АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 апреля 2016 г. по делу в„– А41-45226/15

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Бочаровой Н.Н., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от истцов: открытого акционерного общества "РусСпецСплав" - Семкова И.В. по дов. от 17.08.2015,
индивидуального предпринимателя Белогрудова Александра Николаевича - Семкова И.В. по дов. от 22.12.2014,
от ответчика: Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области - неявка, извещен,
от третьих лиц: Селина Михаила Алексеевича - неявка, извещен,
публичного акционерного общества "Центральное" - неявка, извещено,
рассмотрев 07 апреля 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы истцов - открытого акционерного общества "РусСпецСплав" и индивидуального предпринимателя Белогрудова Александра Николаевича
на постановление от 21 января 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Коноваловым С.А., Бархатовым В.Ю., Катькиной Н.Н.,
по иску индивидуального предпринимателя Белогрудова Александра Николаевича, открытого акционерного общества "РусСпецСплав"
к Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области
о признании договора аренды земельного участка ничтожным, взыскании арендной платы,
третьи лица: Селин Михаил Алексеевич, публичное акционерное общество "Центральное",

установил:

индивидуальный предприниматель Белогрудов Александр Николаевич (далее - истец, ИП Белогрудов А.Н.), открытое акционерное общество "РусСпецСплав" (далее - истец, ОАО "РусСпецСплав") обратились в Арбитражный суд Московской области к Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области (далее - ответчик, Комитет) с иском, с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений заявленных требований:
- о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 05.07.2012 в„– 2462;
- о взыскании в пользу ИП Белогрудова А.Н. арендной платы в размере 196 599 руб.;
- о взыскании в пользу ОАО "РусСпецСплав" арендной платы в размере 1 524 021,91 руб. и судебных расходов по уплате государственной пошлины.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Селин Михаил Алексеевич, публичное акционерное общество "Центральное".
Решением Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2015 года, с учетом дополнительного решения от 02 ноября 2015 года, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2016 года решение суда первой инстанции от 08 октября 2015 года отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым постановлением, ИП Белогрудов А.Н., ОАО "РусСпецСплав" обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемый судебный акт отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ИП Белогрудов А.Н. указывает, что судом апелляционной инстанции не учтено, что являющийся предметом договора аренды земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 12.09.2002 как часть земельного участка, что подтверждается выпиской из кадастрового паспорта, сведения об указанном земельном участке имели временный характер, срок действия которых истек 13.09.2007, статус записи об участке в кадастре недвижимости - ранее учтенный, тогда как земельный участок с кадастровым номером 50:46:0020103:563, на котором расположена часть многоквартирного дома с нежилыми встроенными помещениями на первом этаже, в том числе с встроенно-пристроенным помещением, принадлежащим истцам, сформирован и поставлен на кадастровый учет 19.02.2013; судом также не учтено, что согласно техническому паспорту упомянутое нежилое помещение является встроенно-пристроенным в многоквартирном доме, в силу чего, не может использоваться автономно от всего многоэтажного дома, спорное помещение имеет общие с многоэтажным домом наружные капитальные стены и конструктивно (технически) связано с домом, в том числе, наличием общих инженерных сетей. По мнению истца, фактически многоквартирный дом с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями расположен на двух земельных участках, один из которых (спорный) поставлен на земельный кадастровый учет в 2002, а впоследствии - на государственный кадастровый учет как ранее учтенный без учета требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, и представляет собой часть земельного участка, на котором расположен весь дом, а другой - сформирован с учетом таких требований и тоже является частью земельного участка, на котором расположен весь дом. Приобретя право собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме, истцы приобрели право общей долевой собственности и на спорный земельный участок в силу прямого указания закона; судом не применены подлежащие применению статья 1, статья 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", части 1, 2, 5 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, не учтена правовая позиция, изложенная в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 в„– 12-П, разъяснения, изложенные в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В кассационной жалобе ОАО "РусСпецСплав" указывает, что является собственником нежилого помещения, являющегося частью многоквартирного дома с жилыми помещениями и нежилыми встроенными помещениями на первом этаже, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:46:0020103:563.
Доводы кассационной жалобы общества аналогичны доводам кассационной жалобы ИП Белогрудова А.Н.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истцов поддержала доводы и требования кассационной жалобы.
Ответчик и третьи лица, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившегося в судебное заседание представителя истцов, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдения норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, ИП Белогрудову А.Н. и ОАО "РусСпецСплав" на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение площадью 502 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 07.11.2013 и выпиской из ЕГРП от 27.01.2015.
В связи с этим, ИП Белогрудов А.Н. и ОАО "РусСпецСплав" являются долевыми сособственниками нежилого помещения, встроенно-пристроенного к многоквартирному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 50:46:0020103:563.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19.01.2009 ОАО "РусСпецСплав" является также собственником нежилого помещения площадью 1874,4 кв. м в том же доме.
Указанные объекты недвижимого имущества расположены по адресу: Московская область, г. Электросталь, Фрязевское шоссе, д. 50, помещения 01, 02.
Согласно техническому паспорту от 26.01.2015 и правоустанавливающим документам, представленным ГУП "МОБТИ", нежилое помещение площадью 502 кв. м является встроенно-пристроенным объектом к жилому многоквартирному дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 50:46:0020103:563 площадью 2808 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участка, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, местоположение: Московская область, г. Электросталь, Фрязевское шоссе, д. 50.
При этом под указанным нежилым помещением Администрацией городского округа Электросталь Московской области сформирован земельный участок с кадастровым номером 50:46:0020103:5 площадью 2188 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
На основании постановления Администрации городского округа Электросталь Московской области от 05.07.2012 в„– 618/11 земельный участок с кадастровым номером 50:46:0020103:5 предоставлен ИП Белогрудову А.Н. и ОАО "РусСпецСплав" в аренду по договору аренды земельного участка от 05.07.2012 в„– 2462, заключенному с Комитетом имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области.
Полагая, что договор аренды от 05.07.2012 в„– 2462 является недействительным (ничтожным), поскольку Администрация городского округа Электросталь Московской области в лице Комитета не имела права распоряжаться спорным земельным участком, являющегося, по сути, частью земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно расчетам и платежным поручениям, представленным в материалы дела ИП Белогрудовым А.Н. и ОАО "РусСпецСплав", по договору аренды земельного участка от 05.07.2012 в„– 2462 за период с 2012 года по 2015 год ИП Белогрудовым А.Н., ОАО "РусСпецСплав" внесена арендная плата в сумме 196 599 руб., 1 52 4021,91 руб., соответственно.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 166, 167, 168, статьями 36, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и исходил из того, что нежилое помещение 01 является единым и неделимым, и данный объект является частью жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:46:0020103:563, в силу чего у истцов в силу закона возникло право общей долевой собственности на такой земельный участок, в материалах дела не имеется доказательств передачи третьим лицам части земельного участка под принадлежащими истцам помещением, а также выделения из земельного участка с кадастровым номером 50:46:0020103:563 части участка под данным нежилым помещением, следовательно, распоряжение Администрацией городского округа Электросталь Московской области в лице Комитета имущественных отношений земельным участком площадью 2188 кв. м с кадастровым номером 50:46:0020103:5, выделенным из земельного участка площадью 2808 кв. м с кадастровым номером 50:46:0020103:563, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе, по предоставлению такого земельного участка в аренду, является незаконным.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.Нормы федеральных законов (пункт 4 части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, части 2, 5 статьи 16 Вводного закона) предусматривают необходимость формирования земельного участка под многоквартирным домами и возникновение права собственности на такой земельный участок только после проведения кадастровых работ по его формированию (в том числе работ по межеванию) и проведения государственного кадастрового учета.
Под принадлежащим истцам нежилым помещением Администрацией городского округа Электросталь Московской области был сформирован земельный участок с кадастровым номером 50:46:0020103:5 площадью 2188 кв. м, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 12.09.2002, что подтверждается кадастровой выпиской.
Земельный участок под многоэтажным жилым домом был поставлен на кадастровый учет 19.02.2013 и имеет кадастровый номер 50:46:0020103:563, площадь 2808 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, местоположение: Московская область, г. Электросталь, Фрязевское шоссе, д. 50, что подтверждается кадастровым паспортом. Споров о несоответствии площади земельного участка с КН:50:46:0020103:563 установленным нормам не имеется, а также не имеется сведений о пересечении границ земельных участков с КН: 50:46:0020103:5 и с КН: 50:46:0020103:563.
Под многоквартирным жилым домом был сформирован земельный участок, границы которого не пересекаются с границами земельного участка с КН: 50:46:0020103:5.
В связи с изложенным апелляционный суд пришел к выводу, что спорный земельный участок не мог поступить в общую долевую собственность собственников жилых помещений и, соответственно, не является общим имуществом многоквартирного дома, следовательно, Администрация вправе была распоряжаться спорным земельным участком, а поскольку апелляционный суд пришел к выводу о действительности спорного договора, требование истцов о возврате арендной платы, уплаченной в рамках такого договора, признано судом необоснованным.
Кроме того, как указал апелляционный суд, материалами дела подтверждается факт пользования истцами спорным земельным участком, что в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для взыскания арендной платы.
Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, принадлежащее истцам нежилое помещение является единым и неделимым, данный объект является частью жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:46:0020103:563.
Порядок возникновения прав на земельные участки под многоквартирными жилыми домами специальным образом урегулирован, в том числе, нормами жилищного законодательства.Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи *** Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.
В пункте 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. от 23.06.2015) содержатся следующие разъяснения.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.
Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
При этом, как разъяснено в пункте 67 Постановления от 29.04.2010 в„– 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из вышеприведенных норм и разъяснений следует, что право собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношении земельного участка, занятого таким домом, подлежит судебной защите как до постановки участка на государственный кадастровый учет (как законных владельцев участка), так и после его формирования в установленном порядке.
Материалами дела подтверждается, что принадлежащее истцам нежилое помещение является единым и неделимым, данный объект недвижимости является частью жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:46:0020103:563, земельный участок с кадастровым номером 50:46:0020103:5 выделен из земельного участка с кадастровым номером 50:46:0020103:563, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды спорного земельного участка, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая вышеизложенное, применительно к рассматриваемому случаю, Администрация городского округа Электросталь Московской области в лице Комитета не вправе была распоряжаться (путем предоставления в аренду предпринимателю и обществу) земельным участком с кадастровым номером 50:46:0020103:5, являющегося, по сути, частью земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса является обоснованным.
Принимая во внимание положения статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для получения арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 50:46:0020103:5 у Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области не имелось, денежные средства в сумме 196 599 руб., подлежат возвращению ИП Белогрудову А.Н., 1524021,91 руб. - ОАО "РусСпецСплав".
При указанных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для отмены решения суда первой инстанции и отказа в удовлетворении исковых требований.
Кассационная коллегия признает также необходимым обратить внимание на то обстоятельство, что земельный участок под многоквартирным жилым домом не может быть разделен на натуральные доли, выделяемые каждому из собственников квартир и нежилых помещений в таком доме. Доли в общем имуществе многоквартирного дома являются идеальными и не могут выделяться в натуре. Такой земельный участок может находиться либо в общей долевой собственности либо в аренде с множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Таким образом, на основании положений части 1 статьи 288 и пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции основано на неверном применении норм материального права, а выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, данное постановление подлежит отмене, а решение арбитражного суда первой инстанции - оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2016 года по делу в„– А41-45226/15 отменить.
Решение Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2015 года по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------