АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2016 г. по делу в„– А40-46162/2015

Резолютивная часть объявлена 28 июля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Кобылянского В.В., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца - ЗАО "Городской дом" - Кузнецов Г.И., генеральный директор (решение в„– 1 от 26.09.2015) на 1 год, Полоненко Ю.К., доверенность от 25.07.2016, сроком на 1 год,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Яшкин А.В., доверенность от 07.12.2015 в„– 33-Д-696/15, сроком по 31.12.2016
от третьего лица - Департамента культурного наследия города Москвы - не явился, извещен
рассмотрев 28 июля 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчик)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 18 января 2016 года
принятое судьей Михайловой Л.В.
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 13 апреля 2016 года
принятое судьями Панкратовой Н.И., Векличем Б.С., Сумароковой Т.Я.
по иску ЗАО "Городской дом" (ОГРН 1027700109580)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы
об обязании изменить условия договора и уменьшить арендную плату по договору

установил:

Закрытое акционерное общество "Городской дом" (далее - ЗАО "Городской дом") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы с иском, с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании изменить условия договора в„– 0-964 от 27 декабря 2000 года в части пункта 2.1, установив срок действия договора с 09 августа 2009 года по 09 апреля 2023 года, а также об обязании Департамент уменьшить ежемесячную арендную плату по договору в период с 01 декабря 2014 года по 09 апреля 2023 года на сумму 1 434 776 руб. 67 коп. ежемесячно в счет возмещения затрат истца на реставрацию памятника архитектуры "Шталмейстерский дворец" сер. XVIII в. (палаты XVII в.)" по адресу: г. Москва, Малый Знаменский пер., д. 7/10, стр. 3 в размере 144 912 444 руб. 47 коп.
Требования мотивированы тем, что истец получил в долгосрочную аренду аварийное здание в руинированном состоянии и на протяжении 8 лет за счет собственных средств выполнял работы по сохранению объекта, отнесенного к недвижимому культурному наследию (реставрационные работы), стоимость которых составила 144 912 44 руб. 47 коп. В связи с этим, по мнению истца, поскольку договор аренды от 27 декабря 2000 года был заключен на срок по 09 августа 2015 года, истец имеет право на возобновление аренды после завершения реставрации здания на 8 лет (срок осуществления работ) и уменьшение арендных платежей на стоимость произведенных им затрат на реставрацию здания.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.
Решением от 18 января 2016 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил.
Суд обязал Департамент городского имущества города Москвы внести изменения в договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы от 27 декабря 2000 года в„– 0-964, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ЗАО "Городской дом", изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:
"2.1. Срок действия договора устанавливается с "09" августа 2000 года по "09" апреля 2023 года".
Суд также обязал Департамент городского имущества города Москвы уменьшить ежемесячную арендную плату по договору от 27 декабря 2000 года в„– 0-964 в период с 01 декабря 2014 года по 09 апреля 2023 года на сумму 1 434 776 руб. 67 коп. ежемесячно, в счет возмещения затрат ЗАО "Городской дом" на реставрацию памятника архитектуры "Шталмейстерский дворец" сер. XVIII в. (палаты XVII в.)" по адресу: г. Москва, Малый Знаменский пер., д. 7/10, стр. 3 в размере 144 912 444 руб. 47 коп.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 22, пунктом 3 статьи 43 Закона города Москвы в„– 26 от 14.07.2000 г. "Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры" сделал вывод о правомерности требований истца, посчитав, что в связи с произведенными истцом реставрационными работами здания он имеет право и на продление срока аренды и на уменьшение размера вносимых в период нового срока аренды арендных платежей.
При этом, суд сделал вывод о незаключенности охранно-арендного договора в„– 87-2 от 01 сентября 2000 года, в рамках которого, как указывал Департамент, были проведены реставрационные работы, поскольку суд установил отсутствие его государственной регистрации в установленном порядке.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2016 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции кроме того применил положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделав вывод о том, что указанные истцом обстоятельства являются существенными для внесения изменений в договор аренды.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, который не согласен с судебными актами, полагая, что они приняты с нарушением норм материального права, неполным исследованием обстоятельств дела, просит их отменить, отказать в удовлетворении требований.
Как указывает заявитель жалобы, передача здания арендатору предполагала проведение последним ремонтно-реставрационных работ, иначе без этого условия договора аренды не был бы заключен, и по условиям охранно-арендного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 01 сентября 2000 года в„– 87-з, заключенным между истцом и Главным управлением охраны памятников города Москвы, арендатор обязан был выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, противоаварийные работы по арендуемому зданию-памятнику.
Помимо этого, как указывает заявитель жалобы, в рамках инвестиционного контракта от 29 апреля 1998 года в„– 9-1234/1, заключенного с истцом, истец принял на себя обязательства произвести за счет собственных средств комплексную реконструкцию домовладения 7/10 по Малому Знаменскому переулку с реставрацией строения 3. При таких обстоятельствах, ссылаясь на нормы статей 614, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель жалобы считает, что требования истца об уменьшении арендных платежей является неправомерным, кроме того, условиями договора аренды от 27 декабря 2000 года не предусмотрено возмещение затрат арендатора на проведение ремонтно-реставрационных работ.
Заявитель жалобы также ссылается на положения статей 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и не согласен с выводом суда об обязании Департамента продлить срок действия договора аренды, полагая, что судом апелляционной инстанции неправильно применены положения статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанные истцом обстоятельства не изменили предмет договора и обязательства сторон и не явились действием непреодолимой силы.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать.
Представитель ЗАО "Городской дом" в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве на жалобу, приобщенном к материалам дела с согласия представителя ответчика.
Кассационным судом направлена в адрес Департамента культурного наследия города Москвы копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с интернет-сайта о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьего лица, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 27 декабря 2000 года между ОАО "Городской дом" (арендатор) и Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (арендодатель) заключен договор на аренду нежилого фонда в„– 0-964, по условиям которого ОАО "Городской дом" передано в аренду нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, Малый Знаменский пер., д. 7/10, стр. 3.
Договор аренды был заключен на основании распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 09.08.2000 г. в„– 2940р "О дальнейшем использовании памятника архитектуры "Шталмейстерский дворец" сер. XVIII в. (палаты XVII в.)".
Суды также установили, что объект аренды является памятником архитектуры, здание было передано арендатору под административные и представительские цели сроком с 09 августа 2000 года по 09 августа 2015 года.
Кроме этого, 20 апреля 2004 года истцом было принято Охранное обязательство в„– 724 по недвижимому памятнику истории и культуры, а Главным управлением охраны памятников города Москвы было составлено Плановое (реставрационное) задание на разработку научно-проектной документации для проведения ремонтно-реставрационных работ на памятнике истории и культуры "Главный дом городской усадьбы ("Шталмейстерский дом") середины 18 века" по адресу: Малый Знаменский пер., д. 7/10, стр. 3.
На основании вышеуказанных документов, как установили суды, истец приступил к выполнению ремонтно-реставрационных работ в отношении арендуемого здания, в рамках чего получил Заключение о техническом состоянии здания, утвержденное ГУП НИИОСП им. Н.М. Герсеванова Госстроя РФ, между истцом и Москомнаследием был утвержден график производства проектно-изыскательских и реставрационных работ в отношении здания, содержащий объем и сроки выполнения работ, между истцом и Главным управлением охраны памятников г. Москвы был согласован календарный график производства работ в отношении здания, содержащий объем и сроки выполнения работ; истцом были получены разрешения на производство работ по сохранению объекта, отнесенного к недвижимому культурному наследию, выданные Москомнаследием.
В соответствии с Актом комиссии о приемке работ по сохранению объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия либо исторически ценного градоформирующего объекта в„– 16-11/1-131/8 от 25 февраля 2009 года, Москомнаследие приняло у истца работы по сохранению здания.
Суды обеих инстанций, установив, что истец на протяжении 8 лет, в период с 28 июня 2001 года по 25 февраля 2009 года, за счет собственных средств выполнял работы по сохранению объекта, согласились с размерами, указанными истцом в качестве затрат, связанных с реставрацией здания, в сумме 144 912 444 руб. 47 коп.
При этом, истец обращался к ответчику с предложением об изменении условий договора, в связи с произведенными работами, однако ответчик отказал в предоставлении государственной услуги и выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды.
Обращаясь в арбитражный суд, истец ссылался на то, что в силу пункта 1 статьи 22, пункта 3 статьи 43 Закона города Москвы в„– 26 от 14.07.2000 г. "Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры" он имеет право на возмещение произведенных затрат на реставрацию арендованного памятника за счет уменьшения вносимой арендной платы на 144 912 44 руб. 47 коп.
Кроме того, ссылаясь на пункт 4.2.19 договора на аренду нежилого фонда от 27 декабря 2000 года в„– О-964, истец полагает, что он имеет право на возобновление аренды после завершения реставрации здания на 8 лет (срок осуществления работ).
Суд первой инстанции согласился с доводами истца и счел его требования правомерными на основании положений пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 22, пункта 3 статьи 43 Закона города Москвы в„– 26 от 14.07.2000 г. "Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры".
В силу пункта 1 статьи 22 Закона города Москвы в„– 26 от 14 июля 2000 года "Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры" юридические лица, граждане, их объединения, имеющие недвижимые памятники истории и культуры в пользовании, хозяйственном ведении, оперативном правлении или собственности имеют право на возмещение произведенных затрат или части затрат на ремонт и реставрацию арендуемого памятника за счет уменьшения вносимой арендной платы в порядке, определяемом охранно-арендным договором.
Согласно пункту 3 статьи 43 Закона города Москвы в„– 26 от 14 июля 2000 года юридическим лицам, гражданам, их объединениям, арендующим недвижимые памятники истории и культуры, могут быть возмещены произведенные ими затраты или часть затрат на работы по сохранению памятников за счет установленной арендной платы.
Суды также указали на то, что в соответствии с пунктом 4.2.19 договора аренды в„– 0-964 от 27 декабря 2000 года, арендатор имеет преимущественное право на заключение контракта на участие в реконструкции в доле с третьими лицами, пропорционально доли площади занимаемых Арендатором помещений в общей площади здания. В случае заключения контракта Арендатор имеет право на возобновление аренды после завершения реконструкции.
При этом, суд первой инстанции сделал вывод о незаключенности охранно-арендного договора в„– 87-3 от 01 сентября 2000 года ввиду отсутствия его государственной регистрации в установленном законом порядке, поэтому не счел, что выполненные истцом работы были проведены в рамках этого договора.
Суд апелляционной инстанции помимо этого сослался также на положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитав, что обстоятельства несения арендатором затрат по содержанию памятника культуры изменили предмет и обязательства по договору аренды от 27 декабря 2000 года, поскольку повлекли для арендатора возникновение существенных убытков и, следовательно, как существенные обстоятельства могут являться основанием для внесения изменений в условия договора аренды.
Между тем, с выводами судов обеих инстанций нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права, неполным исследованием существенных обстоятельств дела, в связи со следующим.
Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения, постановления, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
В силу части 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела;
Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
Прежде чем суд сформулирует свой вывод по итогам рассмотрения дела, он должен тщательно проверить наличие всех условий для вынесения законного, обоснованного и мотивированного судебного решения.
При этом, еще на стадии подготовки дела к судебному разбирательству (ч. 2 ст. 133, 135 АПК РФ) суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для дела и подлежащих доказыванию. Определение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, влияет на обоснованность судебного решения.
По настоящему делу, суды обеих инстанций установили, что между сторонами спора был заключен гражданско-правовой договор - договор аренды.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Соглашение об изменении условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
По смыслу норм статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения его условий, этот вопрос разрешается по соглашению сторон, либо не согласная сторона обращается в суд.
Таким образом, в случае наличия между сторонами договорных отношений, они могут быть изменены только способом, установленным законом или договором.
В данном же случае, требования истца направлены на то, чтобы в принудительном порядке обязать ответчика внести изменения в существенные условия договора.
Между тем, принимая решение об обязании Департамент внести изменения в пункт 2.1 договора аренды, касающиеся продление срока договора, а также относительно уменьшения размера вносимых арендных платежей, суды не учли следующее.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как установили суды обеих инстанций, договор аренды от 27 декабря 2000 года в„– 0-964, о продлении срока которого просит истец, был заключен на срок по 09 августа 2015 года.
Таким образом, на момент принятия решения по настоящему делу срок действия договора аренды истек.
В то же время, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом, закон не запрещает возобновлять договор аренды на новый определенный срок.
Между тем, суды не приняли во внимание разъяснение, содержащееся в пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" согласно которому, договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
Следовательно, из смысла статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора, поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.
Данный вывод изложен и в пункте 32 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Исходя также из правовой позиции, изложенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 в„– 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что при возобновлении действия договора на новый либо неопределенный срок по окончании первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды.
Таким образом, поскольку требование истца направлено на обязание ответчика внести изменение в пункт 2.1 договора аренды о продлении срока договора аренды, то изменение условия договора о сроке аренды в силу положений норм действующего гражданского законодательства означает по сути заключение нового договора, который распространяет свое действие на прежние отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды.
При этом, по смыслу указанных норм намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.
Такая обязанность арендодателя также не может возникнуть безусловно и в силу условия пункта 4.2.19 договора аренды (на который сослались суды), где указано, что арендатор имеет право на возобновление аренды после завершение реконструкции.
Судам следовало учитывать, что условие о праве арендатора о продлении договора, не содержащее положений, определяющих порядок реализации такого права, не продлевает автоматически срок действия договора.
Если договор аренды не содержит положений, определяющих порядок оформления аренды на новый срок при реализации арендатором права на продление договора, данное право может быть реализовано только в общем порядке - посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (аналогичная правовая позиция содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. в„– 17481/08, в„– 17476/08).
При этом, статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливая исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, является общей нормой по сравнению со специальными нормами, которые регулируют порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество.
Таким образом, условие договора аренды о праве арендатора на возобновление договора аренды не означает, что указанные истцом обстоятельства являются достаточными основаниями для автоматического продления срока аренды на срок выполнения им реставрационных работ.
При этом, преимущественное право арендатора, гарантированное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (пункт 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В силу положений гражданского законодательства, регулирующих арендные отношения, по истечении срока договора аренды арендодатель - уполномоченный орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, может заключить новый договор аренды.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Следовательно, и статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям, складывающимся по поводу реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, применяться не может.
При этом, ошибочным является применение судом апелляционной инстанции к рассматриваемой ситуации положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.
Внесение изменений в договор на основании этой статьи является исключительным и осуществляется при соблюдении всех указанных в этой норме условий.
Между тем, в данном случае, указанные истцом обстоятельства несения им затрат по реконструкции арендуемого здания по смыслу указанной нормы сами по себе не могут являться существенными обстоятельствами для внесения изменений в договор с учетом правовых подходов, выработанных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации к ситуациям продления срока аренды.
В то же время, никаких норм права, кроме ошибочно указанных судом апелляционной инстанции положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, и ссылки на условие пункта 4.2.19 договора аренды, суды обеих инстанций не привели в своих судебных актах в обоснование своего вывода об обязании Департамента внести изменение в договор относительно продления его срока, в связи с чем выводы судов нельзя признать обоснованными и мотивированными.
Кроме того, суды также не учли, то в силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Таким образом, поскольку требования истца сводятся по существу к обязанию ответчика заключить новый договор аренды, судам необходимо было при разрешении возникшего спора установить, какие нормы законодательства следует применять в данном случае, определить какой порядок предоставления государственного или муниципального имущества в аренду действует на момент возникновения спорных правоотношений.
Вместе с тем, следовало принять во внимание, что статья 17.1 Федерального закона в„– 135-ФЗ от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции" определяет особенности порядка заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
В части 1 указанной статьи предусмотрено, что заключение таких договоров в отношении указанного государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. При этом в изъятие из данного общего правила определен перечень субъектов, с которыми такие договоры в отношении указанного государственного или муниципального имущества могут заключаться без проведения торгов (конкурсов или аукционов).
В то же время, как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Кроме того, следовало принять во внимание, что недопустимо обращение с требованием об изменении условий договора аренды государственного или муниципального имущества, срок которого истек, в обход предусмотренных законодательством для предоставления государственного или муниципального имущества в аренду процедур.
Таким образом, судам необходимо было установить, в каком порядке и возможно ли обязать Департамент заключить с истцом договор аренды государственного или муниципального имущества на новый срок.
Помимо этого, удовлетворяя требование истца относительно уменьшения размера вносимых арендных платежей на протяжении установленного судами нового срока аренды, суды сослались на положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Действительно, положения пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право арендатора при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы.
Между тем, как указывает заявитель кассационной жалобы и указывал ранее в суде первой инстанции, 01 сентября 2000 года ЗАО "Городской дом" заключил с Главный управлением охраны памятников города Москвы охранно-арендный договор в„– 87-з и согласно распоряжению Департамента от 09 августа 2000 года в„– 2940-р здание-памятник архитектуры передано в аренду ЗАО "Городской дом" на условиях проведения ремонтно-реставрационных работ по планово-реставрационному заданию Главного управления охраны памятников города Москвы. Более того, согласно условиям охранно-арендного договора в„– 87-з от 01 сентября 2000 года арендатор обязан выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, противоаварийные работы по арендуемому зданию-памятнику.
Заявитель кассационной жалобы также указывает на то, что условия договора аренды от 27 декабря 2000 года не предусматривали возмещение затрат арендатора на проведение ремонтно-реставрационных работ и какие-либо обязательства Департамента по зачету затрат арендатора в счет погашения арендной платы.
Пунктом 1 статьи 21 Закона города Москвы от 14.07.2000 в„– 26 "Об охране и использовании недвижимых памятников и культуры" предусмотрено, что условия содержания и режим использования недвижимых памятников истории и культуры и их территорий определяются государственным органом охраны памятников на основании соответствующего охранного документа: охранно-арендного договора, охранного обязательства или охранного договора.
Между тем, давая оценку охранно-арендному договору в„– 87-з от 01 сентября 2000 года как незаключенному ввиду отсутствия его государственной регистрации в установленном законом порядке и делая вывод о том, что реставрационные работы не могли быть проведены истцом в рамках этого договора, суд первой инстанции не учел, что согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 25.01.2013 в„– 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Между тем, наличие между сторонами договора, не прошедшего государственную регистрацию, не освобождает стороны от обязательств по такому договору при его фактическом исполнении сторонами.
Таким образом, доводы Департамента о совершении истцом реставрационных работ в рамках охранно-арендного договора и по его условиям за счет арендатора подлежали оценке с учетом вышеуказанной правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Более того, принимая решение об обязании Департамента уменьшить арендную плату в размере 144 912 444 руб. 47 коп. в период с 01 декабря 2014 года по 09 апреля 2023 года ежемесячно на сумму 1 434 776 руб. 67 коп. в счет возмещения затрат истца на реставрацию, ни суд первой, ни суд апелляционной инстанций в своих судебных актах не указали, какими конкретными документами подтверждена именно эта сумма, заявленная истцом, в качестве понесенных расходов.
Таким образом, выводы судов о размере уменьшения арендной платы не основаны на полном, всестороннем исследовании всех обстоятельств дела, так как судами не проверялись представленные истцом доказательства с учетом согласованных сторонами условий работ (объема и сметы) по реставрации.
Между тем, изучение этих обстоятельств также входит в предмет доказывания исходя из предмета заявленных требований, и в целях также соблюдения баланса интересов всех сторон, поскольку само по себе несение арендатором затрат на ремонтно-реставрационные работы объекта аренды без соблюдения определенных условий не означает позиционирование его в более приоритетном положении по сравнению с контрагентом по сделке (арендодателем).
Учитывая вышеизложенное, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела, суду необходимо для правильного разрешения данного спора, с учетом фактических и правовых оснований, на которые ссылался истец, установить, имеет ли истец право требовать понудить ответчика внести изменения в договор о продлении срока аренды, установить, имеются ли предусмотренные законом основания для обязания ответчика продлить срок аренды и какой, в данном случае, порядок предоставления государственного или муниципального имущества в аренду на новый срок подлежит применению, установить, какими документами подтверждается размер понесенных истцом расходов на реставрационные работы, имеются ли правовые основания для уменьшения размера арендных платежей и в какой сумме, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2016 года по делу в„– А40-46162/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ

Судьи
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------