АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2016 г. по делу в„– А40-176877/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Волкова С.В., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
от истца ООО "Виват Пицца" - Пищаев В.С., доверенность от 20.10.2015,
Каюмов Р.А., доверенность от 26.01.2016,
Мерзликин А.А., доверенность от 26.01.2016;
от ответчика Департамента городского имущества г. Москвы - Соболь Л.Я., доверенность от 07.12.2015 в„– 33-Д-714/15,
рассмотрев 27 января 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 31 августа 2015 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Михайловой Л.В.,
на постановление от 03 ноября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,
по иску ООО "Виват Пицца" (ИНН 7717509644 ОГРН 1047796326434)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674 ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Виват Пицца" (далее - ООО "Виват Пицца", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением, с учетом его уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи общей площадью 209,4 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1-16) по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, д. 15а.
Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Решением Арбитражного суда г. Москвы от 31.08.2015 года требования истца удовлетворены.
Постановлением от 03.11.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Суды исходили из того, что общество соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Поскольку заключение эксперта, полученное в рамках проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи объекта недвижимого имущества.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и принять решение об отказе в удовлетворении исковых заявлений. ООО "Виват Пицца" указывает на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению ответчика, с учетом представленной им в материалах дела оценки стоимости помещения суд неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по более низкой цене, при том, что цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством устанавливает собственник имущества.
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержала доводы и требования кассационной жалобы, представители истца возражали против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Обществом представлен отзыв на кассационную жалобу и доказательства заблаговременного направления копии отзыва Департаменту городского имущества города Москвы, против приобщения которого к материалам дела представитель ответчика не возражал.
Обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, истец арендует находящиеся в собственности города Москвы нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, д. 15а, на основании заключенного с Департаментом договора аренды от 28.11.2007 г. в„– 04-625/07.
ООО "Виват Пицца" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Законом города Москвы от 26.11.2008 г. в„– 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".
Истец, реализуя преимущественное право на приобретение арендуемых им помещения, 25.07.2013 г. обратился к ответчику с заявлением о заключении договора купли-продажи арендованного им помещения на условиях льготного выкупа, предоставив соответствующий пакет документов.
Истец, получив 05.09.2014 письмо Департамента исх. в„– ДГИ-И-18765/14 о подписании договора купли-продажи и проект договора купли-продажи без номера и даты, подписанный со стороны ответчика, с указанием стоимости имущества - 27 425 000 руб. со ссылкой на отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 15.07.2014 в„– 738Г/903, выполненный ООО "АБН-Консалт", и положительное экспертное заключение от 29.07.2014. в„– 1175/С-14, подготовленное НП СРО "СВОД", с изложением пункта 3.2 договора в следующей редакции: оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения, и пункта 3.4 проекта договора - оплата по договору вноситься покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 761 805,56 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга, посчитал цену спорного объекта необоснованно завышенной, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.
Согласно отчету в„– 2014-01/3201 от 17.09.2014 ООО "ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА" стоимость нежилого помещения составила 17 900 000 руб.
В п. 9 проекта договора в указании адреса ООО "Виват Пицца" указано: 129515, г. Москва, ул. Цандера, д. 5, корп. 1.
Истец, посчитав цену спорного объекта необоснованно завышенной, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.
Согласно отчету в„– 2014-01/3201 от 17.09.2014, выполненному ООО "ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА", стоимость нежилого помещения составила 17 900 000 руб.
Проект договора подписан истцом и направлен ответчику 23.09.2014 г. с учетом протокола разногласий, с указанием цены объекта - 17 900 000 руб. (п. 3.1 договора) и порядка оплаты по договору в следующей редакции - оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 25 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1/36 от указанной в п. 3.1 настоящего договора цены Объекта и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга, предусматривающий размер ежемесячных платежей (п. 3.4 договора). В пункте 9 договора предлагалось изменить юридический адрес ООО "Виват Пицца" на "129515, г. Москва, ул. Цандера, д. 4, корп. 1", вместо предложенного Департаментом - "129515, г. Москва, ул. Цандера, д. 5, корп. 1".
Однако до настоящего времени сторонами договор не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.
Истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи вышеназванных нежилых помещений.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. в„– 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Суд установил, что истец, - как участник гражданских правоотношений, а спорные нежилые помещения, - как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ критериям.
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца определением от 10.03.2015 г. правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проведение судебной экспертизы было поручено ООО "Центр независимой экспертизы собственности". Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 209,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, д. 15А по состоянию на 25.07.2013 составила 21 262 141 руб. без учета НДС.
В судебном заседании 02.07.2015 г. в связи с ходатайством ответчика был опрошен эксперт Марченкова С.В.
Суд, изучив экспертное заключение, признал его надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку оценка, проведенная экспертом ООО "Центр независимой экспертизы собственности", отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости и может быть использована при определении цены продажи недвижимого объекта. Кроме того, названное заключение не противоречит требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", положениям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. в„– 254, 255, 256, в связи с чем указанная в экспертном заключении величина сомнений в обоснованности результатов экспертизы у судов не вызывала.
При этом суды учли, что ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не и надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.
Учитывая экспертное заключение, суд первой инстанции определил, что п. 3.1 договора и п. 3.4 договора подлежит изложению в следующей редакции: "3.1 Цена объекта составляет 21 262 141 руб. (Двадцать один миллион двести шестьдесят две тысячи сто сорок один рубль). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
"3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 590 615,03 руб. (Пятьсот девяносто тысяч шестьсот пятнадцать рублей три копейки) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."
Излагая указанные пункты в иной редакции, отличной от редакции проекта ответчика, судом учтены положения ст. 446 ГК РФ.
Согласно п. 3.2 договора в подписанной сторонами редакции отсрочка платежа составляет 3 года.
Учитывая, что в проекте договора ответчика срок оплаты не указан, суд правомерно согласился с проектом истца в отношении срока оплаты - "до 25 числа каждого месяца", поскольку обязанность указания срока оплаты товара, проданного в рассрочку, предусмотрена ст. 489 ГК РФ. Мотивированных возражений в отношении даты оплат ответчиком заявлено не было.
Принимая во внимание выписку из ЕГРЮЛ, в которой адресом ООО "Виват Пицца" указан адрес: 129515 г. Москва, ул. Цандера, д. 4, корп. 1, суд посчитал возможным изложить п. 9 договора в части указания адреса покупателя в редакции истца.
Требование истца об урегулировании разногласий, путем изложения п. 3.2 договора в следующей редакции: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения" оставлен без рассмотрения, поскольку в протоколе разногласий по указанному пункту разногласий не содержится, таким образом, истцом не соблюден порядок досудебного урегулирования спора в указанной части.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Так, довод заявителя жалобы о том, что с учетом наличия в материалах дела нескольких оценок стоимости помещений суд неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по более низкой цене со ссылкой на то, что цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством устанавливает собственник имущества, обоснованно отклонен судом, как не соответствующий закону и установленным судом фактическим обстоятельствам спора, с учетом результатов экспертного заключения ООО "Центр независимой экспертизы собственности".
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом не выявлено.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Заявляя в кассационной жалобе доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы по заявленным в ней доводам.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение от 31 августа 2015 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 03 ноября 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А40-176877/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА

Судьи
С.В.ВОЛКОВ
В.В.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------