АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2016 г. по делу в„– А40-217771/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25.01.2016
Полный текст постановления изготовлен 29.01.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Мысака Н.Я. И Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца - Девятов П.А. по дов. от 06.02.2015;
от ответчика - Яшкин А.В. по дов. от 07.12.2015 в„– 33Д-696/15,
рассмотрев в судебном заседании 25.01.2016 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 26.10.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Трубицыным А.И., Валиевым В.Р., Расторгуевым Е.Б.,
по иску ООО "СТОМАМЕД"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СТОМАМЕД" (далее - ООО "СТОМАМЕД" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 229,1 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, улица Яблочкова, дом 16, на условиях определения выкупной цены в размере 23 887 000 руб. без учета НДС. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2015 был принят отказ истца от требования обязать Департамент заключить договор купли-продажи, производство по делу в данной части прекращено, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что истец не реализовал в течение 30-дневного срока со дня получения предложения о заключении договора купли-продажи свое преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества, в установленный законом срок не направил ответчику подписанный проект договора, в связи с чем в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона в„– 159-ФЗ утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2015 отменено; урегулированы разногласия, возникшие между ООО "СТОМАМЕД" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: город Москва, улица Яблочкова, дом 16, общей площадью 229,1 кв. м, на условиях определения выкупной цены в размере 23 8878 000 руб.; в остальной части решение оставлено без изменения.
При принятии судебного акта суд апелляционной инстанций пришел к выводу о том, что ООО "СТОМАМЕД" соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ, не утратил преимущественное право на выкуп арендованных помещений, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной судом экспертизы, согласно заключению которой на дату 23.10.2014 рыночная стоимость спорного помещения составила 23 887 000 руб.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что истец утратил преимущественное право на выкуп, так как не подписал проект договора, направленный ему Департаментом, а также на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 33 192 000 руб., поэтому суд апелляционной инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 23 887 000 руб.
Департамент не согласен и с самим экспертным заключением, представленным по результатам проведенной судебной экспертизы; по мнению Департамента экспертиза не соответствует положениям Федерального закона "О государственной судебной экспертной деятельности в Российской Федерации".
В отзыве на кассационную жалобу ООО "СТОМАМЕД" возражает против отмены обжалуемых судебных актов по мотивам, в них изложенным.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы жалобы, представитель ООО "СТОМАМЕД" возражал против отмены обжалуемого постановления.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованного судебного акта, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта.
Судом апелляционной инстанции установлено, что ООО "СТОМАМЕД" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 229,1 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2010 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Суд установил, что Департаментом было принято 28.05.2014 заявление истца о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого предпринимательства, что не оспаривалось ответчиком.
Материалами дела подтверждено, что письмом от 08.10.2014 в„– 33-5-15996/14/1 Департамент направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости, в пункте 3.1 которого указана цена объекта 33 192 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 29.08.2014 в„– 743Г/3, выполненным ООО "АБН-Консалт", и положительным экспертным заключением от 12.09.2014 в„– 1695/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
ООО "СТОМАМЕД" направило 28.10.2014 ответчику протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимости, в котором указало цену объекта 22 950 780 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.10.2014 в„– Н-960/14, выполненным ООО "Инвестиционная оценка".
Суд апелляционной инстанции установил, что согласно письму от 17.11.2014 в„– 35-5-15996/14-(0)-1, представленному в материалы дела, Департамент сообщил истцу о несогласии с предложенной им ценой объекта и уведомил последнего о принятии решения об отказе в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", что явилось основанием для обращения истца 25.12.2014 в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования ООО "СТОМАМЕД", исходил из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Направленный ООО "СТОМАМЕД" протокол разногласий содержит прямое указание на несогласие с условиями договора о цене, являющейся существенным условием такого договора в силу статьи 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ и пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, протоколом разногласий от 28.10.2014 истец оспорил достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки (с учетом содержащейся в нем ссылки на иной отчет об оценке этого же объекта), что в силу части 4.1 статьи 4 Федерального закона в„– 159-ФЗ является основанием к приостановлению течения тридцатидневного срока, установленного для подписания проекта договора. При этом установленный законом тридцатидневный срок истцом не был пропущен.
Следовательно, тридцатидневный срок, на истечение которого сослался суд первой инстанции в обоснование решения об отказе в иске, не считается истекшим до дня вступления в законную силу решения суда.
Департамент, получив протокол разногласий, не только известил истца об отклонении протокола разногласий, как того требует пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса, но и преждевременно, до разрешения спора в судебном порядке (как это установлено Кодексом и Федеральным законом в„– 159-ФЗ), заявил об отказе от заключения договора.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "СТОМАМЕД" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судом по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 23 887 000 руб., определенной в названном заключении.
Исходя из изложенного, доводы жалобы о неподписании договора купли-продажи в тридцатидневный срок подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм действующего законодательства.
В обжалуемом судебном акте судом апелляционной инстанции приведены подробные мотивы, по которым суд отклонил и другие доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судом апелляционной инстанции доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015 по делу в„– А40-217771/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------