АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2016 г. по делу в„– А40-166317/14

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Денисовой Н.Д., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца - Юревич М.В. доверенность от 30.03.2016 г.
от ответчика - Гречко А.В. доверенность от 07.12.2015 г. в„– 33-Д-703/15
рассмотрев 18 июля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы,
на решение от 12 февраля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
на постановление от 20 апреля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лаптевой О.Н., Валиевым В.Р., Лаврецкой Н.В.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИСТ ДИВИЖЕН"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ИСТ ДИВИЖЕН" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент, ответчик) с требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: нежилого помещения общей площадью 374 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1 - 6, 8 - 11, 11а, 12 - 17) по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, дом 3 в части пунктов 3.1, 3.4 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2016 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и отказать в удовлетворении исковых требований.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 53 536 000 руб., поэтому суд первой инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене, установленной по итогам проведения повторной судебной экспертизы.
Также Департамент не согласен с самим экспертным заключением, представленным по результатам проведенной повторной судебной экспертизы; ссылается на то, что экспертом при проведении повторной судебной экспертизы нарушены Федеральные стандарты оценки, что судами оставлено без внимания.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежит отмене с передачей дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Судами установлено, что ООО "ИСТ ДИВИЖЕН" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 374 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2003 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
07.05.2014 г. (вх. в„– 33-5-13909/14-(0)-0 ООО "ИСТ ДИВИЖЕН" обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 53 536 000 руб. (письмо исх. в„– 33-5-13909/14-(2) от 08.08.2014 г.).
Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа и направил ответчику письмо (исх. в„– 14 от 01.09.2014) с приложенным к нему протоколом разногласий, в котором выразил несогласие с установленной в проекте договора купли-продажи ценой выкупа, и предложил заключить договор купли-продажи с условием о цене в размере 32 510 000 руб., установленной оценщиком ООО "Оценочная компания "Альфа" в отчете от 21.05.2014 в„– 14476-И/14.
Департамент письмом от 29.09.2014 исх. в„– 33-5-13909/14-(0)-1 отказал истцу в заключении договора купли-продажи нежилого помещения по цене 32 510 000 руб.
Поскольку Департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не было достигнуто соглашение о цене выкупаемого объекта, то ООО "ИСТ ДИВИЖЕН" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "ИСТ ДИВИЖЕН" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой было поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации.
Согласно экспертному заключению Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации от 20.05.2015 в„– 1664/31-19-3 по состоянию на 12.11.2013 рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 50 931 571 рублей без НДС.
Между тем при оценке указанного доказательства, суд первой инстанции указал, что вывод эксперта о рыночной стоимости оцениваемого объекта, сделан экспертом в нарушение требований объективности, всесторонности и полноты исследования, выявлены следующие существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности, в том числе: в качестве объекта осмотра в заключении указан иной объект, чем объект исследования, а именно, "нежилое помещение общей площадью 147 кв. м (1-й этаж, помещение V, комнаты 1 - 22), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Василия Петушкова, д. 15", также имеются несовпадения в описании линии расположения объектов-аналогов, все объекты-аналоги предлагаются к продаже после даты, по состоянию на которую определяется стоимость объекта в рамках исследования, отсутствует расчетное обоснование введения поправок на площадь объектов и не указаны формулы расчета данных поправок, имеются неточности определении расположения объектов-аналогов от метро, в экспертном заключении не анализируются условия договоров аренды операционные расходы, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, переменные расходы).
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции сделал вывод о том, что данное экспертное заключение содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности и вводит в заблуждение пользователей экспертизы и допускает неоднозначное толкование.
В связи с чем суд первой инстанции посчитал необходимым назначить проведение повторной судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой было поручено эксперту ООО "АА ОЦЕНКА И КАДАСТР".
Согласно экспертному заключению в„– 01/10-15 (том 7 л.д. 1-130), выполненному ООО "АА ОЦЕНКА И КАДАСТР", рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 12.11.2013 составила 27 746 000 руб., и соответственно - 23 513 559 руб. (без учета НДС).
По причине наличия в экспертном заключении технических опечаток в формулировках, не касающихся расчетной части заключения и не влияющих на выводы эксперта о величине рыночной стоимости объекта оценки, экспертом 14.01.2016 г. представлена уточненная редакция заключения устраняющая допущенные опечатки.
Оценивая повторную экспертизу, суд первой инстанции указал, что в заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специализации, всесторонне и в полном объеме. С данными выводами согласился суд апелляционной инстанции.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Судами установлено, что объект оценки представляет собой нежилое помещение с отдельным входом со двора в 370 метрах от станции метро "Кропоткинская" (5 минут пешком), используется как общепит (ресторан). Экспертом при повторной экспертизе установлено, что объект оценки находится в удовлетворительном состоянии.
Отклоняя результаты экспертизы ФБУ РФЦСЭ при Министерстве юстиции Российской Федерации, отраженные в отчете от 20.05.2015 в„– 1664/31-19-3, суд первой инстанции не исследовал вопрос о том, проводилась ли экспертиза в отношении спорного объекта - нежилого помещения общей площадью 374 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1 - 6, 8 - 11, 11а, 12 - 17) по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, дом 3, либо иного объекта, сославшись лишь на то, что в качестве объекта осмотра в заключении указан иной объект, чем объект исследования, осуществлял ли эксперт ФБУ РФЦСЭ при Министерстве юстиции Российской Федерации выезд на указанный объект, учитывая, что экспертное заключение в„– 1664/31-19-3 от 20.05.2015 г. содержит фото объекта (т. 4 л.д. 15), а также ходатайство эксперта от 06.05.2015 (т. 4 л.д. 2) с просьбой о назначении по месту расположения объекта исследования по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 3.
Согласно определению суда от 14.04.2015 суд поручил ФБУ РФЦСЭ при Министерстве юстиции Российской Федерации проведение экспертизы в отношении объекта недвижимости общей площадью 374 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1 - 6, 8 - 11, 11а, 12 - 17), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 3.
Суд не установил, а в действительности в отношении какого объекта было проведено исследование, не вызвал в судебное заседание эксперта ФБУ РФЦСЭ при Министерстве юстиции Российской Федерации Прибыткова Д.В. для дачи дополнительных пояснений с целью устранения данных неясностей, указав лишь на технические ошибки в данном заключении и назначив повторную экспертизу.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Суду первой инстанции также необходимо обосновать свой вывод об объективности повторной экспертизы, установившей рыночную цену выкупаемого объекта практически в два раза расходящейся с рыночной ценой того же объекта, установленной ФБУ РФЦСЭ при Министерстве юстиции Российской Федерации в заключении от 20.05.2015 в„– 1664/31-19-3, а также ООО "АБН-Консалт" в отчете об оценке от 10.07.2014 в„– 743Г/872 с положительным заключением НП СРО "СВОД" от 15.07.2014 в„– 1050/С-14.
Департамент в судебном заседании ссылался на то, что данное имущество таким образом продается по явно заниженной цене.
Кроме того, суд первой инстанции не дал оценку доводу Департамента о том, что в рамках сравнительного подхода экспертом использованы объекты-аналоги, относящиеся к другому сектору рынка коммерческой недвижимости (эксперт использовал объекты-аналоги, не обладающие необходимыми для размещения ресторана площадями, электрическими мощностями, объекты с кабинетной планировкой, под офисы и склады).
Департамент ссылается на то, что данные объекты не могут являться объектами-аналогами для оцениваемого объекта, что могло привести к занижению стоимости объекта оценки.
Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.
На основании изложенного, решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций нельзя признать законными и обоснованными. Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства и сложившейся судебно-арбитражной практикой по рассматриваемому вопросу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам (в том числе на предмет их допустимости и относимости) и дополнительно представленным доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, в том числе дать оценку доводам Департамента относительно нарушения экспертом при проведении повторной судебной экспертизы Федеральных стандартов оценки, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2016 года по делу в„– А40-166317/14 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------