АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 августа 2016 г. по делу в„– А40-179911/2015

Резолютивная часть объявлена 02 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 09 августа 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от заявителя - ООО "ВАРДИС" - Шершнева А.С., доверенность от 10.10.2015, сроком на 1 год,
от заинтересованного лица - Департамента городского имущества города Москвы - не явился, извещен,
от третьего лица - ООО "Раров и К" - не явился, извещен
рассмотрев 02 августа 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "ВАРДИС" (заявитель)
на постановление от 12 апреля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Лящевским И.С., Тихоновым А.П., Савенковым О.В.
по заявлению ООО "ВАРДИС" (ИНН 7713706183, ОГРН 1107746317172)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
при участии от третьего лица: ООО "Раров и К"
о признании незаконным отказа в предоставлении государственной услуги, обязании произвести замену стороны арендатора по договору долгосрочной аренды путем заключения дополнительного соглашения и направления дополнительного соглашения в 10-дневный срок

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ВАРДИС" (далее - ООО "ВАРДИС") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Департамента городского имущества города Москвы в предоставлении государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в отношении договора аренды от 22 августа 2002 года в„– М-08-018802 на земельный участок по адресу: Москва, Машкинское шоссе с кадастровым номером 77:08:0001001:446; обязании Департамент городского имущества города Москвы предоставить государственную услугу "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в отношении договора аренды от 22 августа 2002 года в„– М-08-018802 на земельный участок по адресу: Москва, Машкинское шоссе с кадастровым номером 77:08:0001001:446 в установленном законом порядке и сроки.
Требования мотивированы тем, что отказ Департамента предоставить заявителю испрашиваемую государственную услугу является незаконным, противоречит действующему законодательству и нарушает законные права и интересы заявителя, приобретшего в установленном законом порядке право на переоформление договора аренды на себя как арендатора с прежнего арендатора ООО "Раров и К".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Раров и К" (далее - ООО "Раров и К").
Решением от 21 января 2016 года Арбитражный суд города Москвы заявленные требования полностью удовлетворил.
Суд первой инстанции исходил из того, что отказ Департамента городского имущества города Москвы в предоставлении государственной услуги является незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя и не соответствует требованиям Постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 в„– 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" (далее - Административный регламент).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2016 года решение отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Суд апелляционной инстанции посчитал правомерным отказ в предоставлении государственной услуги, поскольку в Департамент обратилось лицо, не являющееся арендатором по договору, при этом продать и купить право на заключение договора аренды земельного участка после заключения договора аренды невозможно, а передать права по договору аренды возможно посредством сделки перенайма.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ВАРДИС", которое не согласно с постановлением суда апелляционной инстанции, полагая, что оно принято с нарушением норм материального права, просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что договор купли-продажи права аренды от 09 декабря 2013 года между заявителем и ООО "Раров и К" был заключен в результате реализации имущественного права аренды земельного участка на торгах в рамках процедуры конкурсного производства в отношении ООО "Раров и К" и со ссылкой на положения статей 447, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель жалобы указывает на то, что торги по продаже имущественных прав должника не были признаны в установленном законом порядке недействительными. По мнению заявителя жалобы, нормы Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" о продаже имущества должника в корреспонденции с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора на торгах являются специальными нормами права по отношению к иным нормам гражданского и земельного законодательства, регулирующим передачу прав по договору аренды земельного участка.
Заявитель жалобы также указывает на неправильное применение судом апелляционной инстанции к сложившимся правоотношениям пункта 2 статьи 609, статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". ООО "Вардис" также полагает, что оно является надлежащим заявителем согласно положениям Административного регламента, так как приобрело право аренды земельного участка на торгах, став новым арендатором. Помимо этого, по мнению заявителя, суд апелляционной инстанции неправильно истолковал положения определения Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 в„– 306-КГ15-15500 и возможность его применения к данной ситуации, поскольку согласие Департамента для заключения договора купли-продажи права аренды не требовалось.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил постановление отменить, решение оставить в силе, полагая, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, дана правильная оценка доказательствам.
Кассационным судом направлены в адрес Департамента городского имущества города Москвы, ООО "Раров и К" копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с интернет-сайта о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.
Выслушав явившегося представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, в соответствии с решением Арбитражного суда города Москвы по делу в„– А40-76554/12 от 08 июля 2013 года ООО "Раров и К" признано несостоятельным (банкротом), в его отношении было открыто конкурсное производство.
В порядке, предусмотренном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", были реализованы имущественные права, принадлежавшие ООО "Раров и К" и по результатам проведения торгов в рамках конкурсного производства ООО "Раров и К" с победителем торгов ООО "ВАРДИС", с одной стороны, и ООО "Раров и К" в лице конкурсного управляющего Елисеева Сергея Викторовича, с другой стороны, 09 декабря 2013 года был заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, предметом которого является право на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка (право аренды), кадастровый номер 77:08:0001001:446, расположенного по адресу: г. Москва. Машкинское шоссе.
28 июля 2015 года ООО "ВАРДИС" обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением (вх. от 28.07.2015 в„– 33-5-34430/15-(0)-0) по вопросу предоставления государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в отношении договора аренды от 22 августа 2002 года в„– М-08-018802 на земельный участок по адресу г. Москва Машкинское шоссе с кадастровым номером 77:08:0001001:446.
Письмом от 07 августа 2015 года в„– 33-5-34430/15-(0)-1 Департамент отказал в предоставлении заявителю испрашиваемой государственной услуги.
В качестве оснований отказа предоставления государственной услуги Департамент указал на то, что ООО "ВАРДИС" не является лицом, указанным в пункте 2.4.1 Административного регламента.
Кроме того, как указал Департамент, договор купли-продажи от 09 декабря 2013 года, согласно которому ООО "Раров и К" продало ООО "ВАРДИС" права на заключение договора аренды земельного участка от 22 августа 2002 года в„– М-08-018802, подлежит государственной регистрации и пунктом 3.2 этого договора предусмотрено, что право аренды по договору купли-продажи возникает с момента государственной регистрации в ЕГРП, однако согласно выписке из ЕГРП информации о регистрации нет. Помимо этого, договор купли-продажи от 09 декабря 2013 года был заключен без согласия арендодателя, необходимость которого предусмотрена пунктом 5.1 договора аренды земельного участка от 22 августа 2002 года в„– М-08-018802.
Департамент также сослался на пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункты 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования и указал на то, что основания для смены стороны по договору аренды земельного участка отсутствуют, земельный участок, предоставленный ООО "Раров и К" для строительства и дальнейшей эксплуатации центра комплексных услуг для домашних животных, предоставлен без выкупа права аренды земельного участка на строительство 1-й очереди, как объект социального значения. При этом, соглашения о внесении изменений в указанный договор в части продления сроков исполнения обязательств по строительству объекта не оформлялись.
ООО "Вардис", считая данный отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что требования общества являются правомерными, а отказ Департамента незаконным, поскольку указанные им основания для отказа в предоставлении государственной услуги противоречат закону.
Так, суд первой инстанции посчитал, что ООО "ВАРДИС" является надлежащим заявителем согласно вышеуказанному Административному регламенту, поскольку стало арендатором земельного участка, кадастровый номер 77:08:0001001:446, расположенного по адресу: г. Москва. Машкинское шоссе, по договору долгосрочной аренды земельного участка в„– М-08018802 от 22 августа 2002 года на основании договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 09 декабря 2013 года.
Кроме того, как сделал вывод суд первой инстанции, ООО "ВАРДИС" приобрело у ООО "Раров и К" по договору от 09 декабря 2013 года право на заключение договора аренды земельного участка, которое в соответствии Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Земельным кодексом Российской Федерации государственной регистрации не требуют. Государственной регистрации в ЕГРП подлежит право аренды согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое и возникает с момента его регистрации в ЕГРП. Именно подобные положения, как указал суд, содержатся в пункте 3.2. договора, также договор является основанием для оформления запрашиваемого ООО "ВАРДИС" дополнительного соглашения в части смены арендатора с ООО "Раров и К" на ООО "ВАРДИС".
Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и на заключение договора купли-продажи права от 09 декабря 2013 года в рамках конкурсного производства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что согласие Департамента городского имущества города Москвы в данном случае не требовалось.
Суд первой инстанции также отметил, что ООО "ВАРДИС" приобрело у ООО "Антарес" по договору купли-продажи нежилых помещений от 10 ноября 2010 года два здания, а именно здание общей площадью 182,5 кв. м (условный номер 77-7712/024/2006-189, расположенное по адресу г. Москва. Машкинское шоссе д. 15 стр. 1) и здание общей площадью 605 кв. м (условный номер 77-77-12/024/2006-186, расположенное по адресу г. Москва. Машкинское шоссе д. 15). Оба здания, а соответственно и земельные участки, которые заняты данной недвижимостью и необходимы для ее использования, находятся на земельном участке, кадастровый номер 77:08:0001001:446, расположенном по адресу: г. Москва, Машкинское шоссе. Таким образом, ООО "ВАРДИС" является правообладателем на земельный участок, включающий в себя земельные участки необходимые для использования двух зданий.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, сделал выводы о том, что в Департамент обратилось лицо, не являющееся арендатором по договору в„– М-08-018802, а также со ссылкой на правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, сформулированную в определении от 26.02.2016 в„– 306КГ15-15500, указал на необходимость наличия согласия со стороны Департамента на заключение сделки в отношении права аренды земельного участка.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции в связи со следующим.
Предоставление государственной услуги осуществляется Департаментом в соответствии с Административным регламентом, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 в„– 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы".
Проверив основания, которые были указаны Департаментом для отказа в предоставлении обществу испрашиваемой им государственной услуги, суд апелляционной инстанции в пределах своих полномочий, предоставленных положениями статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал оценку предоставленным доказательствам и правильно указал на то, что право на заключение договора аренды земельного участка и право аренды земельного участка не являются тождественными.
Право на заключение договора аренды земельного участка считается реализованным правообладателем в момент заключения договора аренды земельного участка. Впоследствии арендатор может передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу по сделке перенайма (ст. 615 ГК РФ). При таком положении продать-купить право на заключение договора аренды земельного участка после заключения договора аренды невозможно.
Следует также отметить, что содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
Положения пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре.
При этом, в силу закона возможна передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка и при реализации с торгов такого имущества должника как право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности следует руководствоваться по аналогии правилами о перенайме и исходить из того, что без согласия арендодателя при условии его уведомления можно продать с торгов лишь принадлежащую должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора.
Суд апелляционной инстанции в данном случае правильно применил нормы материального права и указал на то, что согласно правилам пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 4, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в Едином государственной реестре прав на недвижимое имуществом за новым арендатором, приобретшим права и обязанности арендатора по договору на основании сделки перенайма.
Между тем, как установил суд апелляционной инстанции, доказательства выполнения вышеуказанных требований материального закона заявителем не представлены.
Суд апелляционной инстанции также сделал правильный вывод о необходимости получения согласия на совершения сделки от Департамента, с учетом правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 в„– 306-КГ15-15500, согласно которой Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении требований, содержащихся в статьях 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим должен был определяться условиями заключенного с собственником земельного участка договора аренды. Признание организации несостоятельной (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств, до внесения в него соответствующих условий или прекращения обязательства.
При этом, суд первой инстанции, принимая свое решение, не учел, что договор долгосрочной аренды земельного участка от 22 августа 2002 года предусматривал предоставление земельного участка площадью 20 000 кв. м по адресу: г. Москва, Машкинское шоссе, в целях строительства и дальнейшей эксплуатации Центра комплексных услуг для домашних животных, следовательно, права и обязанности арендатора были обременены строительством объекта недвижимого имущества.
Помимо этого, суд кассационной инстанции также принимает во внимание, что, как указывает заявитель, ООО "ВАРДИС" 21 апреля 2014 обращалось в Департамент с заявлением об оказании государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка" по внесению изменений в договор аренды от 22 августа 2002 года в„– М-08-018802 в части, касающейся смены арендатора земельного участка, однако в выдаче требуемого дополнительного соглашения ему было отказано, о чем в адрес заявителя 30 апреля 2014 года Департаментом направлено письмо в„– 33-5-12269/14-(0)-1, содержавшее ссылку на пункт 2.10.1.2 Административного регламента. В обоснование отказа Департамент сослался на то, что адресный ориентир и разрешенное использование земельного участка не соответствуют фактическим.
При этом, ООО "ВАРДИС" обратилось с жалобой на данный отказ, по результатам рассмотрения которой заявителю был направлен ответ руководителя Департамента от 17 июня 2014 года в„– ДГИ-1-64853/14-1, содержащий ссылку на пункт 2.10.1.3 Административного регламента, и указания на то, что в отношении зданий, принадлежащих ООО "ВАРДИС" на праве собственности, находящихся на спорном земельном участке, Арбитражным судом города Москвы рассматривается дело в„– А40-149909/10 о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Машкинское шоссе, д. 15 (общей площадью 605 кв. м) и г. Москва, Машкинское шоссе, д. 15, стр. 1 (общей площадью 182,5 кв. м).
Более того, ввиду этих обстоятельств, ООО "Вардис" обращалось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 30 апреля 2014 года в„– 33-5-12269/14-(0)-1 "О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги" решения Департамента городского имущества города Москвы об отказе в выпуске дополнительного соглашения к договору долгосрочной аренды земельного участка от 22 августа 2002 года в„– М-08-018802 площадью 20 000 кв. м с кадастровым номером 77:08:0001001:446, расположенного по адресу: г. Москва, Машкинское шоссе, в части смены арендатора с ООО "Раров и К" на ООО "ВАРДИС", обязании произвести замену стороны по договору путем заключения дополнительного соглашения и направления его в адрес ООО "ВАРДИС" в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 апреля 2015 года по делу в„– А40-110290/2014, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21 июля 2015 года, в удовлетворении заявленных ООО "ВАРДИС" требований было отказано.
Определением Верховного Суда Российской Федерации в„– 305-КГ15-12456 от 19 октября 2015 года по делу в„– А40-110290/2014 было отказано в передаче кассационной жалобы ООО "ВАРДИС" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Принимая во внимание обстоятельства, установленные в рамках рассмотрения дела в„– А40-110290/2014, а также дела в„– А40-149909/10, в котором признаны незаконными договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Москва, Машкинское шоссе, д. 15, д. 15, стр. 1, заключенных между ООО "Раров и К" и ООО "Антарес", у которого впоследствии ООО "ВАРДИС" приобрело те же объекты недвижимости, учитывая то, что ООО "ВАРДИС" фактически уже обращалось с заявлением о выдаче такой же государственной услуги по тем же фактическим основаниям, в чем ему было уже отказано, с учетом принципа правовой определенности и обязательности судебных актов в силу положений статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что выводы суда апелляционной инстанции сделаны при правильном применении норм материального права.
Между тем, ООО "ВАРДИС", утверждающий, что он является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, не лишен иным способом защитить свои права.
Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судом кассационной инстанции, однако не могут быть приняты, поскольку обжалуемое заявителем постановление принято в пределах полномочий, предоставленных арбитражному суду апелляционной инстанции положениями статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, который дал оценку предоставленным доказательствам, доводам заявителя и установил фактические обстоятельства, исходя из которых, правильно применив нормы материального права, сделал обоснованные выводы, переоценка которых не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Содержание обжалуемого судебного акта свидетельствует о том, что требования процессуального законодательства, в том числе статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относительно исследования и оценки доказательств и обстоятельств дела судом апелляционной инстанции соблюдены.
Между тем, иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
В связи с изложенным, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление является законным и обоснованным и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2016 года по делу в„– А40-179911/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------