АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2016 г. по делу в„– А41-99446/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 5 сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Шишовой О.А., Кольцовой Н.Н.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области: не явился, извещен,
от ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: Начкебея А.О., дов. от 16.12.2015,
от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "ВИТ Комплект": не явился, извещен,
рассмотрев 5 сентября 2016 года в судебном заседании кассационную
жалобу Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение от 9 марта 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Кулматовым Т.Ш.,
на постановление от 20 июня 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Диаковской Н.В., Иевлевым П.А., Мищенко Е.А.,
по заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
о признании незаконным отказа и обязании осуществить государственную
регистрацию прекращения права аренды на земельный участок,
третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "ВИТ Комплект",

установил:

Комитет по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление), оформленное сообщением в„– 50/013/009/2015-1284.1285 без даты об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:13:0070203:594 площадью 26181 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 50:13:0070203:595 площадью 2819 кв. м; обязании Управления осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:13:0070203:594 площадью 26181 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 50:13:0070203:595 площадью 2819 кв. м.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует общество с ограниченной ответственностью "ВИТ Комплект" (далее - ООО "ВИТ Комплект").
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.03.2016 по делу в„– А41-99446/15 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2016 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Управления, которое просит отменить решение и постановление, отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В кассационной жалобе заявитель полагает, что суды не учли ст. 8, п. 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Как указывает Управление, в силу того что в Едином государственном реестре прав имеется запись об ипотеке, а на государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка не представлены передаточные акты, подтверждающие передачу объектов долевого строительства, Управление не могло осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка. При проведении правовой экспертизы Управлением установлено, что в отношении земельных участках зарегистрирован залог в пользу участников долевого строительства, о чем 16.10.2012 в ЕГРП сделана запись в„– 50-50-13/086/2011-258. В процессе регистрации в дело правоустанавливающих документов не приобщены акты приема-передачи объектов долевого строительства застройщиком с участниками долевого строительства.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Управления поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о его месте и времени извещены надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 18.07.2007 между Комитетом по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "ВИТ Комплект" (арендатор) заключен договор в„– 4-07 (в редакции Дополнительного соглашения от 14.09.2012 в„– 2) аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0070203:594 площадью 26181 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 50:13:0070203:595 площадью 2819 кв. м для строительства жилого комплекса.
Поскольку объекты долевого строительства были переданы участникам долевого строительства по передаточным актам, а также то, что на ряд квартир было зарегистрировано право собственности их владельцев, 05.10.2015 Комитет обратился в управление с заявлением о регистрации прекращения аренды на указанные земельные участки.
Письмом в„– 50/013/009/2015-1284, 1285 Управление сообщило Комитету об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды на вышеперечисленные земельные участки, указав на наличие зарегистрированного права залога на указанные земельные участках зарегистрирован залог в пользу участников долевого строительства.
При этом Управление ссылалось на п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), согласно которому регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу указанного Закона, погашается в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.
Полагая незаконным отказ Управления Росреестра по Московской области, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В ч. 1 ст. 20 указанного Закона предусмотрены исчерпывающие основания для отказа в государственной регистрации.
В силу ч. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Согласно ч. 3 ст. 13 Закона о долевом строительстве с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
При этом в ч. 8.1 указанной статьи предусмотрено, что возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
В ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
Как следует из п. 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме.
При рассмотрении дела суды установили, что строительство жилого многоквартирного дома окончено, произведена передача участникам долевого строительства результата инвестиционной деятельности по передаточным актам, а также государственная регистрация права собственности на результаты инвестиционной деятельности за участниками долевого строительства.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, земельный участок поступил в долевую собственность указанных лиц.
С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
С учетом изложенных обстоятельств суды обоснованно признали недействительным и неправомерным отказ Управления Росреестра по Московской области во внесении в ЕГРП записи о прекращении прав по договору аренды на земельный участок.
Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия отклоняет их в связи со следующим.
В соответствии с п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.
В случае прекращения заложенного права залог прекращается (п. 3 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о неправомерности отказа ответчика в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, поскольку наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, срок действия которого истек, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды и у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные ст. 20 Закона о регистрации основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды.
Судебной коллегией отклоняется довод ответчика о невозможности регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным пп. 1.1 п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке.
Названными нормами установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды.
Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.
С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанции правомерно удовлетворили заявленные требования, признали незаконным отказ ответчика в государственной регистрации и обязали его осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды общества на указанный земельный участок.
Согласно ч. ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем кассационная жалоба отклоняется.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 9 марта 2016 года по делу в„– А41-99446/2015, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2016 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА

Судьи
О.А.ШИШОВА
Н.Н.КОЛЬЦОВА


------------------------------------------------------------------