АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2016 г. по делу в„– А40-210103/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Гончарука Ю.В. по доверенности от 21.04.2015 в„– 15/69,
от ответчика - Кастальской Г.С. по доверенности от 07.12.2015 в„– 33-Д-707/15,
рассмотрев 07 сентября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
ЗАО "Москва-Макдоналдс"
на решение от 25 февраля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Чадовым А.С.,
на постановление от 07 июня 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Москвиной Л.А., Захаровым С.Л., Чеботаревой И.А.,
по иску ЗАО "Москва-Макдоналдс" (ОГРН 1027700516843, ИНН 7710044132)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
о взыскании задолженности в размере 51 800 000 рублей

установил:

закрытое акционерное общество Москва-Макдоналдс" (далее ЗАО "Москва-Макдоналдс", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) о взыскании расходов на строительство объекта недвижимости в размере 51 800 000 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 февраля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 июня 2016 года, в иске отказано.
Суд установил, что истцом в подтверждение заявленных ко взысканию расходов не представлены доказательства.
Представленный Отчет не является доказательством несения затрат ЗАО "Москва-Макдоналдс" на строительство. Отчет об оценке рассчитывает рыночную стоимость объекта недвижимости, а не размер расходов на постройку (как это следует из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ЗАО "Москва-Макдоналдс" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций, согласно которой заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы истец ссылается на то, что судами неправильно применены нормы материального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, расходятся с обстоятельствами, установленными вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов по ранее рассмотренным делам.
Указывает, что Арбитражный суд города Москвы в своем решении без каких-либо оснований квалифицировал предъявленный иск как о взыскании неосновательного обогащения и применил к нему положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако истец не заявлял требований о взыскании неосновательного обогащения и не оспаривал в указанном иске законность оснований приобретения ответчиком права собственности на пристройку.
Считает, что суд неправомерно сделал вывод о том, что увеличение площади здания, по существу, является результатом неотделимых улучшений, произведенных арендатором с частичного согласия арендодателя, при проведении капитального ремонта.
Указывает, что обстоятельства подтверждающие факт реконструкции истцом здания с новым строительством пристройки неоднократно установлены судебными актами, в частности, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2014 по делу в„– А40-61941/13.
Заявляет, что Арбитражный суд города Москвы неправомерно сделал вывод об отсутствии доказательств несения истцом затрат на строительство.
Затраты истца на строительство подтверждены дополнением к приложению договора в„– 00-00672 от 04.02.1992 в размере 25 000 000 руб. (в ценах 1992 года), что не подлежало доказыванию в соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку установлено судебными актами по другим делам, в частности, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2014 по делу в„– А40-61941/13 указано: "Спорные помещения, представляющие собой 3-этажную пристройку к указанному зданию, были созданы истцом в результате произведенной с согласия арендодателя реконструкции с новым строительством, в том числе в соответствии с условиями договора аренды от 04.02.1992 в„– 00-00672".
Считает, что арбитражный суд пришел к необоснованному выводу о том, что представленный истцом отчет об оценке рассчитывает рыночную стоимость объекта недвижимости, а не размер расходов на постройку; данный вывод суда прямо противоречит представленному истцом отчету об оценке.
В соответствии с федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО в„– 1)", утвержденным приказом в„– 297 Минэкономразвития России от 20.05.2015, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.
При проведении оценки объекта недвижимости оценщик использовал единственно возможный подход для данной ситуации - затратный подход с детальным обоснованием отказа от использования сравнительного и доходного подходов.
Согласно определению затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний.
Полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в заявленном им размере.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.
Обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что кассационная жалоба подлежит оставлению без удовлетворения.
В соответствии с договором аренды от 04.02.1992 в„– 00-00672, заключенным на основании Решения Мосгорисполкома от 23.10.1990 в„– 1779 о передаче в аренду совместному советско-канадскому предприятию "Москва-Макдоналдс" (правопредшественник истца), последнему предоставлено в арендное пользование строение 2 по ул. Вахтангова, дом 15 (в настоящее время улица Вахтангова переименована в Большой Николопесковский переулок). Согласно условиям договора предприятие обязалось в течение одного года произвести за свой счет и своими силами ремонт и переоборудование арендуемого строения.
Истцом возведена трехэтажная пристройка к зданию, расположенному по адресу г. Москва, Большой Николопесковский пер., д. 15, стр. 2.
На нежилые помещения общей площадью 882,7 кв. м (назначение - служебные), расположенные по адресу: Москва, пер. Николопесковский Большой, д. 15, стр. 2, зарегистрировано право собственности города Москвы.
Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делам в„– А40-154586/2012, А40-61941/13.
По делу в„– А40-154586/2012 ЗАО "Москва-Макдоналдс" отказано в удовлетворении требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности города Москвы на нежилые помещения в здании по адресу: город Москва, Большой Николопесковский пер., д. 15, стр. 2, обязании Управления Росреестра по Москве внести в ЕГРП соответствующие изменения.
По делу в„– А40-61941/13 отказано ЗАО "Москва-Макдоналдс" в иске к Департаменту городского имущества города Москвы о признании права собственности на вновь созданный в 1991-1993 годах объект недвижимости - часть нежилых помещений общей площадью 600 кв. м, расположенных в здании по адресу: город Москва, Большой Николопесковский пер., д. 15, стр. 2 (подвал, комнаты А, помещение I, комнаты 1-4, 15-17, 18; этаж 1, помещение I, комнаты 1-3; этаж 2, помещение I, комнаты 1, 2; этаж 3, помещение I, комнаты 1, 2).
В настоящем деле (А40-210103/15) истец заявляет о взыскании с Департамента расходов по возведению пристройки к вышеназванному зданию на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
В обоснование размера заявленных расходов в сумме 51 800 000 руб. истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Б. Николопесковский пер., д. 15, стр. 2, подготовленный ООО "Коллиерз Интернешнл".
Указанный отчет исследован и оценен судом. Суд установил, что данный Отчет не является доказательством несения затрат ЗАО "Москва-Макдоналдс" на строительство. Отчет об оценке рассчитывает рыночную стоимость объекта недвижимости, а не размер расходов на постройку (как это следует из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истец полагает вышеназванный Отчет надлежащим доказательством заявленных им расходов на возведение объекта, указывая, что при проведении оценки объекта недвижимости оценщик использовал единственно возможный подход для данной ситуации - затратный подход с детальным обоснованием отказа от использования сравнительного и доходного подходов. Согласно определению затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний.
Как следует из указанного Отчета, он определяет рыночную стоимость объекта недвижимого имущества (нежилое помещение) общей площадью 882,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Б.Николопесковский пер., д. 15, стр. 2; оценка произведена по состоянию на 14.10.2015.
В Отчете указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно разделу 11.1 Отчета "Затратный подход" затратный подход к оценке объектов недвижимости реализуется в следующей последовательности: определение стоимости участка земли; определение затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки с учетом прибыли предпринимателя; определение величины физического износа, функционального и экономического устареваний; определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом как суммы стоимости участка земли и затрат на воспроизводство (или замещение) объекта оценки за минусом физического износа, функционального и экономического устареваний.
Указание в Отчете стоимости строительства оцениваемых помещений произведено без приведения документов, на основании которых определялась стоимость. Согласно указанному Отчету в рамках данного отчета стоимость строительства объекта определяется по стоимости затрат на замещение объекта.
Как сказано выше, оценив данный Отчет, суд установил, что стоимость расходов на возведение пристройки отчет не подтверждает, является лишь определением рыночной стоимости объекта недвижимости. Указанный вывод суда соответствует представленному истцом доказательству - названному Отчету.
Никакие иные доказательства истцом не представлены.
При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций истец ходатайств об истребовании доказательств, назначении экспертизы на предмет определения расходов на строительство пристройки не заявлял.
Ссылка истца на судебные акты по делам в„– А40-154586/2012, А40-61941/13 в подтверждение расходов на строительство пристройки неосновательна. Стоимость расходов на строительство не входила в предмет рассмотрения и доказывания по указанным делам, суды при рассмотрении названных дел данное обстоятельство не исследовали и не устанавливали.
Договор в„– 00-00672 от 04.02.1992, дополнения, приложения к нему (на что ссылается истец в кассационной жалобе) в дело не представлены.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения сторон, суд пришел к правильному выводу об отказе в иске.
При этом судебная коллегия не поддерживает выводы суда о том, что заявленные расходы являются стоимостью неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя и не подлежащих возмещению.
С учетом установленных судебными актами по вышеназванным делам обстоятельств, что постройка истцом возведена, право собственности на данную постройку зарегистрировано за городом Москва, исковые требования заявлены как возмещение расходов на постройку к лицу, за которым признано право собственности на данную постройку, исковые требования подлежали рассмотрению в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами рассмотрены требования по указанному основанию.
Включение в судебные акты выводов о неотделимых улучшениях не привело к принятию по существу неправильного судебного акта.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25 февраля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 июня 2016 года по делу в„– А40-210103/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------