АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 апреля 2016 г. по делу в„– А40-111183/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2016 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Петровой Е.А., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца: Кудрашов А.Г., дов. от 01.10.2015 в„– 3
от ответчика: Карпова Д.А., дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-704/15
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)
на решение от 14 августа 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,
и постановление от 31 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Валиевым В.Р., Трубицыным А.И., Расторгуевым Е.Б.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "СКС"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СКС" (далее - ООО "СКС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Открытое ш., д. 24, корп. 12, общей площадью 31 кв. м (1 этаж, помещение IX, комнаты 3, 4), следующим образом:
1) пункт 1.7 договора исключить;
2) пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:
"После поступления первого ежемесячного платежа на счет Продавца, указанный в пункте 3.6 Договора, Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п. 2.1.2) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами";
3) пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: Цена Объекта составляет 2 332 852 (два миллиона триста тридцать две тысячи восемьсот пятьдесят два) рубля, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции:
"На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежит начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату принятия решения Продавцом об условиях приватизации Объекта";
5) пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции:
"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого последующего месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 38880 (тридцать восемь тысяч восемьсот восемьдесят) рублей 87 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Проценты за предоставленную рассрочку начисляются со дня, следующего за днем заключения Договора".
6) пункт 5.1 договора изложить в следующей редакции:
"За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1% (ноль целых одной десятой) от неоплаченной суммы ежемесячных платежей (п. 3.4 Договора) за каждый день просрочки";
7) пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции:
"В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект виновная в уклонении Сторона Договора обязана уплатить другой Стороне Договора штраф в размере 5% от цены объекта";
8) пункт 5.3 договора изложить в следующей редакции:
"Сторона Договора, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне Договора убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек";
9) пункт 5.4 договора изложить в следующей редакции:
"В случае не поступления на расчетный счет очередного ежемесячного платежа, указанного в пункте 3.4 Договора, в течение 3 (трех) месяцев с момента истечения срока его оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента направления уведомления. При погашении Покупателем задолженности по ежемесячным платежам и неустойкам до истечения 30 (тридцати) дней после направления уведомления Продавец обязан отозвать уведомление о расторжении Договора".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2015 года исковые требования удовлетворены частично; пункты 1.7, 2.2, 3.3, 2.2, 5.3, 5.4 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Открытое ш., д. 24, корп. 12, общей площадью 31 кв. м (1 этаж, помещение IX, комнаты 3, 4) приняты в редакции Департамента городского имущества города Москвы;
пункт 3.1 договора принят в следующей редакции:
"Цена Объекта составляет 2 332 852 (два миллиона триста тридцать две тысячи восемьсот пятьдесят два) рубля. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
пункт 3.4 Договора принят в следующей редакции:
"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого последующего месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 64.801 (шестьдесят четыре тысячи восемьсот один) рублей 45 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
пункт 5.1 договора принят в следующей редакции:
"За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1 (ноль целых одна десятая) % от неоплаченной суммы ежемесячных платежей за каждый день просрочки".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 декабря 2016 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 20.02.2003 в„– 04-137/2003, заключенным с Департаментом имущества г. Москвы, арендует нежилое помещение расположенного по адресу: г. Москва, Открытое ш., д. 24, корп. 12, общей площадью 31 кв. м (1 этаж, помещение IX, комнаты 3, 4).
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 31.12.2013 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Департамент городского имущества города направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта 3 347 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого стоимости нежилого помещения от 18.04.2014 г. в„– 18-14Б/28, выполненным ООО "АБН-Консалт".
Истец подписал договор с протоколом разногласий, указал цену объекта в размере 2 342 000 руб., согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненному по заказу истца.
Ответчик уклонился от заключения договора на условиях истца, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 19.12.2014 была назначена экспертиза; согласно заключению эксперта НП "Федерация судебных экспертов" АНО "Центр оценки недвижимости и бизнеса" рыночная стоимость объекта по состоянию на 31.12.2013 составила 2 332 852 руб.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорного объекта.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в указанной части.
Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 декабря 2015 года по делу в„– А40-111183/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Е.А.ПЕТРОВА
О.И.КОМАРОВА


------------------------------------------------------------------