АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2016 г. по делу в„– А41-54293/15

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Крекотнева С.Н., Кольцовой Н.Н.,
при участии в заседании:
от истца: Федерального государственного автономного учреждения "Оздоровительный комплекс Рублево-Успенский" - Тарасов А.М. по дов. от 02.03.2016,
от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Диском" - Грачев Д.О. по дов. от 10.05.2016,
от третьих лиц: Управления делами Президента Российской Федерации - Тимошенков С.А. по дов. от 08.04.2016,
Управления Федеральной антимонопольной службы по Московской области - неявка, извещено,
рассмотрев 21 июля 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы истца - Федерального государственного автономного учреждения "Оздоровительный комплекс Рублево-Успенский" и третьего лица - Управления делами Президента Российской Федерации
на постановление от 22 марта 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Юдиной Н.С., Игнахиной М.В., Ханашевичем С.К.,
по иску Федерального государственного автономного учреждения "Оздоровительный комплекс Рублево-Успенский"
к обществу с ограниченной ответственностью "Диском"
о признании недействительными в части дополнительных соглашений к договору аренды,
третьи лица: Управление делами Президента Российской Федерации, Управление Федеральной антимонопольной службы по Московской области,

установил:

Федеральное государственное автономное учреждение "Оздоровительный комплекс "Рублево-Успенский" Управления делами Президента Российской Федерации (далее - истец, ФГАУ "ОК "Рублево-Успенский") обратилось в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Диском" (далее - ООО "Диском", ответчик) с иском о признании недействительными:
- абзацы 8 и 9 пункта 3 и пункт 4 дополнительного соглашения в„– 5 от 01.02.2013 к договору аренды в„– АН-22/2004 от 12.10.2004.
- дополнительное соглашение в„– 6 от 16.05.2013 к договору аренды в„– АН-22/2004 от 12.10.2004.
Определением суда от 23.07.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление делами Президента Российской Федерации и Управление Федеральной антимонопольной службы по Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 16 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2016 года решение отменено. В иске отказано.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, ФГАУ "ОК Рублево-Успенский" и Управление делами Президента Российской Федерации обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судом апелляционной инстанции норм права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что судом апелляционной инстанции не применены подлежащие применению, по мнению истца, части 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона от 06.12.2011 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции", применена не подлежащая применению часть 4 статьи 53 названного закона, судом не учтены разъяснения, изложенные в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разъяснения Федеральной антимонопольной службы по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ. Судом не учтено, что договор аренды заключен до принятия Федерального закона от 06.12.2011 в„– 135, т.е. не по результатам торгов, а, следовательно, правовые основания для продления договора на новый срок с арендатором, минуя торги, отсутствуют, срок действия договора, с учетом дополнительных соглашений в„– 1, в„– 5, в„– 6 к договору заканчивается 02.03.2021, 02.03.2031, 02.03.2041, соответственно, и на дату заключения дополнительных соглашений в„– 5 и в„– 6 к договору уже действовала императивная норма по проведению конкурса или аукциона на заключение договора аренды. Суд не учел, что согласно положениям пункта 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года, тогда как по спорным условиям дополнительных соглашений в„– 5 и в„– 6 срок действия договора аренды пролонгирован до 2031 и 2041 годов, соответственно. Установление в договоре условия о невозможности изменения арендной платы на протяжении всего срока действия договора аренды противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, подобного рода ограничением нарушаются права и интересы не только учреждения, но и интересы Российской Федерации, так как размер арендной платы на протяжении длительного времени не подлежит изменению, что в свою очередь подразумевает сдачу в аренду федерального имущества по цене ниже рыночной.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов третье лицо указывает, что, применив положения части 4 статьи 53 Федерального закона от 06.12.2011 в„– 135-ФЗ, суд не учел, что в данной норме права указано о заключении нового договора аренды на новый срок, но никак не о пролонгации ранее заключенного договора аренды, суд не выяснил, является ли ООО "Диском" субъектом среднего или малого предпринимательства, с которым договор аренды может быть заключен в соответствии с указанной нормой права. Суд не учел, что арендодатель не допускает использование арендатором арендованного имущества после окончания срока действия договора, что было указано в договоре аренды от 12.10.2004 в„– АН-22/2004 в момент его заключения; изначально договор аренды не содержал условия о пролонгации его действия, данное условие было внесено в договор аренды после заключения дополнительного соглашения в„– 6 от 16.05.2013 к договору; срок действия договора заканчивается в 2021 году, после чего и возможно его возобновление, при этом возобновление договора и его пролонгация не одно и то же, обосновывать пролонгацию договора возможностью его возобновления нельзя. Судом применен не подлежащий применению, по мнению третьего лица, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применена подлежащая применению статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 8, абзац второй статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не учтена правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума ВАС России от 12.07.2011 в„– 17389/10. Судом не учтено, что при заключении дополнительных соглашений в„– 5 и в„– 6 к договору аренды были соблюдены интересы ООО "Диском" без учета интересов учреждения и Российской Федерации, арендная плата за арендуемое ответчиком имущество была достоверной только в 2013 году, а с 2014 года государственное имущество арендуется по цене ниже рыночной. Остальные доводы кассационной жалобы третьего лица аналогичны доводам кассационной жалобы истца.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители заявителей кассационных жалоб поддержали, приведенные в жалобах доводы и требования.
Представитель ответчика возражал против доводов кассационных жалоб, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого постановления.
Третье лицо - Управление Федеральной антимонопольной службы по Московской области, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационных жалоб, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого постановления ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 12.10.2004 между Федеральным государственным унитарным предприятием "Рублево-Успенский лечебно-оздоровительный комплекс" Управления делами Президента Российской Федерации (арендодатель) и ООО "Диском" (арендатор) заключен договор аренды здания в„– АН-22/2004, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает, во временное владение и пользование здание, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Жуковка, общей площадью 529,2 кв. м. Арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в пунктах 3.1 - 3.2 договора.
В силу пункта 1.3 договора указанное в пункте 1.1 договора здание является объектом федеральной собственности и закреплено за арендодателем на праве хозяйственного ведения.
Согласно пункту 1.7 договора здание предназначено для использования в качестве ресторана. При этом подпунктом 2.2.5 договора предусмотрена обязанность арендатора в срок до 01.03.2006 в соответствии с предварительно согласованной с арендодателем документацией осуществить реконструкцию здания. Общая сумма затрат арендатора на реконструкцию здания составляет 4 500 000 долларов США.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы за 1 кв. м площади здания, включая НДС, составляет 154,20 долларов США. Общий размер годовой арендной платы за все здание, включая НДС, составляет 81 600 долларов США. Размер ежемесячного платежа, включая НДС, составляет 6 800 долларов США. Оплата производится в рублях по курсу Центрального банка России на дату платежа.
В подпункте 3.1.1 договора сторонами согласовано, что размер арендной платы может изменяться арендодателем (путем письменного уведомления арендатора за месяц до такого изменения) в одностороннем порядке в следующих случаях:
- при утверждении Управлением делами Президента Российской Федерации нового порядка расчета арендной платы;
- при изменении технических характеристик здания.
Из пункта 3.5 договора следует, что обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает со дня подписания акта приема-передачи здания. Вышеуказанное недвижимое имущество передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи здания от 13.10.2004 (приложению в„– 2 к договору).
В соответствии с разделом 6 договора настоящий договор вступает в силу с момента его регистрации в уполномоченном органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и действует до 02 марта 2020 года.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.02.2005.
Стороны 21.02.2006 подписали дополнительное соглашение в„– 1 к договору аренды здания в„– АН-22/2004 от 12.10.2004, в соответствии с которым срок действия договора, оговоренный статьей 6, увеличен на 1 год. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 19.12.2006.
На основании приказа Управления делами Президента Российской Федерации от 06.02.2012 в„– 36 создано ФГАУ "ОК "Рублево-Успенский" Управления делами Президента Российской Федерации, которому в оперативное управление было передано имущество ФГУП "Рублево-Успенский ЛОК" Управления делами Президента Российской Федерации, являющееся предметом договора аренды в„– АН-22/2004 от 12.10.2004.
ФГАУ "ОК "Рублево-Успенский" и арендатор 01.02.2013 заключили дополнительное соглашение в„– 5 к договору, в соответствии с которым, с учетом выполнения арендатором обязательств, установленных пунктом 2.2.5, пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции:
"1.1 Арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает объекты и обязуется выплачивать арендную плату в сроки, указанные в пункте 3.2 договора.
Арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает объекты федеральной собственности, закрепленные за арендодателем на праве оперативного управления, расположенные по адресу: Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Барвихинское, д. Жуковка, Рублево-Успенское шоссе, д. 205, а именно: ресторан, кпп, хозпостройка (литеры Г6, Г7, Г8, инв. в„– 174:055-10965), погреб, вентиляционная камера, фонтан, котельная, хозпостройка (литера Г5, инв. в„– 174:055-10965), забор".
Пункт 3.1.1 исключен из договора.
В соответствии с пунктом 3.1 договора, изложенного в редакции дополнительного соглашения в„– 5 к договору, размер ежемесячной арендной платы за все объекты, включая НДС, составляет 12 000 072 руб. Размер годовой арендной платы за все объекты, без учета НДС, составляет 10 169 556 руб.
Размер ежемесячного платежа за все объекты, с НДС, составляет 1 000 006 руб. Размер ежемесячного платежа за все объекты, без учета НДС, составляет 847463 руб.
Размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке в„– О-01/263 от 31.01.2013, подготовленного ООО "Легатта".
Арендная плата за объекты устанавливается на весь срок действия договора. Основанием для изменения арендной платы является изменение технических характеристик объектов. Арендатор оплачивает арендную плату с даты подписания дополнительного соглашения.
В пункте 4 дополнительного соглашения в„– 5 к договору стороны пришли к соглашению продлить на 10 лет срок действия договора аренды здания в„– АН-22/2004 от 12.10.2004, установленный в пункте 1.5 дополнительного соглашения в„– 1 к договору от 21.02.2006. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 17.05.2013.
Сторонами 16.05.2013 подписано дополнительное соглашение в„– 6 к договору, в соответствии с которым, срок действия договора аренды в„– АН-22/2004 от 12.10.2004, установленный в пункте 4 дополнительного соглашения в„– 5 от 01.02.2013, продлен на 10 лет, а также изменен пункт 8.2. договора аренды. Данное дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном порядке.
Исковые требования предъявлены на основании положений статей 168, пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и мотивированы тем, что договор аренды заключен 12.10.2004 (до принятия Закона о защите конкуренции, т.е. не по результатам торгов), следовательно, правовые основания для продления договора на новый срок с арендатором, минуя торги, отсутствуют, в связи с чем, спорные положения дополнительных соглашений в„– 5 и в„– 6 к договору в части увеличения срока аренды, а также устанавливающие условия о невозможности изменения арендной платы на протяжении всего срока действия договора аренды, являются недействительными как противоречащие действующему законодательству.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов противоречит требованиям пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции; установление в договоре условия о невозможности изменения арендной платы на протяжении всего срока действия договора аренды противоречит требованиям пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, апелляционный суд исходил, в том числе из следующего.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ.
В силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Федеральным законом от 30.06.2008 в„– 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Закон о защите конкуренции дополнен статьей 17.1, согласно которой (по общему правилу) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (часть 1), а равно имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника (часть 3), может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Статья 17.1 Закона о защите конкуренции вступила в силу с 02.07.2008 и именно с этого момента заключение вышеуказанных договоров производится по результатам конкурсов или аукционов, при этом Федеральный закон от 30.06.2008 в„– 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не содержит условия, что его положения распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Исходя из вышеупомянутой нормы права, юридически значимым обстоятельством для решения вопроса о возможности, в настоящем случае, пролонгации срока действия договора аренды недвижимости без проведения торгов является наличие действующего договора аренды в отношении этого имущества, заключенного до 02.07.2008.
Судом установлено, что на дату заключения спорных дополнительных соглашений (01.02.2013, 16.05.2013, соответственно) договор аренды от 12.10.2004 в„– АН-22/2004 являлся действующим, и в установленном законом порядке не был оспорен и признан недействительным.
Таким образом, поскольку договор от 12.10.2004 в„– АН-22/2004 заключен ранее вступления в законную силу Закона о защите конкуренции и, тем более, ранее введения в названный Закон статьи 17.1, положения указанной нормы права не подлежат применению к рассматриваемым спорным правоотношениям сторон.
В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с абзацем вторым пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Толкование понятия императивности нормы дано в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно которым норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).
Правовая конструкция пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, предполагает возможность участников договора исключить ее применение к отношениям сторон путем внесения соответствующего условия в договор, в связи с чем, данная норма является диспозитивной.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 03.07.2014 по делу в„– А41-17678/14 по иску ФГАУ "ОК "Рублево-Успенский" к ООО "Диском" об изменении условий договора аренды от 12.10.2004 в„– АН-22/2004, при участии в деле в качестве третьего лица Управления делами Президента Российской Федерации, установлено, что изначально сторонами было предусмотрено условие договора об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке, которое добровольно и обоюдно исключено из договора дополнительным соглашением в„– 5 от 01.02.2013. При рассмотрении названного дела суд пришел к выводу, что при заключении договора на срок более десяти лет стороны предвидели и не могли не предвидеть возможность изменения экономической ситуации в стране и, соответственно, на рынке аренды нежилых помещений.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что включение в договор аренды условий о том, что арендная плата за объекты устанавливается на весь срок действия договора (абзацы 8, 9 пункта 3 дополнительного соглашения в„– 5 от 01.02.2013 к договору), явилось результатом волеизъявления обеих сторон и соответствует принципу свободы договора, при этом установление в договоре названного условия не является обязательством, препятствующим сторонам в будущем заключать соглашения об изменении договора в этой части (статьи 421, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Апелляционным судом также учтено, что в материалы дела не представлено доказательств того, что спорная сделка совершена в противоречие воле собственника имущества. Как следует из материалов дела, все дополнительные соглашения к вышеупомянутому договору аренды были в установленном порядке согласованы с Управлением делами Президента Российской Федерации и зарегистрированы Управлением Росреестра по Московской области.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному и правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Кассационная коллегия признает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств.
Приведенные в кассационных жалобах доводы, по сути, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Выводы апелляционного суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права. Ошибочная ссылка суда апелляционной инстанции на утратившую силу с июля 2013 года часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции не привела к принятию неправильного судебного акта.
Нарушений судом норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2016 года по делу в„– А41-54293/15 оставить без изменения, кассационные жалобы Федерального государственного автономного учреждения "Оздоровительный комплекс Рублево-Успенский" и Управления делами Президента Российской Федерации - без удовлетворения.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
С.Н.КРЕКОТНЕВ
Н.Н.КОЛЬЦОВА


------------------------------------------------------------------