АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2016 г. по делу в„– А40-8579/15

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Калининой Н.С., Крекотнева С.Н.,
при участии в заседании:
от заявителя: акционерной компании "АЛРОСА" - Мошнов А.Е. по дов. от 30.09.2015, Панкратова С.Н. по дов. от 06.07.2015, Сафонов О.М. по дов. от 18.01.2016,
от ответчика: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Обижаева О.А. по дов. от 30.12.2015,
от третьего лица: Департамента городского имущества города Москвы - Устабасиди Д.В. по дов. от 25.12.2015,
рассмотрев 28 января 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - акционерной компании "АЛРОСА"
на постановление от 14 октября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Александровой Г.С., Сумароковой Т.Я.,
по заявлению акционерной компании "АЛРОСА"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, обязании произвести государственную регистрацию договора аренды объекта недвижимости,
третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы,

установил:

акционерная компания "АЛРОСА" (далее - заявитель, АК "АЛРОСА") обратилась в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра по Москве) с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды от 19.09.2014 в„– М-01-045423, оформленного письмом от 24.12.2014 в„– 11/013/2014-177, и обязании регистрирующий орган произвести государственную регистрацию вышеупомянутого договора аренды земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2015 года заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2015 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым постановлением, АК "АЛРОСА" обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указывает, что судом апелляционной инстанции не учтено, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002009:130 (по договору аренды которого оспаривается отказ в регистрации), является смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером 77:01:02009:119 и фактически используется для эксплуатации здания заявителя, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:01:02009:119, земельный участок с кадастровым номером 77:01:02009:119 совпадает с контуром фундамента здания и в отдельности не позволяет осуществлять полноценную эксплуатацию здания, договор аренды от 19.09.2014 в„– М-01-045423 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002009:130 заключен без проведения торгов на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 14.08.2014 в„– 3360-01 ДГИ, согласно которому земельный участок предоставлен компании на основании пункта 2 статьи 24 Федерального закона от 05.04.2013 в„– 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; оспариваемый отказ мотивирован тем, что положения Закона в„– 43-ФЗ распространяются только на присоединенные территории Москвы и на отношения по размещению и строительству объектов федерального и регионального значения, указанных в статье 2 Закона в„– 43-ФЗ, в связи с чем, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:02009:130, находящегося на территории "старой" Москвы, мог быть заключен только на торгах; суд апелляционной инстанции не учел, что действующее законодательство допускает увеличение площади земельного участка по сравнению с площадью, указанной в проекте межевания территории, в соответствии с которым такой земельный участок образован, но не более чем на десять процентов (пункт 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 8 части 2 статьи 26 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"), в данном случае, увеличение общей площади двух арендуемых компанией участков по сравнению с площадью проектного земельного участка составляет 4%, т.е. находится в пределах допустимого норматива; суд апелляционной инстанции проигнорировал тот факт, что спорный земельный участок с кадастровым номером 77:01:02009:130 находился в аренде у Компании с ноября 2005 года (договор от 21.11.2005 в„– М-01-512801) и споров со смежными землепользователями никогда не было; по мнению заявителя, суд апелляционной инстанции нарушил статьи 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выйдя за пределы рассматриваемых требований и приняв судебный акт с учетом новых, им же самим сформулированных доводов, которые не являлись основанием для обжалуемого в рамках настоящего дела отказа в регистрации договора аренды земельного участка; по мнению заявителя, факт нормативной необходимости земельного участка для эксплуатации здания не подлежал доказыванию компанией в рамках настоящего спора, поскольку договор аренды земельного участка, в регистрации которого было отказано, был заключен на основании распоряжения в„– 3360-01 Департамента городского имущества города Москвы - уполномоченного государственного органа, к компетенции которого и относится установление этого обстоятельства, вышеуказанный акт государственного органа не отменен и не признан незаконным, соответственно, по мнению заявителя, государственный регистратор не вправе был подвергать его проверке при представлении на государственную регистрацию договора аренды, при этом, государственный регистратор и не указывал ни в отказе в регистрации, ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции именно это обстоятельство как на основание незаконности распоряжения в„– 3360-01, каких-либо доказательств в опровержение регистратором представлено не было.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители Компании и Департамента поддержали доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель регистрирующего органа возражала против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого постановления.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдения норм процессуального права при принятии вышеуказанных судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, заявитель представил в Управление Росреестра по Москве на государственную регистрацию договор аренды земельного участка от 19.09.2014 в„– М-01-045423, предметом которого является земельный участок по адресу: г. Москва, 1-ый Казачий пер., вл. 10-12, стр. 1, кадастровый номер 77:01:0002009:130.
Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002009:130 площадью 1 249 кв. м непосредственно примыкает, т.е. является смежным с земельным участком с кадастровым номером 77:01:0002009:119 площадью 1 251 кв. м, арендуемым заявителем по договору аренды в„– М-01-02971 от 21.11.2005, прошедшим государственную регистрацию.
На арендуемом земельном участке расположено недвижимое имущество - здание, которое находится в собственности заявителя.
На момент заключения договора аренды смежный земельный участок не был предоставлен иным лицам, то есть являлся свободным от обязательств третьих лиц, что подтверждается отсутствием в государственном кадастре недвижимости сведений о наличии объектов недвижимого имущества на земельном участке в„– 77:01:0002009:130.
Заявителем получено уведомление Управления Росреестра по Москве от 24.12.2014 в„– 11/013/2014-177 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 19.09.2014 в„– М-01-045423, с указанием на следующее: предоставление земельных участков для указанных в договоре целей должно осуществляться в установленном порядке посредством проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Полагая данный отказ в государственной регистрации договора аренды незаконным и нарушающим права и законные интересы АК "АЛРОСА", истец обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к вводу, что оспариваемый отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды не соответствует положениям Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушает права и законные интересы заявителя.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
На государственную регистрацию договора аренды от 19.09.2014 в„– М-01-045423 не были представлены документы, подтверждающие, что для эксплуатации здания по адресу: г. Москва, 1-й Казачий пер., д. 10-12, стр. 1, нормативно необходимой применительно к части 3 статьи 33, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения дополнительного соглашения), является территория, включающая оба земельных участка, с кадастровыми номерами 77:01:02009:119, 77:01:02009:130. Изначально был сформирован и поставлен на учет участок с кадастровым номером 77:01:02009:130, имеющий площадь непосредственно под пятном застройки принадлежащего заявителю здания, т.е. площадью меньшей, чем необходимо для эксплуатации здания.
Апелляционный суд указал, что из того обстоятельства, что ранее по договору аренды от 21.11.2005 в„– М-01-512801 земельный участок с кадастровым в„– 77:01:02009:130 был предоставлен именно для благоустройства территории, - следует презумпция того, что данный земельный участок не является нормативно необходимым для эксплуатации здания, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым в„– 77:01:02009:119, который и был предоставлен для эксплуатации здания по договору аренды от 21.11.2005 в„– М-01-512801, указанная презумпция никакими иными документами, представленными на государственную регистрацию, опровергнута не была, суд первой инстанции не дал оценку данному обстоятельству.
Пункт 2 статьи 24 Федерального закона от 05.04.2013 в„– 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что арендаторы земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, вправе приобрести в аренду без предварительного согласования мест размещения объектов и без проведения торгов смежные земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не предоставлены иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматривается для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции, соглашаясь с доводами заявителя и третьего лица, не дал оценку тем обстоятельствам, что проект разделения жилого квартала в установленном порядке не утвержден, на плане границ участков зданий квартала в„– 408 района Якиманка, являющемся частью проекта разделения жилого квартала от 27.11.2007 г. в„– 31.15.000175, нанесены границы территории, которая определена как необходимая для эксплуатации зданий, но при этом на плане нет графического обозначения границ существующих земельных участков, поставленных на кадастровый учет, соответственно, на основании одного только плана невозможно без проведения кадастровых работ установить пространственное соотношение между границами запланированных территорий и границами существующих земельных участков с определенными кадастровыми номерами.
В связи с этим, апелляционный суд пришел к выводу, что условий, при которых в силу пункта 2 статьи 24 федерального закона от 05.04.2013 в„– 43-ФЗ возможно предоставление земельного участка без проведения торгов, не существовало при заключении и представлении на государственную регистрацию договора аренды от 19.09.2014 в„– М-01-045423, на государственную регистрацию договора аренды от 19.09.2014 в„– М-01-045423 не было представлено документов, свидетельствующих о наличии у АК "АЛРОСА" исключительного права на приобретение в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым в„– 77:01:02009:130.
Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 26 от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Перечень документов для государственной регистрации содержится в статьях 11, 13, 16, 17, 26 Закона о регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Проверка представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществляется регистрирующим органом.
При этом не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
В силу абзацев четыре и десять пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Единственным основанием, положенным в основу уведомления Управления Росреестра по Москве от 24.12.2014 в„– 11/013/2014-177 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 19.09.2014 в„– М-01-045423, указано то обстоятельство, что предоставление земельных участков для указанных в договоре целей должно осуществляться в установленном порядке посредством проведения торгов (конкурсов, аукционов), то есть в испрашиваемой заявителем регистрации было отказано в связи с непредставлением документов, подтверждающих заключение договора аренды земельного участка на торгах.
Между тем, пунктом 2 статьи 24 Федерального закона от 05.04.2013 в„– 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что арендаторы земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, вправе приобрести в аренду без проведения торгов смежные земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не предоставлены иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматривается для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений.
При этом, как правильно указано судом первой инстанции, из буквального толкования вышеприведенной нормы права следует, что она распространяет свое действие не только на присоединенные территории, но и на все земельные участки, расположенные в границах города Москвы, иных оснований полагать, что под границами субъекта Российской Федерации имеются в виду лишь присоединенные территории, данная норма не содержит.
Судами установлено, что спорный земельный участок непосредственно примыкает, является смежным с земельным участком с кадастровым номером 77:01:0002009:119, являющимся объектом аренды по договору, ранее прошедшем государственную регистрацию, АК "АЛРОСА" также является собственником недвижимого имущества (здания), расположенного на арендуемом земельном участке.
Пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Положения статьи 24 Федерального закона от 05.04.2013 в„– 43-ФЗ, которыми собственнику объекта недвижимости предоставлены права на приобретение смежного земельного участка, направлены на реализацию положений пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость рационального использования земли.
Исследовав и оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции, установив, что все необходимые документы, предусмотренные Законом о регистрации и соответствующие требованиям действующего законодательства, для проведения государственной регистрации договора аренды от 19.09.2014 в„– М-01-045423 были представлены заявителем в регистрирующий орган, в связи с чем, основания для отказа испрашиваемой заявителем государственной регистрации, установленные абзацами четыре и десять пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, отсутствовали, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.
Кассационная коллегия признает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования на основании части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязав регистрирующий орган устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
При указанных обстоятельствах правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции и отказе в удовлетворении заявленных требований у суда апелляционной не имелось.
Кроме того, суд апелляционной инстанции вышел за пределы заявленных требований, основания, по которым суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, отсутствуют в оспариваемом отказе регистрирующего органа.
Таким образом, на основании положений пункта 5 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции основано на неверном толковании и применении норм материального и процессуального права, а выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, данное постановление подлежит отмене, а решение арбитражного суда первой инстанции - оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2015 года по делу в„– А40-8579/15 отменить.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2015 года по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
С.Н.КРЕКОТНЕВ


------------------------------------------------------------------