АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2016 г. по делу в„– А41-93750/15

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 06 сентября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Комаровой О.И., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца: ООО "Архимед"
от ответчика: Администрация городского округа Подольск Московской области - Синицина Е.Б., дов. от 31.12.15 в„– 133/1
от ответчика: Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск,
рассмотрев 05 сентября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Администрации городского округа Подольск Московской области
на решение от 01 апреля 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Новиковой Е.М.,
на постановление от 16 июня 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Ивановой Л.Н., Игнахиной М.В., Юдиной Н.С.
по иску ООО "Архимед"
к Администрации городского округа Подольск Московской области, Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

установил:

ООО "Архимед" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск Московской области, Администрации городского округа Подольск Московской области (далее - ответчики) со следующими требованиями (с учетом изменения требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ):
- обязать Администрацию г. Подольска Московской области поручить Комитету имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска заключить с ООО "Архимед" договор купли-продажи помещения, назначение: нежилое, общей площадью 74,2 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: Московская область, город Подольск, проспект Юных Ленинцев, д. 78, пом. 1, по цене 2 904 000 руб. без учета НДС, а именно:
- изложить пункт 4.1 договора купли-продажи в следующей редакции: цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта Маковеевой С.В. от 27.01.2016 года по делу А41-93750/2015 и составляет 2 904 000 руб. без учета НДС;
- изложить п. 4.3.1 договора купли-продажи в следующей редакции: первый платеж составляет 48 400 руб. и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего договора;
- изложить пункт 4.3.2 договора купли-продажи в следующей редакции: на сумму денежных средств 2 855 600 руб. предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на 30 сентября 2015 года - дату опубликования в газете "Подольский рабочий" от 30 сентября 2015 г. в„– 73 (19421) объявления о продаже имущества. По состоянию на 30 сентября 2015 года ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации составляет 8,25%.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 апреля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Администрация городского округа Подольск Московской области обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - Администрации городского округа Подольск Московской области опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержала доводы кассационной жалобы, просила решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Истец, ответчик - Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, явившегося в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судами, было вынесено постановление главы города Подольска от 28.09.2015 в„– 1628-п "О приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, город Подольск, проспект Юных Ленинцев, д. 78, пом. 1 (т. 1 л.д. 42-43).
В соответствии с постановлением комитету имущественных и земельных отношений поручено заключить договор купли-продажи с обществом и цена, подлежащего приватизации имущества равна его рыночной стоимости - 5 415 362 руб. (п. 1.2 и п. 2 Постановления).
В адрес общества направлено письмо от 08.10.2015 в„– 31/3604 исх. (т. 1 л.д. 36) с предложением заключить договор купли-продажи по цене 5 415 362 руб. К письму приложены договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, в соответствии с которым стоимость имущества составляет 5 415 362 руб. (п. 4.1 договора), а также график платежей основного долга и процентов, рассчитанный исходя из стоимости оценки выкупаемого имущества.
Общество, посчитав недостоверной стоимость имущества, определенную по заказу администрации, обратилось к независимому эксперту.
Согласно отчету об определении рыночной стоимости имущества в„– 334 от 22 октября 2015 года (т. 1 л.д. 44-104) итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, город Подольск, проспект Юных Ленинцев, д. 78, пом. 1, определенная на 22.10.2015, составляет без учета НДС 2 699 041 руб. 53 коп.
Общество 03.11.2015 направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору, предложив изложить пункты договора в редакции покупателя, исходя из цены помещения 2 699 041 руб. 53 коп. (т. 1 л.д. 105).
Обществом от комитета имущественных и земельных отношений получено письмо 11.11.2015 в„– 31/24/7799-41отв с отказом во внесении изменений в договор купли-продажи о цене, отчуждаемого помещения (т. 1 л.д. 106).
Поскольку условие договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества не было согласовано сторонами, истец в порядке статьи 445 ГК РФ обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ.
Также абзацем 13 статьи 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда согласно Кодексу или иным законам заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ).
В силу статьи 3 Закона в„– 159-ФЗ для муниципального образования заключение договора купли-продажи арендуемого истцом помещения обязательно.
Как установлено судами, возникновение между истцом и ответчиками преддоговорного спора обусловлено признанием за истцом преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений в порядке Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
Соблюдение сторонами процедуры, предусмотренной частями 2 и 3 статьи 445 ГК РФ, подтверждается материалами дела.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимой оценкой в силу статьи 3 Закона в„– 159-ФЗ.
Положениями п. 1 ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.2008 г. в„– 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Ответчик, руководствуясь при подготовке проекта договора отчетом независимого оценщика от 25.08.2015 в„– 08-15/31м об оценке рыночной (выкупной) стоимости объекта недвижимости, установил цену продаваемого имущества в размере 5 415 632 руб.
Истец, посчитав сумму недостоверной и значительно завышенной, а также определенной без учета реального состояния и местоположения спорного объекта, направил ответчику протокол разногласий с предложением установить выкупную цену согласно отчету об определении рыночной стоимости имущества в„– 334 от 22 октября 2015 года, которая составляет 2 699 041 руб. 53 коп.
Таким образом, между сторонами возник спор о рыночной стоимости арендуемого помещения.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом (далее - Закон в„– 135-ФЗ).
Согласно п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо от 30.05.2005 г. в„– 92) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
В силу ч. 1 ст. 3, ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 г. в„– 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). Согласно ст. 12 названного Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете,- достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (п. 1 Информационного письма от 30.05.2005 г. в„– 92).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, судом в соответствии с требованиями ст. 82 АПК РФ проведена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
Согласно экспертному заключению, представленному экспертом Маковеевой С.С. (т. 2 л.д. 2-30), рыночная стоимость указанного нежилого помещения составляет 2 904 000 руб. без учета НДС.
Также эксперт Маковеева С.С., вызванная арбитражным судом в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ, в судебном заседании подтвердила выводы, сделанные в экспертном заключении, и отклонила замечания, высказанные ответчиком относительно содержания экспертного заключения.
Ответчик не представил доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона в„– 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО в„– 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 в„– 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО в„– 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 в„– 255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО в„– 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 в„– 254.
Стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям. В разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.
Таким образом, судебная экспертиза проведена экспертом в соответствии с требованиями ст. 82, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные п. 2 ст. 86 названного кодекса сведения.
Заключение мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованны. Противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта Маковеева С.С. у суда не имеется.
Экспертное заключение проверено судом, признано обоснованным. Кроме того, с ходатайством о назначении по делу повторной экспертизы ответчик не обращался.
При таких обстоятельствах, выкупная стоимость арендованного имущества определяется судом, с учетом экспертного заключения и положений ст. 146 НК РФ, в сумме 2 904 000 руб.
Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о наличии возможности урегулировать разногласия по договору по цене продажи помещения, которая составляет 2 904 000 руб. без учета НДС.
Доводы ответчика о том, что правильным является отчет об оценке, проведенный Администрацией г.о. Подольск Московской области, правомерно признан несостоятельным.
В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
Ответчик не представил в материалы дела указанный в апелляционной жалобе отчет независимого оценщика от 25.08.2015 в„– 08-15/31м, в связи с чем у суда отсутствовала возможность ознакомиться с ним, а также оценить законность, достоверность и обоснованность сделанных в нем выводов.
Таким образом, оснований для отмены, принятых по делу судебных актов, не имеется.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 01 апреля 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2016 года по делу в„– А41-93750/15 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------