АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2016 г. по делу в„– А40-82311/14

Резолютивная часть объявлена 15 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - ЗАО "Сбербанк Управление Активами" - Горанский О.Б., доверенность от 14.03.2016 г., сроком на 1 год,
от ответчика - ОАО "Глория Джинс" - не явился извещен,
рассмотрев 15 марта 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Глория Джинс" (ответчик)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 05 октября 2015 года
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 25 декабря 2015 года
принятое судьями Тихоновым А.П., Левиной Т.Ю., Савенковым О.В.,
по иску АО "Сбербанк Управление Активами" (ОГРН 1027739007570)
к ОАО "Глория Джинс" (ОГРН 1026104024737),
о понуждении заключить договор аренды нежилых помещений

установил:

Закрытое акционерное общество "Сбербанк Управление Активами" (далее - ЗАО "Сбербанк Управление Активами") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Глория Джинс" (далее - ОАО "Глория Джинс") об обязании заключить краткосрочный договор аренды нежилых помещений, указанных на поэтажном плане в соответствии с приложением в„– 1 к проекту договора аренды в„– УА-60/14 под номерами 136, 137 и 138 площадью 408,2 кв. м, находящихся по адресу: Московская обл., г. Химки, Ленинградское шоссе, вл. 5, сроком на 11 месяцев, на условиях проекта договора аренды в„– УА-60/14.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 309 - 310, 420, 429, 432, 445, 606 - 607, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что ответчик в нарушение условий заключенного с истцом, выступавшим в интересах Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Коммерческая недвижимость" в качестве доверительного управляющего, договора аренды в„– УА-8/13 от 31 января 2013 года, содержащего элементы предварительного договора, уклоняется от заключения краткосрочного договора аренды.
Решением от 30 сентября 2014 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Суд первой инстанции указал на то, что поскольку договор аренды нежилых помещений не может быть отнесен к публичным, предварительный договор между сторонами отсутствует, а договор аренды в„– УА-8/13 от 31 января 2013 года таковым не является, то оснований для понуждения ответчика к заключению краткосрочного договора аренды не имеется.
Суд также пришел к выводу о возобновлении в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации срока действия договора аренды в„– УА-8/13 от 31 января 2013 года на неопределенный срок, поскольку ответчик в настоящее время владеет и пользуется нежилыми помещениями, при отсутствии на то возражений со стороны истца.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30 марта 2015 года принятые по настоящему делу решение и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Суд кассационной инстанции указал на то, что выводы судов об отсутствии у истца права на понуждение ответчика заключить краткосрочный договор аренды сделаны без учета правовых подходов, выработанных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при аналогичных ситуациях (постановления в„– 402/09 от 14 июля 2009 года, в„– 9798/12 от 15 января 2013 года), при неправильном толковании условий договора аренды от 31 января 2013 года и являются ошибочными, так как не основаны на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.
Ввиду того, что отказ в иске был основан на неправильных выводах судов об отсутствии у истца права на понуждение ответчика заключить краткосрочный договор аренды, суды не обсуждали вопрос о соответствии проекта договора аренды в„– УА-60/14, предложенного истцом, условиям пункта 12.1 (б) договора аренды в„– УА-8/13 от 31 января 2013 года (с учетом положений пунктов 1, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с нормами статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции ВАС РФ, высказанной в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ в„– 14 от 05.05.1997), а также вопрос о применении правил пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 445 этого же Кодекса, регулирующих спорные отношения сторон.
В этой связи, при новом рассмотрении дела, суду первой инстанции были даны указания проверить предложенный истцом проект краткосрочного договора аренды на предмет его соответствия условиям пункта 12.1 (б) договора аренды от 31 января 2013 года.
При новом рассмотрении дела, решением от 05 октября 2015 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил и обязал ответчика заключить с истцом договор аренды нежилых помещений на условиях проекта договора аренды в„– УА-60/14 в редакции истца.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что направленный в адрес ответчика проект договора аренды соответствует условиям предварительного договора аренды, содержащимся в договоре аренды в„– УА-8/13 от 31 января 2013 года.
Постановлением от 25 декабря 2015 года Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ОАО "Глория Джинс", которое не согласно с судебными актами, просит их отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, не соответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, принять новый судебный акт об отказе в иске.
Заявитель кассационной жалобы не согласен с тем, что истцом исполнена обязанность, предусмотренная пунктом 15.2 договора аренды в„– УА-8/13 и пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в части надлежащего направления контрагенту предложения по заключению основного договора, полагая, что направление писем по почте или курьерской доставкой по адресу ответчика в городе Москве не соответствует порядку, установленному в договоре аренды, и не подтверждает факт направления предложения заключить основной договор.
По мнению заявителя жалобы, направленное письмом исх. в„– 1198/13 от 24 декабря 2013 года предложение заключить новый договор аренды является новой офертой, не связанное с договором аренды. Заявитель также полагает, что срок действия, указанный в проекте нового договора аренды, не соответствует сроку, который был указан в договоре в„– УА-8/13, а сам проект нового договора направлен с грубым нарушением порядка, установленного договором в„– УА-8/13. Кроме того, фактическое понуждение к заключению после 31 декабря 2013 года долгосрочного договора противоречит нормам статей 421, 429, 431, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель АО "Сбербанк Управление Активами" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела.
Кассационным судом направлена в адрес ОАО "Глория Джинс" копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с интернет-сайта о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.
Выслушав представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 07 августа 2013 года нежилые помещения в„– 2, 4, 6, 7, общей площадью 2817,40 кв. м, этаж 2, адрес объекта: Московская область, г. Химки, Химки-Центр, Ленинградское шоссе, владение 5 принадлежат на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев "Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Коммерческая недвижимость" под доверительным управлением ЗАО "Сбербанк Управление Активами".
ЗАО "Сбербанк Управление Активами" осуществляет доверительное управление имуществом Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Коммерческая недвижимость".
31 января 2013 года между ЗАО "Сбербанк Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Коммерческая недвижимость" (арендодатель) и ОАО "Глория Джинс" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений в„– УА-8/13, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 422,3 кв. м, расположенные на втором этаже здания, находящегося по адресу: г. Химки, Ленинградское шоссе, владение 5, ТЦ "Лига", арендатор обязался принять помещения во временное владение и пользование и уплатить за их использование арендную плату.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01 февраля 2013 года.
В пункте 12.1 (а) договора от 31 января 2013 года стороны согласовали, что он вступает в силу с момента его подписания и действует до более ранней из следующих дат: (а) 31 декабря 2013 года или (б) даты государственной регистрации долгосрочного договора аренды. Для целей настоящего договора под термином "Долгосрочный договор аренды" стороны понимают договор аренды, который стороны обязуются заключить не позднее 45 рабочих дней с даты получения арендодателем кадастрового паспорта помещения на условиях, аналогичных условиям настоящего договора, за исключением срока аренды помещения, который составит 5 лет с даты заключения долгосрочного договора аренды.
В пункте 12.1 (б) договора от 31 января 2013 года стороны договорились о том, что в случае, если до 31 декабря 2013 года указанный долгосрочный договор аренды не будет зарегистрирован, стороны обязуются не позднее 31 декабря 2013 года подписать новый краткосрочный договор аренды на новый срок на условиях, аналогичных условиям настоящего договора. Стороны также договорились о том, что стоимость аренды, установленная в новом краткосрочном договоре аренды, индексируется на 10%.
В связи с окончанием срока действия договора аренды нежилых помещений в„– УА-8/13 истец 29 ноября 2013 года направил ответчику по электронной почте проект краткосрочного договора аренды для согласования.
Письмом исх. в„– 1198/13 от 24 декабря 2013 года истец направил ответчику для подписания два экземпляра договора аренды нежилых помещений в„– УА-283/13 от 20 декабря 2013 года. Данное письмо получено ответчиком 25 декабря 2013 года, о чем имеется отметка на письме.
Письмом исх. в„– 629/14 от 21 апреля 2014 года истец повторно предложил рассмотреть вопрос об оформлении арендных отношений путем подписания нового краткосрочного договора аренды нежилых помещений на срок 11 месяцев, приложив 2 экземпляра договора.
Обращаясь в арбитражный суд с требованием об обязании ответчика заключить договор аренды истец ссылается на необоснованное уклонение ответчика от заключения нового краткосрочного договора аренды нежилых помещений, несмотря на то, что договор от 31 января 2013 года содержал элементы предварительного договора.
При этом, как указывал истец, после 31 декабря 2013 года ответчик продолжал пользоваться помещениями и истец не возражал против их использования ответчиком, так как рассчитывал, что последний подпишет новый краткосрочный договор аренды и отношения сторон продолжатся на новых условиях.
При повторном рассмотрении данного спора, суды обеих инстанций учли и выполнили указания суда кассационной инстанции, полно и всесторонне исследовали обстоятельства дела, дали оценку предоставленным доказательствам, а также условиям договора аренды и проекта договора, правильно применили нормы материального права, в связи с чем суд кассационной инстанции соглашается с выводами, изложенными в обжалуемых судебных актах.
Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).
В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В данном случае суды обеих инстанций дали оценку условиям заключенного между сторонами договора аренды от 31 января 2013 года с позиции указанных правовых норм и сделали правильный вывод о том, что этот договор по своей правовой природе фактически являлся смешанным договором, содержащим элементы договора аренды о передаче и использовании помещений на срок до 31 декабря 2013 года (пункты 3.1.2, 3.4.1, 4.1, 5.1 и др.) и предварительного договора, обязывающего стороны заключить краткосрочный договор аренды не позднее 31 декабря 2013 года (п. 12.1 (б)).
Следовательно, стороны связали себя определенными договорными обязательствами, которые должны в силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации исполняться надлежащим образом, и обоюдно выразили намерение закрепить свои обязательства посредством заключения долгосрочного договора аренды либо в случае отсутствия его государственной регистрации до 31 декабря 2013 года путем заключения краткосрочного договора аренды не позднее 31 декабря 2013 года.
Исходя из положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Пунктом 6 данной статьи установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Следовательно, по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.
Таким образом, исходя из системного толкования положений пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.
В силу нормы, содержащейся в пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
При новом рассмотрении дела, суды обеих инстанций проверили предложенный истцом проект краткосрочного договора аренды на предмет его соответствия условиям пунктов 12.1 (а) и 12.1 (б) договора аренды от 31 января 2013 года и установили, что срок действия договора аренды в„– УА-8/13 от 31 января 2013 года в соответствии с пунктом 12.1 (а) договора составил 11 месяцев, следовательно, указание в пункта 12.1 (а) проекта договора аренды срока действия договора 11 месяцев не противоречит условиям предварительного договора аренды.
Кроме того, как установили суды обеих инстанций, согласно документам Химкинского филиала ГУМ МО "МОБТИ" актуальная площадь аренды составляет 408,2 кв. м, а также дав толкование пунктам 5.1 и 12.1 (б) договора аренды суды пришли к выводу о правомерности индексации арендной платы и суммы эксплуатационных платежей на 10%.
Таким образом, изучив предоставленный истцом проект договора суды установили, что условий основного договора, не предусмотренных предварительным не имеется, проект договора соответствует условиям предварительного договора, содержавшимся в договоре аренды в„– УА-8/13.
При таких обстоятельствах, выводы судов об удовлетворении иска являются обоснованными.
Доводы кассационной жалобы о том, что истцом был направлен проект нового договора, не соответствующий условиям договора аренды в„– УА-8/13 отклоняются как несостоятельные, направленные на переоценку установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу положений 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По существу доводы кассационной жалобы сводятся к намерению заявителя дать свою оценку имеющимся доказательствам и установленным судами обстоятельствам. Между тем, иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами нижестоящих инстанций фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
Довод кассационной жалобы о ненадлежащем направлении истцом письма с проектами договора по адресу ответчика в городе Москве, а не городе Ростове-на-Дону, где находится его центральный офис, не может быть принят, поскольку судами не установлено нарушение истцом способа доставки предложения заключить договор.
Довод кассационной жалобы о неправомерном понуждении к заключению долгосрочного договора аренды также не состоятелен, поскольку проект договора, который суд обязал ответчика заключить, не содержит условия о долгосрочной аренде.
В связи с изложенным, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 октября 2015 год и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2015 года по делу в„– А40-82311/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------