АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2016 г. по делу в„– А41-104756/15

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Нечаева С.В., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от заявителя: Комитет по управлению имуществом администрации Лотошинского муниципального района Московской области
от ответчика: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
от третьего лица: ООО "Макси Трейд",
рассмотрев 01 сентября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение от 21 марта 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Кулматовым Т.Ш.,
на постановление от 14 июня 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Мищенко Е.А., Виткаловой Е.Н., Диаковской Н.В.
по заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Лотошинского муниципального района Московской области
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
третье лицо: ООО "Макси Трейд"
о признании незаконных отказов в погашении записей об аренде земельных участков,

установил:

Комитет по управлению имуществом администрации Лотошинского муниципального района Московской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление), в котором просил:
- признать незаконными отказы управления в погашении записей об аренде в„– 50-50-02/005/2011-109 от 24.02.2011, в„– 50-50-02/005/2011-108 от 24.02.2011, в„– 50-50-02/005/2011-110 от 24.02.2011, в„– 50-50-02/007/2011-003 от 24.02.2011, в„– 50-50-02/005/2011-243 от 14.03.2011, в„– 50-50-02/007/2011-305 от 27.04.2011, в„– 50-50-02/009/2011-010 от 29.04.2011, в„– 50-50-02/013/2011-118 от 14.07.2011 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:02:0030204:336, 50:02:0030204:339, 50:02:0030204:338, 50:02:0030204:337, 50:02:0030204:340, 50:02:0030204:344, 50:02:0030204:345, 50:02:0030204:356;
- обязать управление погасить записи об аренде в„– 50-50-02/005/2011-109 от 24.02.2011, в„– 50-50-02/005/2011-108 от 24.02.2011, в„– 50-50-02/005/2011-110 от 24.02.2011, в„– 50-50-02/007/2011-003 от 24.02.2011, в„– 50-50-02/005/2011-243 от 14.03.2011, в„– 50-50-02/007/2011-305 от 27.04.2011, в„– 50-50-02/009/2011-010 от 29.04.2011, в„– 50-50-02/013/2011-118 от 14.07.2011 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:02:0030204:336, 50:02:0030204:339, 50:02:0030204:338, 50:02:0030204:337, 50:02:0030204:340, 50:02:0030204:344, 50:02:0030204:345, 50:02:0030204:356.
На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Макси Трейд" (далее - общество).
Решением Арбитражного суда Московской области от 21.03.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
Заявитель, ответчик, третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом администрации Лотошинского муниципального района Московской области (арендодатель) и арендаторами (гражданами РФ) заключены договоры аренды от 28 января 2011 года в„– в„– 732, 733, 734, 735, 741, 759, 760 и 796 земельных участков с КН 50:02:0030204:336, 50:02:0030204:339, 50:02:0030204:338, 50:02:0030204:337, 50:02:0030204:340, 50:02:0030204:344, 50:02:0030204:345, 50:02:0030204:356, находящихся в п. Лотошино, ул. Школьная, позиции в„– в„– 1-8, для использования в целях индивидуального жилищного строительства, сроком до 27 января 2014 года.
На основании договоров уступки прав от 17.05.2011 по договорам аренды права и обязанности арендаторов переданы ООО "Экодом Лотошино". Переход прав и обязанностей зарегистрирован в установленном порядке.
ООО "Экодом Лотошино" 11.08.2015 реорганизовано в форме присоединения к другому юридическому лицу, его правопреемником является ООО "Макси Трейд".
Соглашениями о внесении изменений в договоры аренды сроки аренды были продлены до 2017 года.
Согласно разрешению на ввод объектов в эксплуатацию от 30.12.2014 в„– RU50529191-29 Администрация городского поселения Лотошино разрешила ввести в эксплуатацию построенные на восьми земельных участках восемнадцати квартирный жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, городского поселения Лотошино, п. Лотошино, ул. Школьная, д. 23а.
В апреле 2015 года произведена государственная регистрация на одну из квартир в указанном жилом многоквартирном доме.
Комитет обратился в управление с заявлением о прекращении расторжения договоров аренды в„– в„– 732, 733, 734, 735, 741, 759, 760 и 796 от 28.01.2011 и погашении записей об аренде земельных участков с кадастровыми номерами 50:02:0030204:336, 50:02:0030204:339, 50:02:0030204:338, 50:02:0030204:337, 50:02:0030204:340, 50:02:0030204:344, 50:02:0030204:345, 50:02:0030204:356.
Сообщениями в„– 50-50-02/005/2011-109 от 24.02.2011, в„– 50-50-02/005/2011-108 от 24.02.2011, в„– 50-50-02/005/2011-110 от 24.02.2011, в„– 50-50-02/007/2011-003 от 24.02.2011, в„– 50-50-02/005/2011-243 от 14.03.2011, в„– 50-50-02/007/2011-305 от 27.04.2011, в„– 50-50-02/009/2011-010 от 29.04.2011, в„– 50-50-02/013/2011-118 от 14.07.2011 управление отказало в государственной регистрации прекращения договоров аренды, ссылаясь на отсутствие соглашений об их расторжении, предусмотренных статьей 452 ГК РФ, и на нахождение объектов аренды в залоге в соответствии с договорами на долевое участие в строительстве.
Полагая, что отказы нарушают права и законные интересы заявителя, комитет обратился с требованиями в Арбитражный суд Московской области о признании их незаконными.
Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемые отказы управления нарушают права и законные интересы комитета и не соответствует закону.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу с абзаца первого части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон в„– 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона в„– 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона в„– 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ).
Арендные отношения могут быть прекращены в случае прекращения срока действия договора аренды, расторжении договора аренды путем заключения соглашения, расторжения договора аренды в судебном порядке, а также в случаях, установленных законом.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума от 25 января 2013 года в„– 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона в„– 122-ФЗ, Федерального закона в„– 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им.
Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В соответствии с частью 8 статьи 13 Федерального закона в„– 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
Согласно части 8.1 указанного Закона (часть 8.1 введена Федеральным законом от 17 июня 2010 года в„– 119-ФЗ) возникший на основании Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6, 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
На основании части 1 статьи 12.1 Федерального закона в„– 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14 января 2014 года в„– 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона в„– 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.
При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом и (или) договором.
Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.
Судами сделан правильный вывод о том, что право аренды земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.
В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Федерального закона в„– 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.
В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона в„– 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Федеральный закон в„– 214-ФЗ и Федеральный закон в„– 102-ФЗ предусматривают указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Как установлено судами, на спорных земельных участках построен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, на квартиры в котором зарегистрированы права собственности жильцов.
Таким образом, обязательства по передаче объекта долевого строительства участникам строительства застройщиком исполнены в полном объеме.
В силу пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Принимая во внимание передаточные акты по договорам долевого участия, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, учитывая, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность указанных лиц, а право аренды застройщика на земельный участок подлежит прекращению.
Суды установили, что у управления имелся весь комплект документов, предусмотренных законом, для государственной регистрации прекращения права собственности на спорный земельный участок.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу, что оспариваемые отказы управления нарушают права и законные интересы комитета, в связи с чем являются незаконными и подлежат отмене.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов комитета, суд первой инстанции правомерно обязал управление устранить допущенные нарушения путем обязания погасить записи об аренде в отношении вышеперечисленных земельных участков.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2016 года по делу в„– А41-104756/15 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
О.И.КОМАРОВА


------------------------------------------------------------------