21.06.2013 года с указанием причины отказа (в том числе в связи с имеющейся просрочкой в оплате арендных платежей и необходимостью оплаты пени), в связи с чем оснований не принимать дату первоначального обращения - 21 июня 2013 г. у суда первой инстанции не имелось. Соответственно, выкупная цена подлежала определению по заключению судебной экспертизы на 21.06.2013 г. в сумме 12 578 145 руб.
При этом суд апелляционной инстанции также отмечено, что ответчиком не представлено доказательств наличия пени в сумме 176 руб. 21 коп., их обоснованности.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 12 578 145 руб. по состоянию на 21.06.2013, определенной в названном заключении по итогам проведения судебной экспертизы.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции также учитывает, что экспертом Аносовым А.М. были даны в судебном заседании дополнительные пояснения по итогам проведенной экспертизы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 марта 2016 года в измененной части и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2016 года по делу в„– А40-11874/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
О.И.КОМАРОВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------