АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 февраля 2016 г. по делу в„– А41-42594/15

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 29 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Петровой В.В.
судей Бочаровой Н.Н., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от заявителя: Администрации Ногинского муниципального района Московской области - Дворецкова Л.А. по дов. в„– 1исх625 от 15.04.15;
от ответчика: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра по Московской области) - Начкебия А.О. по дов. в„– 473-Д от 16.12.15;
от третьего лица: закрытого акционерного общества "Строительное управление в„– 155" (ЗАО "СУ-155") - неявка, извещено;
рассмотрев 19 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Московской области (ответчика)
на постановление от 24 ноября 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Немчиновой М.А., Виткаловой Е.Н., Шевченко Е.Е.,
по заявлению Администрации Ногинского муниципального района Московской области
к Управлению Росреестра по Московской области
о признании незаконным отказа в государственной регистрации расторжения договора аренды,
третье лицо: ЗАО "СУ-155",

установил:

Администрация Ногинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области о/об:
- признании незаконным отказа от 06 марта 2015 года в„– 50/016/002/2015-1282 в регистрации расторжения договора аренды от 29 октября 2003 года в„– 55 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602004:0017, площадью 4 205 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, пос. Старая Купавна, ул. Чехова;
- обязании осуществить государственную регистрацию расторжения указанного договора аренды земельного участка.
Решением от 07 октября 2015 года Арбитражного суда Московской области по делу в„– А41-42594/15, в удовлетворении заявленных требований было отказано.
Постановлением от 24 ноября 2015 года Десятого арбитражного апелляционного суда решение от 15 октября 2015 года Арбитражного суда Московской области по делу в„– А41-42594/15 было отменено, заявленные требования были удовлетворены.
По делу в„– А41-42594/15 поступила кассационная жалоба от ответчика (Управления Росреестра по Московской области), в которой он просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что, по его мнению, в силу положений действующего законодательства заявленные требования не подлежали удовлетворению.
Отзывов на кассационную жалобу через канцелярию суда от лиц, участвующих в деле не поступило.
Требования, изложенные в определении суда кассационной инстанции о принятии кассационной жалобы к производству исполнены.
Третье лицо - ЗАО "СУ-155", извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Принимая во внимание положения ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции полагает необходимым обратить внимание на то, что информация о принятии кассационной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.
Отводов суду заявлено не было.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу, суд кассационной инстанции разъяснил представителям заявителя и ответчика их права и обязанности, предусмотренные ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявлений или ходатайств, связанных с рассмотрением кассационной жалобы, через канцелярию Арбитражного суда Московского округа не поступило, в судебном заседании заявлено не было.
Суд кассационной инстанции установил порядок рассмотрения кассационной жалобы.
Представитель ответчика - Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель заявителя - Администрации Ногинского муниципального района Московской области возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей заявителя и ответчика, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении суда апелляционной инстанций, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены указанного судебного акта.
Из материалов дела усматривается, судом было установлено следующее.
По договору аренды земельного участка от 29 октября 2003 года в„– 55 (в редакции дополнительного соглашения от 06 октября 2008 года и договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 04 октября 2010 года) Администрация Ногинского муниципального района Московской области предоставила в аренду ЗАО "СУ в„– 155" земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602004:0017, общей площадью 4 205 кв. м, категория земель - земли поселений, вид разрешенного использования - под строительство 10-этажного жилого дома, согласно п. 2.1 которого срок аренды указанного земельного участка определен с 01 ноября 2003 года по 31 октября 2013 года.
По истечении указанного срока ЗАО "СУ в„– 155" земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602004:0017 арендодателю не возвратило, возражений против продолжения арендных отношений не представило, в связи с чем договор аренды земельного участка от 29 октября 2003 года в„– 55 был возобновлен сторонами на неопределенный срок.
В связи с неоднократными нарушениями сроков оплаты арендных платежей, Администрация Ногинского муниципального района Московской области 17 сентября 2014 года направила в адрес ЗАО "СУ в„– 155" требование об оплате образовавшейся задолженности и расторжении договора аренды, с приложением соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 29 октября 2003 года в„– 55, которое было получено обществом 30 сентября 2014 года.
Поскольку по истечении трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о расторжении договора аренды от 29 октября 2003 года в„– 55 не было достигнуто между сторонами, Администрация Ногинского муниципального района Московской области обратилась в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602004:0017, полагая, что указанный договор аренды земельного участка прекратил свое действие с 31 декабря 2014 года.
Решением, оформленным сообщением от 06 марта 2015 года в„– 50/016/002/2015-1282, Управление Росреестра по Московской области (регистрирующий орган) на основании абзаца десятого п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя) отказало Администрации Ногинского муниципального района Московской области в государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602004:0017. В то время как в обоснование данного отказа регистрирующий орган указал на наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами: в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) имеются сведения о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенном на указанном земельном участке (основание для отказа в государственной регистрации права, прекращение права, предусмотренное иным абзацем п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - абзацем одиннадцатым).
Администрация Ногинского муниципального района Московской области, полагая, что упомянутое решение об отказе в государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602004:0017 нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Московской области с соответствующим заявлением в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (глава 24 "Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц": ст. ст. 197 - 201).
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в предмет доказывания по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) государственных органов входит, во-первых, проверка соответствия оспариваемых отказов закону или иному нормативному правовому акту, во-вторых, установление наличия либо отсутствия факта нарушения оспариваемыми отказами прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. На это обращается внимание и в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в„– 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Согласно ч. 1 ст. 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, рассматриваются по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящем разделе, если иные правила административного судопроизводства не предусмотрены федеральным законом.
Абзацем вторым п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
При проверке законности сделки регистратор определяет ее соответствие действующему законодательству. Таким образом, регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными.
В п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывается, что основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В п. 1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывается, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.
При этом необходимо указать на то, что в ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 20 "Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав") установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав, прекращении государственной регистрации прав.
Согласно ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Исследовав и оценив в порядке, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства (в том числе положениями ст. ст. 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21 июля 1997 года в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона от 30 декабря 2004 года в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве"), Федерального закона от 26 октября 2002 года в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"), принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, сложившуюся судебную практику по рассматриваемому вопросу, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные требования, поскольку пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для их удовлетворения.
При этом суд апелляционной инстанции обоснованно указал на следующее. Право аренды застройщика - ЗАО "СУ-155", как было обращено внимание суда апелляционной инстанции, возникло в силу положений специального закона - Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", тогда как залог согласно п. п. 1 и 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается в случае прекращения заложенного права, а государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды. Залог права аренды возникший в силу положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" с учетом его обеспечительной функции направлен на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д. Вместе с тем, как обоснованно было обращено внимание судом апелляционной инстанции, в ходе судебного разбирательства представитель Администрации Ногинского муниципального района Московской области пояснил, что ЗАО "СУ-155" строительство многоквартирного дома не ведет с 2013 года. В силу этого суд апелляционной инстанции исходя из системного толкования положений действующего законодательства, а также учитывая сложившуюся судебную практику по рассматриваемому вопросу правомерно указал на то, что в настоящее время в Арбитражном суде города Москвы на рассмотрении находятся многочисленные заявления различных государственных и коммерческих организаций о признании ЗАО "СУ-155" несостоятельным (банкротом) (дела в„– А40-98266/13-36-159Б, А40-170414/13-36-227Б, А40-185600/13-36-242Б, А40-25889/14-36-27Б, А40-119507/14-36-136Б и т.д.). В силу этого суд апелляционной инстанции пришел к выводу о неспособности ЗАО "СУ-155" удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры. Суд апелляционной инстанции при разрешении спора также учел то обстоятельство, что на территории Московской области действует региональное законодательство, устанавливающее способы защиты прав пострадавших граждан - участников долевого строительства. Так Законом Московской области от 01 июля 2010 года в„– 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области" (в редакции последующих изменений и дополнений) определены основные направления деятельности исполнительных органов государственной власти Московской области и органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области по защите прав и интересов граждан, инвестировавших денежные средства в строительство домов с целью приобретения для дальнейшего проживания и пострадавших от недобросовестных действий застройщиков.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционный инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемый отказ от 06 марта 2015 года в„– 50/016/002/2015-1282 в регистрации расторжения договора аренды в„– 55 от 29 октября 2003 года земельного участка с кадастровым номеров 50:16:0602004:0017, площадью 4 205 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, пос. Старая Купавна, ул. Чехова нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем является незаконным и подлежит отмене.
В силу изложенного, поскольку заявитель (Администрация Ногинского муниципального района Московской области) также просил произвести восстановление его нарушенных прав и законных интересов в порядке, предусмотренном п. 3 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции правомерно обязал регистрирующий орган зарегистрировать расторжение договора аренды в„– 55 от 29 октября 2003 года земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602004:0017, площадью 4 205 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, пос. старая Купавна, ул. Чехова.
Суд кассационной инстанции соглашается с указанными выводами суда апелляционной инстанции.
Доводы кассационной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом апелляционной инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.
Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в том числе в Определении от 17 февраля 2015 года в„– 274-О, ст. ст. 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.
Поскольку иных доводов кассационная жалоба Управления Росреестра по Московской области не содержит, то суд кассационной инстанции в силу правил ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничивается рассмотрением названных доводов кассатора и правомерность других выводов судов первой и апелляционной инстанций не проверяет.
Учитывая изложенное, принимая во внимание положения ст. ст. 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы Управления Росреестра по Московской области, а принятое по делу постановление суда апелляционной инстанции считает законным и обоснованным. Кроме того, оснований, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции), для отмены обжалуемого судебного акта не усматривается, доводы заявителя кассационной жалобы - Управления Росреестра по Московской области направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, что является недопустимым в суде кассационной инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление от 24 ноября 2015 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А41-42594/15 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий судья
В.В.ПЕТРОВА

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------