АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2016 г. по делу в„– А41-14691/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Бочаровой Н.Н., Волкова С.В.,
при участии в заседании:
от истца Администрации городского округа Лосино-Петровский Московской области - Пономарь В.Е., доверенность от 22.12.2015 в„– Исх-6821,
Сухинина Е.С., доверенность от 22.12.2015 в„– Исх-6821,
от ответчика ООО "НОРД СТАР" - Тимошенко А.Е., доверенность от 16.12.2015,
от третьих лиц: Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен,
Правительства Московской области - представитель не явился, извещен,
рассмотрев 28 января 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Лосино-Петровский Московской области
на решение от 25 сентября 2015 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Кузьминой О.А.,
на постановление от 20 ноября 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Катькиной Н.Н., Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А.,
по иску Администрации городского округа Лосино-Петровский Московской области (ИНН: 5050010740, ОГРН: 1035010208441)
к ООО "НОРД СТАР" (ИНН: 7701532944, ОГРН: 1047796256155)
третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области,
о взыскании пени по договору аренды земельного участка,

установил:

Администрация муниципального образования городской округ Лосино-Петровский Московской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "НОРД СТАР" (далее - ООО "НОРД СТАР", общество, ответчик) о взыскании 2 409 176 рублей 09 копеек пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земельного участка в„– 603-ю от 10.01.2009.
Иск заявлен на основании статей 309, 310, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован неправомерными действиями ответчика, выразившимися в неисполнении принятых обязательств по договору.
Определением Арбитражного суда Московской области от 13.03.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Правительство Московской области.
ООО "НОРД СТАР" обратилось со встречным иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о прекращении договора аренды в„– 603-ю от 10.01.2009 в части земельного участка с кадастровым номером 50:14:060307:0490, площадью 43 466,36 кв. м, находящегося под многоквартирными домами в„– 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 43, 44, 45 первой очереди строительства, выполненной по проектной документации, разработанной ООО "Архитектурно-строительное бюро в„– 17" в соответствии с разрешением на строительство в„– RU50313000-22 от 15.10.10 и разрешением на ввод в эксплуатацию в„– RU50313000-19 от 25.12.13, выданными Администрацией г.о. Лосино-Петровский Московской области, и признании данной части земельного участка возвращенной Администрации муниципального образования городской округ Лосино-Петровский Московской области с целью оформления в пользу собственников помещений в многоквартирных домах в„– 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 43, 44, 45 с 14.11.14; о прекращении названного договора аренды земельного участка в части земельного участка с кадастровым номером 50:14:060307:0490, площадью 3 075 кв. м, находящегося под многоквартирным домом в„– 42 первой очереди строительства, выполненной по проектной документации, разработанной ООО "Архитектурно-строительное бюро в„– 17" в соответствии с разрешением на строительство в„– RU50313000-22 от 15.10.10 и разрешением на ввод в эксплуатацию в„– RU50313000-19 от 25.12.13, выданными Администрацией г.о. Лосино-Петровский Московской области, и признании данной части земельного участка возвращенной Администрации муниципального образования городской округ Лосино-Петровский Московской области с целью оформления в пользу собственников помещений в многоквартирном доме в„– 42 с 23.04.15; о признании названного договора аренды земельного участка измененным в части пункта 1.1 с изложением следующей его редакции: "Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает часть земельного участка с кадастровым номером 50:14:060307:0490, площадью 130 957,96 кв. м, в границах указанных в заявлении координат. Участок находится возле котельной в„– 3 примерно в 650 м по направлению на северо-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Щелковский район, г. Лосино-Петровский, ул. Первомайская, д. 1, разрешенное использование: "под строительство малоэтажных домов (для комплексного освоения в целях жилищного строительства)". В случае изменения кадастрового номера земельного участка, площади участка, разрешенного использования и иных характеристик участка договор считается действующим. В случае таких изменений характеристик участка арендодатель обязан в месячный срок представить необходимые документы для регистрации таких изменений в настоящий договор".
Решением Арбитражного суда Московской области от 25.09.2015, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015, с учетом принятого судом отказа Администрации г.о. Лосино-Петровский от заявленных требований в части взыскания основного долга по договору аренды земельного участка в„– 603-ю от 10.01.09 и расторжении договора аренды, производство по делу в указанной части прекращено, с ООО "НОРД-СТАР" в пользу Администрации г.о. Лосино-Петровский взысканы пени по договору аренды земельного участка в„– 603-ю от 10.01.2009 за период с 16.03.13 по 04.03.15 в размере 1 909 260 рублей 02 копейки, в остальной части заявленных требований отказано. Исковое заявление ООО "НОРД СТАР" в части прекращения договора аренды земельного участка в„– 603-ю от 10.01.2009 согласно представленным координатам оставлено без рассмотрения, в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, Администрация г.о. Лосино-Петровский Московской области обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить в части отказа истцу в иске о взыскании пени, иск удовлетворить.
В обоснование кассационной жалобы истец ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что спорный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, как единый и неделимый объект недвижимости. Поскольку межевание участков в границах арендуемого участка с кадастровым номером 50:14:060307:0490, общей площадью 177 500 кв. м и постановке их на кадастровый учет не были осуществлены, к спорным правоотношениям не применимы положения п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, так как в силу положений ч. 5 ст. 16 Закона в„– 189-ФЗ с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме, земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
По мнению заявителя, выводы судов об уменьшении размера взыскиваемой неустойки фактически освобождают общество от исполнения установленного договором и положениями ст. 46.6 ГрК РФ обязательства по межеванию участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья, формированию и постановке на кадастровый учет земельных участков под строящимися и построенными объектами.
В суде кассационной инстанции представители Администрации доводы кассационной жалобы поддержали. Представитель общества по доводам жалобы возражал, просил судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на эти доводы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 10.01.2009 между Администрацией г.о. Лосино-Петровский (Арендодатель) и ООО "НОРД СТАР" (Арендатор) был заключен договор в„– 603-ю аренды земельного участка с кадастровым номером 50:14:060307:0490, общей площадью 177 500 кв. м, категории "земли населенных пунктов", разрешенное использование "под строительство малоэтажных домов (для комплексного освоения в целях жилищного строительства)", расположенного по адресу: участок находится возле котельной в„– 3 примерно в 650 м по направлению на северо-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, г.о. Лосино-Петровский, ул. Первомайская, д. 1.
Срок действия договора установлен с 10.01.2009 по 09.01.2013.
Дополнительным соглашением от 30.07.13 срок аренды был продлен до 09.01.2017.
Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы указан в Приложении в„– 2 (расчет арендной платы).
Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размер арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор (п. 3.6 договора).
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится ежеквартально безналичным порядком. Платежи за текущий квартал вносятся не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.
За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.2 договора).
Согласно расчету арендной платы за земельный участок на 2014 год ее размер составлял в 2014 году 7 667 467 рублей 50 копеек в квартал и 30 669 870 рублей в год.
Указывая на наличие у ООО "НОРД СТАР" задолженности по арендным платежам в размере 25 669 870 рублей по состоянию на 31.12.14 и начисленную в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды в„– 603-ю от 10.01.2009 пени в размере 2 409 176, 09 по состоянию на 04.03.2015, Администрация направила в адрес ООО "НОРД СТАР" претензию в„– исх.-641 о наличии данной задолженности и необходимости ее погашения в двухнедельный срок.
Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в„– 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 50:14:060307:0490 был предоставлен ООО "НОРД СТАР" под строительство малоэтажных домов (для комплексного освоения в целях жилищного строительства).
Суд установил, что на основании разрешения на строительство в„– RU50313000-22 от 15.10.10 и разрешения на ввод в эксплуатацию в„– RU50313000-19 от 25.12.13 ответчик на указанном земельном участке осуществил строительство первой очереди жилых домов и ввел их в эксплуатацию.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права и письму Управления Росреестра по Московской области б/н б/д регистрация права собственности на помещения в указанных жилых домах впервые была произведена 13.11.2014 (т. 1, л.д. 68-72, т. 2, л.д. 56-57).
Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первая очередь строительства) у собственников жилых помещений в возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домом у ответчика прекратилось, а, следовательно, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенной первой очередью строительства и необходимой для его использования.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с 14.11.2014 у ООО "НОРД СТАР" прекратилась обязанность по уплате арендных платежей за пользование соответствующей частью арендуемого земельного участка.
Между тем, после введения в эксплуатацию первой очереди строительства у ответчика для строительства последующих очередей в пользовании остался земельный участок и обязанность по внесению арендной платы за эту часть земельного участка не прекратилась. Однако ООО "НОРД СТАР", как установил суд, принятые на себя обязательства исполнило ненадлежащим образом, внеся в 2014 году в качестве арендных платежей только 5 000 000 рублей, в результате чего за ним по состоянию на 31.12.2014 образовалась задолженность в размере 25 669 870 рублей.
Факт наличия задолженности и ее размер ответчиком не оспаривались. Погашение задолженности было произведено ООО "НОРД СТАР" в ходе судебного разбирательства по настоящему делу в суде первой инстанции.
В силу пункта 5.2 договора аренды в„– 603-ю от 10.01.2009 за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Администрация г.о. Лосино-Петровский начислила ответчику пени в размере 2 409 17,09 руб. за период с 16.03.2014 по 04.03.2015.
Произведенный ООО "НОРД СТАР" перерасчет штрафных санкций с учетом даты прекращения права аренды спорного имущества был проверен судом первой инстанции и признан правильным, соответствующим условиям соглашения сторон и нормам действующего законодательства.
Контррасчет суммы пени с учетом даты прекращения права аренды спорного имущества Администрация г.о. Лосино-Петровский не представила.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что прекращение арендных отношений возможно только при межевании земельных участков под введенными в эксплуатацию жилыми домами, являлся предметом судебной проверки и обоснованно отклонен со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в„– 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" относительно применения ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Вопросы межевания и постановки земельного участка под многоквартирным жилым домом на кадастровый учет имеет правового значение при регистрации права общей долевой собственности на него у собственников помещений в этом доме. Во владение и пользование собственников помещений земельный участок под многоквартирным домом поступает вне зависимости от проведения кадастровых работ в отношении него.
Приведенные в кассационной жалобе доводы свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. У суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для иной оценки указанных обстоятельств, поскольку в силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение от 25 сентября 2015 года Арбитражного суда Московской области и постановление от 20 ноября 2015 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А41-14691/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации городского округа Лосино-Петровский Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
С.В.ВОЛКОВ


------------------------------------------------------------------