АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2016 г. по делу в„– А40-175782/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2016 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от истца: Белобрыкина Е.И., дов. от 12.05.2015
от ответчика: Величко А.С., дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-699/15
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 23 октября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Буниной О.П.,
на постановление от 17 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лаптевой О.Н., Садиковой Д.Н., Верстовой М.Е.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Форт Эдельвейс" (ОГРН 1027739802716; ИНН 7704105429; 121069, г. Москва, пер. Трубниковский, 32, 1; дата регистрации: 19.01.1999)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 125009, Москва, Газетный пер., 1/12; дата регистрации: 15.11.1991)
третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы (ОГРН 1027700151170; ИНН 77050021556; 115035, Москва, ул. Пятницкая, д. 19)
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Форт Эдельвейс" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи отдельно стоящего здания общей площадью 521,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Трубниковский пер., д. 32 и земельного участка общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Трубниковский пер., вл. 32, стр. 1, в части: названия договора; п. п. 1.6, 2.2, 3.1, 3.4, 3.6, 5.1, 5.2, 5.5, а также пунктов 4.5 и 5.4 путем их исключения, на основании договора аренды от 09.10.2001 г. в„– 1-11002/01.
Определением суда первой инстанции от 27 апреля 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено Мосгорнаследие.
Протокольным определением суда первой инстанции от 16 июля 2015 года принято заявление истца об отказе от требований в части урегулирования разногласий по п. 2.2 договора, изменения размера стоимости выкупаемого объекта - 38 722 000 руб., размера ежемесячного платежа - 1 075 611 руб. 12 коп.
Протокольным определением суда от 16 июля 2015 года принято заявление истца об изменении изложенной в исковом заявлении редакции п. 5.5 договора, а именно: "В случае уклонения от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией перехода права собственности на объект, в том числе, в случае нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных п. 2.2 договора, продавец обязан уплатить покупателю штраф в размере 0,05% от цены объекта, а также возместить убытки".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2015 года исковые требования удовлетворены в части, урегулированы разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Форт Эдельвейс" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: город Москва, Трубниковский пер., д. 32, общей площадью 521,7 кв. м, и земельного участка, расположенного по адресу: город Москва, Трубниковский пер., вл. 32, стр. 1, общей площадью 200 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001062:34, изложив следующей редакции:
- название договора: "Договор купли-продажи недвижимости";
- пункт 1.6 договора: "1.6. В соответствии с пунктом 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты находятся в пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи объектов по акту приема-передачи";
- пункт 3.1 договора: "3.1. Цена объекта составляет 78.951.000 (семьдесят восемь миллионов девятьсот пятьдесят одну тысячу) рублей в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом Московского городского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" в рамках судебной экспертизы по делу в„– А40-175782/14. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.";
- пункт 3.4 договора: "3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем ежемесячно до 15 числа каждого месяца.";
- пункт 3.6 договора: "Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:
За объект 1 в размере 38.722.000 (тридцать восемь миллионов семьсот двадцать две тысячи) рублей, все ежемесячные состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1.075.611 (один миллион семьдесят пять тысяч шестьсот одиннадцать) рублей 12 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)
ИНН 7705031674 КПП 770501001 ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта
Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального Банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва
БИК 044583001
Расчетный счет 40101810800000010041
КБК - 01111402023028000410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу
За Объект 2 в размере 40.229.000 (сорок миллионов двести двадцать девять тысяч) рублей, все ежемесячных платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1.117.472 (один миллион сто семнадцать тысяч четыреста семьдесят два) рубля 23 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)
ИНН 7705031674 КПП 770501001 ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта
Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального Банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва
БИК 044583001
Расчетный счет 40101810800000010041
КБК - 07111406011028000430 "Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга".
В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес объектов и наименование покупателя.
Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.
Факт оплаты Объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.".
Дополнить договор пунктом 5.6 следующего содержания: "5.6. В случае уклонения от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией перехода права собственности на объект, в том числе, в случае нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных п. 2.2 договора, продавец обязан уплатить покупателю штраф в размере 5% от цены объекта".
В удовлетворении исковых требований об урегулировании разногласий путем исключения из договора условий пунктов 4.5 и 5.4, путем принятия пунктов 5.1 и 5.2 в редакции Общества с ограниченной ответственностью "Форт Эдельвейс" отказано.
Производство по делу в части требования об урегулировании разногласий в части условий пункта 2.2 договора прекращено в связи с частичным отказом от иска на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2015 года решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении требований об исключении пунктов 4.5, 5.4 из договора купли-продажи отдельно стоящего здания, исковые требования об исключении пунктов 4.5, 5.4 из договора купли-продажи отдельно стоящего здания удовлетворены; в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Форт Эдельвейс" арендует находящиеся в собственности города Москвы отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: город Москва, Трубниковский пер., д. 32, общей площадью 521,7 кв. м, и земельный участок, расположенный по адресу: город Москва, Трубниковский пер., вл. 32, стр. 1, общей площадью 200 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001062:34 (договор аренды земельного участка от 30.09.1996 г. в„– М-01-006881, дополнительное соглашение к договору от 06.05.2003 г., договор аренды от 22.06.1993 г. в„– 0-981/93, договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 09.10.2001 г. в„– 1-1102/01, со сроком действия - 01.06.2018 г.).
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 15.10.2013 обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Департаментом городского имущества города Москвы с сопроводительным письмом от 28.08.2014 г. в„– 33-5-29861/13-(5)-0 в адрес истца направлен проекта договора купли-продажи недвижимости - отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, Трубниковский пер., д. 32, общей площадью 521,7 кв. м; земельного участка, расположенного по адресу: Москва, Трубниковский пер., вл. 32, стр. 1, общей площадью 200 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001062:23, с установлением цены объектов - 110 377 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 02.06.2014 г. в„– 738Г/15, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным заключением от 04.06.2014 г. в„– 563/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Указанный проект договора подписан истцом с протоколом разногласий, которые получены ответчиком 11.09.2014 г. в„– 33-5-29861/13-(6).
Департамент городского имущества города Москвы договор купли-продажи с протоколом разногласий, представленным истцом, не подписал, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 10.02.2015 г. была назначена экспертиза; согласно заключению эксперта ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" - Парфеновой Е.Н. общая стоимость имущества по состоянию на 15.10.2013 г. составила 78 951 000 руб. без учета НДС, из которых: 38 722 000 руб. - стоимость нежилого здания; 40 229 000 руб. - стоимость земельного участка.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на 15.10.2013 г. - дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорных объектов.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Доводы кассационной жалобы о том, что стоимость спорного объекта составляет 12 295 000 руб. без НДС., опровергаются материалами дела, в том числе заключением судебной экспертизы.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2015 года по делу в„– А40-175782/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------