АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 апреля 2016 г. по делу в„– А40-35232/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Стрельникова А.И.
судей Комаровой О.И., Мысака Н.Я.
при участии в заседании:
от истца - Моисеев В.Б., доверенность б/номера от 01.04.2016 года, Бунтовский Р.Г., доверенность б/номера от 05.02.2014 года;
от ответчиков - 1. Департамент городского имущества гор. Москвы - Апрелов С.А., доверенность в„– 33-Д-819/15 от 30.12.2015 года; 2. ГУП гор. Москвы "Московское имущество" - Карпенко Н.В., доверенность в„– 632 от 30.12.2015 года;
от третьих лиц - 1. Правительство Москвы - Апрелов С.А., доверенность в„– 4-47-973/5 от 26.08.2015 года; 2. Управление Росреестра по Москве - никто не явился, извещено,
рассмотрев 05 апреля 2016 г. в судебном заседании кассационные жалобы
Правительства Москвы, Департамента городского имущества гор. Москвы и Государственного унитарного предприятия города Москвы "Московское имущество"
на постановление от 25 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лялиной Т.А., Крыловой А.Н., Пирожковым Д.В.,
по иску ООО "Строй-Директ" (ОГРН 1047796541077)
к Департаменту городского имущества гор. Москвы и Государственному унитарному предприятию гор. Москвы "Московское имущество",
о признании незаконными отказа и распоряжения, недействительной сделки и аннулировании записи,
третьи лица: Управление Росреестра по г. Москве, Правительство Москвы,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Строй-Директ" обратилось с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы и Государственному унитарному предприятию города Москвы "Московское имущество" о признании незаконным отказа Департамента городского имущества г. Москвы в реализации преимущественного права Общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙ-ДИРЕКТ" на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 767,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17, стр. 3, кадастровый номер 77:01:0001008:1021, оформленного письмом Департамента городского имущества г. Москвы от 12.12.2013 г. в„– 33-5-37557/13-(0)-1; Распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 08.11.2013 г. в„– 10515 о закреплении за Государственным унитарным предприятием города Москвы "Московское имущество" на праве хозяйственного ведения нежилого помещения общей площадью 767,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17. стр. 3, кадастровый номер 77:01:0001008:1021, находящегося в собственности города Москвы; признании недействительным (отсутствующим) право хозяйственного ведения ГУП города Москвы "Московское имущество" на нежилое здание общей площадью 767,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17, стр. 3, кадастровый номер 77:01:0001008:1021 (запись в ЕГРЮЛ в„– 77-7712/075/2013-285); аннулировании записи о государственной регистрации от 05.12.2013 г. в„– 77-77-12/075/2013-285 о праве хозяйственного ведения ГУП "Московское имущество" на нежилое здание общей площадью 767,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17, стр. 3, кадастровый номер 77:01:0001008:1021, находящееся в собственности города Москва. При этом в обоснование своих требований, заявитель сослался на положения статей 10, 12, 13, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 г. в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. ст. 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пп. "е" п. 2 ст. 5 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. в„– 49 "Об управления собственностью города Москвы" (в редакции до принятия Закона г. Москвы от 19.03.2014 г. в„– 12), ст. 12 Закона г. Москвы от 17.12.2008 г. в„– 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" и указал на то, что оспариваемые акты нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Третьим лицом по делу было привлечено Управление Росреестра по гор. Москве.
Решением от 30 июля 2014 года Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил требования заявления в части, признав незаконным отказ Департамента городского имущества г. Москвы в реализации преимущественного права Общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙ-ДИРЕКТ" на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 767,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17, стр. 3, кадастровый номер 77:01:0001008:1021, оформленный письмом Департамента городского имущества г. Москвы от 12.12.2013 г. в„– 33-5-37557/13-(0)-1; признал недействительным Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 08.11.2013 г. в„– 10515 о закреплении за Государственным унитарным предприятием города Москвы "Московское имущество" на праве хозяйственного ведения нежилого помещения общей площадью 767,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17. стр. 3, кадастровый номер 77:01:0001008:1021, находящегося в собственности города Москвы; признал недействительным (отсутствующим) право хозяйственного ведения ГУП города Москвы "Московское имущество" на нежилое здание общей площадью 767,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17, стр. 3, кадастровый номер 77:01:0001008:1021 (запись в ЕГРЮЛ в„– 77-7712/075/2013-285, а также обязал ДГИ города Москвы устранить допущенные нарушения прав ООО "СТРОЙ-ДИРЕКТ" в установленном законом порядке. При этом, в части требования об аннулировании записи о государственной регистрации от 05.12.2013 г. в„– 77-77-12/075/2013-285 о праве хозяйственного ведения ГУП "Московское имущество" на нежилое здание общей площадью 767,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17, стр. 3, кадастровый номер 77:01:0001008:1021, находящееся в собственности города Москвы, производство по делу суд первой инстанции прекратил (т. 2, л.д. 132-137).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2014 года указанное решение было оставлено без изменения (т. 4, л.д. 23-29).
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.03.2015 г. вышеуказанные судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.07.2015 г. в удовлетворении иска отказано, при этом суд исходил из того, что у заявителя отсутствует право, подлежащее защите, и оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется; в части требования об аннулировании записи - производство по делу было прекращено.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2015 года вышеназванное решение было изменено и принято новое решение, которым суд признал незаконным отказ Департамента городского имущества г. Москвы в реализации преимущественного права Общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙ-ДИРЕКТ" на приобретение арендуемого нежилого здания общей площадью 767,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17, стр. 3, кадастровый номер 77:01:0001008:1021, оформленный Письмом Департамента городского имущества г. Москвы от 12.12.2013 г. в„– 33-5-37557/13-(0)-1; признал недействительным Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 08.11.2013 г. в„– 10515 о закреплении за Государственным унитарным предприятием города Москвы "Московское имущество" на праве хозяйственного ведения нежилого здания общей площадью 767,3 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17. стр. 3, кадастровый номер 77:01:0001008:1021, находящегося в собственности города Москвы; признал недействительной сделку по закреплению за ГУП города Москвы "Московское имущество" на праве хозяйственного ведения нежилого здания общей площадью 767,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17, стр. 3, кадастровый номер 77:01:0001008:1021 находящегося в собственности города Москвы. В остальной части решение от 01.07.2015 г. было оставлено без изменения (т. 6, л.д. 97-104).
Не согласившись с принятым постановлением, Правительство Москвы, Департамент городского имущества гор. Москвы и Государственное унитарное предприятие города Москвы "Московское имущество" обратились с кассационными жалобами, в которых просили отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование кассационных жалоб заявители ссылаются на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам. В заседании суда представители заявителей жалоб поддержали доводы, изложенные в них.
Представитель истца против удовлетворения кассационных жалоб возражал.
Управление Росреестра по Москве, участвующие в деле, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, нежилое здание общей площадью 767,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17 стр. 3, с 01.12.2006 г. арендуется ООО "СТРОЙ-ДИРЕКТ" (далее Общество) на основании Протокола - соглашения от 21.12.2006 г. о переуступке прав на аренду недвижимого имущества ОАО "Культурно-исторический комплекс "Славянский" по договору аренды от 20.11.2000 г. в„– 00-00853/00, который был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации 77-77-11/003/2007-502. Договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения, находящегося в собственности г. Москвы) от 20.11.2000 г. в„– 00-00853/00, в который с 01.12.2006 г. вступило ООО "СТРОЙ-ДИРЕКТ", был заключен на основании Постановления Правительства Москвы от 10.08.1999 г. в„– 732 Департаментом государственного имущества и муниципального имущества г. Москвы, указанный договор прошел государственную регистрацию 12.11.2001 г., в„– регистрации 77-77-01/29-010/2001-353. Срок аренды был установлен до 10.08.2048 г. ООО "СТРОЙ-ДИРЕКТ" пользуется всем зданием общей площадью 767.3 кв. м, включающим следующие нежилые помещения, перечень которых определен согласно документам технического и кадастрового учета: подвал: А, а, а1, А1, Б, б, пом. I, комн. 1-9, пом. II, комн. 1-9; 1-й этаж: А, Б, пом. 1, комн. 1-17, 2а, 2б, 2г, 2д, 4а, 4б, 4в, 4г, 16а, 16б; 2-й этаж: А, пом. 1, комн. 1-13, 1а, 5а, 7а, 76, 7в, 7г, 9а, 96, 9в, 9г, 10а, 106; 3-й этаж: А, пом. I, комн. 1-10, 1а, 2а, 26, 2в, 2г, 6а, 66, 6в, 8а, 86. ООО "СТРОЙ-ДИРЕКТ" имеет статус микропредприятия, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, реестровый в„– 7701-1507-016385\13, дата принятия решения о предоставлении поддержки 27.08.2013 г., основание для включения в Реестр - Постановление Правительства Москвы в„– 1338-ПП. Арендуемое Обществом нежилое помещение как объект под номером 2930 было включено в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или в пользование субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 г. в„– 1140-ПП.
Обращаясь в суд с вышеуказанными требованиями, истец ссылался на то, что 09.12.2013 г. ООО "СТРОЙ-ДИРЕКТ" (далее Общество) обратилось в Департамент городского имущества города Москвы (далее Департамент) с заявлением о намерении реализовать право на приобретение арендуемого Обществом нежилого помещения общей площадью 767,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, дом 17, строение 3, кадастровый номер 77:01:0001008:1021 (далее нежилое помещение, объект), находящегося в собственности г. Москвы (запись в ЕГРП от 18.09.2001 г. в„– 77-01/29-010/2001-352), в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; 12.12.2013 г. Департамент отказал истцу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения Письмом в„– 33-5-37557/13-(0)-1, указав на то, указанный объект на праве хозяйственного ведения был закреплен за Государственным унитарным предприятием города Москвы "Московское имущество" (далее ГУП "Московское имущество"); о состоявшемся закреплении арендуемого объекта за ГУП "Московское имущество" истец был уведомлен после подачи им заявления о реализации преимущественного права в Департамент письмом ГУП "Московское имущество" от 13.12.2013 г. в„– 12-16/6736/13, об изменении стороны арендодателя - письмом Департамента от 30.12.2013 г. в„– ДГИ-1-142165/13-1; вышеуказанные действия Департамента и ГУП "Московское имущество" незаконны и нарушают права и законные интересы истца.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что: 20.12.2012 г. ДГИ г. Москвы направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды от 20.11.2000 г. в„– 0-8536 в связи с нарушением условий данного договора аренды, указав на то, что большая часть переданных в аренду помещений используется по назначению, отличному от установленного п. 1.1 договора - под торговлю; в арендуемых помещениях произведена не согласованная с арендодателем перепланировка, в том числе затрагивающая капитальные стены (т. 1, л.д. 92); указанное уведомление о расторжении договора аренды с ООО "СТРОЙ-ДИРЕКТ", направленное по юридическому адресу истца, вернулось недоставленным ввиду "временного отсутствия адресата", однако, данный факт не свидетельствует о нарушении Департаментом порядка расторжения договора; договор аренды от 20.11.2000 г. в„– 0-8536 расторгнут в связи с нецелевым использованием имущества; 21.10.2013 г. в адрес ДГИ города Москвы направлено заявление ГУП города Москвы "Московское имущество" о передаче в хозяйственное ведение нежилого здания общей площадью 767, 3 кв. м, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17, стр. 3 с правами третьих лиц (т. 2, л.д. 103); 08.11.2013 г. ДГИМ издано Распоряжение в„– 10515 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "Московское имущество" нежилого здания общей площадью 767,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17, стр. 3" (т. 2, л.д. 109); 28.11.2013 г. составлен акт приема-передачи объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, ГУП города Москвы "Московское имущество" на праве хозяйственного ведения в„– 00-00223/13 (т. 2, л.д. 108); право хозяйственного ведения на указанный объект в установленном порядке зарегистрировано 05.12.2013 г., о чем в ЕГРП внесена запись регистрации в„– 77-77-12/075/2013-285; 09.12.2013 г. истец обратился в адрес Департамента с заявлением о выкупе арендуемого помещения (т. 1, л.д. 42), а Письмом от 12.12.2013 г. в„– 33-5-37557/13 (0)-1 Департамент отказал заявителю в предоставлении госуслуги в связи с передачей спорного имущество на праве хозяйственного ведения ГУП "Московское имущество" (т. 1, л.д. 51); установил наличие у Департамента полномочия на издание оспариваемого распоряжения и заключение сделки по передаче имущества на праве хозяйственного ведения ГУП "Московское имущество", поскольку Распоряжение ДГИ г. Москвы от 08.11.2013 г. в„– 10515 было принято на основе норм Постановления Правительства г. Москвы от 29.06.2010 г. в„– 540-ПП; пунктом 3.1 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 г. в„– 540-ПП, объекты нежилого фонда могут быть переданы ГУПам города Москвы на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям города Москвы или государственным учреждениям города Москвы на праве оперативного управления или переданы пользователям на основании гражданско-правового договора и в силу абз. 7 п. 3.2 указанного Положения объекты нежилого фонда закрепляются за ГУП города Москвы на праве хозяйственного ведения на основании правового акта Департамента городского имущества города Москвы и передаются по акту приема-передачи, подписываемому и уполномоченным представителем предприятия, если иной порядок не установлен правовыми актами города Москвы; с данным требованием согласуется содержание пунктов 4.2, 4.2.25 Положения о ДГИ, г. Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 г. в„– 99-ПП; в соответствии с процедурой закрепления объекта ГУП "Московское имущество" подало в ДГИ г. Москвы заявку на закрепление объекта в хозяйственное ведение, содержащую технико-экономическое обоснование целесообразности закрепления объекта за ГУПом г. Москвы на праве хозяйственного ведения (пп. "а" п. 3.2.2.2), а также обоснование выбора конкретного объекта нежилого фонда (пп. "в" п. 3.2.2.2); посчитал доводы истца о том, что собранные по настоящему делу доказательства (т. д. 2 л. 8-9, 10-24, 32, 85-86 и проч.) подтверждают, что, совершая сделку по закреплению спорного недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения, ДГИ г. Москвы и ГУП "Московское имущество" злоупотребили своими правами и не имели намерения создать соответствующие ей правовые последствия, в связи с этим данная сделка в силу статей 10, 170 ГК подлежит признанию недействительной - необоснованными, так как истец не является заинтересованным лицом в отношении сделки с объектом недвижимости, в отношении которого он, являлся арендатором, поскольку договор аренды недвижимого имущества был расторгнут до обращения с заявлением о его выкупе; согласился с доводами Департамента о нарушении арендатором условий Договора в„– 0-853 от 20.11.2000 г., подтвержденным актом осмотра нежилых помещений, проведенным 25.09.2012 г., сослался на то, что уведомление о досрочном расторжении договора не является предметом настоящего спора, а тот факт, что заявитель продолжает пользоваться арендованным имуществом, не освободив его, не свидетельствует о том, что договор является действующим; факт оплаты арендной платы также свидетельствует лишь о том, что пользуясь имуществом, истец производит оплату; в силу того, что договор аренды с истцом арендодателем расторгнут основания для возникновения права у истца на выкуп ранее арендуемых им помещений согласно нормам ФЗ в„– 159-ФЗ отсутствуют.
Принимая постановление об изменении решения суда первой инстанции в части, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что судом первой инстанции не учтено, что из Акта осмотра от 25.09.2012 г. следует, что на момент осмотра указанные помещения использует ООО "Адлон Стандарт", при этом в деле представлен договор в„– 0-85/2002 от 15.04.2002 г. (т. 2, л.д. 11-113), согласованный с ДГИМ г. Москвы и прошедший государственную регистрацию в ЕГРП в 2002 г., в связи с чем в силу пунктов 1 - 2 статьи 425 ГК РФ Договор аренды в„– 00-00853/00 от 20.11.2000 г., является обязательным для ООО "СТРОЙ-ДИРЕКТ" с момента подписания Протокола-соглашения от 21.12.2006 г. (в отношении условия об уплате арендной платы с момента фактической передачи помещений 01.12.2006 г.); истец, став арендатором в 2006 году, получил не только право аренды, но и принял на себя обязательства, связанные с применением данного права, а именно - обязательства по договору субаренды, заключенному в 2001 году на срок до 2016 года предшествующим арендатором и согласованному с ДГИМ г. Москвы; пунктом 2 статьи 615 ГК РФ и пунктом 4.2.14 Договора установлено, что с согласия арендодателя арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду или в безвозмездное пользование; договор субаренды в„– К-45/01 от 31.10.2001 г./ в„– 0-85/2002 от 15.04.2002 г. с ООО "Адлон Стандарт", был заключен на срок с 01.11.2001 г. по 01.11.2016 г. предшествующим арендатором, ОАО "Культурно-исторический комплекс "Славянский", надлежаще согласован с правопреемником ДГИ г. Москвы, - Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы (зарегистрирован в ДГИМ за в„– 0-85/2002 от 15.04.2002 г., прошел регистрацию в ЕГРП 07.05.2002 г. за в„– 77-01/29-138/2002-278 (подтверждается выпиской из ЕГРП (т. 1, л.д. 29-30); при указанных обстоятельствах ООО "СТРОЙ-ДИРЕКТ" цели использования объекта не меняло, а также не имело оснований запрещать субарендатору использование здания в соответствии с согласованными с уполномоченным органом целями до окончания срока действия договора субаренды; в силу пункта 4.2.7 Договора аренды в„– 00-00853/00 от 20.11.2000 г. арендатор обязан не производить никаких капитальных (затрагивающих несущие конструкции) перепланировок и переоборудования помещений, связанных с деятельностью арендатора и изменяющих функциональное назначение помещений, без письменного разрешения арендодателя; в силу статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права; реконструкция здания была проведена после пожара здания в период исполнения обязательств по Договору предшествующим арендатором, ОАО "Культурно-исторический комплекс "Славянский", по решению Правительства Москвы, оформленному Постановлениями Правительства Москвы от 05.07.1994 г. в„– 543 (принято во исполнение Распоряжения Президента РФ от 19.01.1993 г. в„– 48-рп, от 04.06.1996 г. в„– 455, от 10.08.1999 г. в„– 732, от 26.03.2002 г. в„– 208-ПП); ответчиками в надлежащем порядке не представлено надлежащих доказательств, что истцом была произведена несанкционированная перепланировка; в Акте приема-передачи объекта нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы, ГУП г. Москвы на праве хозяйственного ведения в„– 00-00223/13 от 23.11.2013 г. Департамент утверждает противоположное, а именно: "техническое состояние на дату составления акта приема-передачи объекта нежилого фонда: удовлетворительное. Наличие перепланировки объекта нежилого фонда на дату составления акта приема-передачи объекта нежилого фонда с учетом данных ЕГРП: нет" (т. 2, л.д. 108); техническая документация на здание (т. 2, л.д. 87-102) не содержит отметок о наличии в здании не согласованной в установленном порядке перепланировки; в письме Бауманского ТБТИ об уточнении площади здания (т. 2, л.д. 104) нет указания на проведенную истцом перепланировку.
Соответственно, утверждение ответчиков о наличии перепланировки в арендуемом помещении не является бесспорным и не подтверждено с определенной степенью достоверности, в связи с вышеизложенным подлежит сомнению и обстоятельство направления в адрес ООО "СТРОИ-ДИРЕКТ" уведомлений о расторжении договора аренды по инициативе ДГИ г. Москвы.
Из представленных в дело уведомлений не следует, что истцу направлялось именно уведомление о расторжении договора, поскольку в деле отсутствует в надлежащем порядке оформленная опись отправленной корреспонденции, а содержащиеся в деле копии (уведомления о расторжении договора от 20.11.2012 г. (т. 1, л.д. 92-93), адресованные по юридическому и почтовому адресу ООО "СТРОИ-ДИРЕКТ"; почтового реестра от 22.11.2012 г. (т. 1, л.д. 94-95); карточки почтового уведомления, возвращенного с юридического адреса ООО "СТРОИ-ДИРЕКТ" по Трубниковскому переулку, д. 21, стр. 2 с указанием "без вручения адресату" (т. 2, л.д. 119-120); распечатки карточки отслеживания почтового отправления от 22.11.2012 г. с сайта ФГУП "Почта России", по идентификационному номеру соответствующему как направленному по фактическому адресу ООО "СТРОЙ-ДИРЕКТ" по ул. Никольской, д. 17, стр. 3 (т. 2, л.д. 121-122), согласно которой почтовое отправление возвращено адресату) даже в своей совокупности не подтверждают того факта, что Департамент уведомил истца именно о том, что он расторгает с арендодателем договор ввиду наличия условий для такого расторжения. Кроме того, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ в редакции до 01.03.2013 г.). Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 ФЗ в„– 122-ФЗ). Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях (п. п. 1 - 2 ст. 12 ФЗ в„– 122-ФЗ).
В совокупности с теми обстоятельствами, что в последующем Департамент в надлежащем порядке не произвел регистрацию расторжения договора (в порядке статей 131 (п. 1), 609 (п. 2), 651 (п. 2), продолжал принимать арендные платежи от истца, не обращался в суд с иском о выселении и т.д., истец обоснованно полагал, что Договор аренды в„– 00-00853/00 от 20.11.2000 г. является действующим, в связи с чем и обратился за реализацией права на выкуп.
Таким образом, поскольку права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ в редакции, действующей с 01.03.2013 г.), то ответчиками в надлежащем порядке не доказано и из материалов дела не следует, что имелись основания для одностороннего расторжения договора аренды и действия ДГИ г. Москвы соответствуют порядку расторжения договора аренды, установленному статьями 450, 619 ГК РФ и разделом 7 Договора аренды от 20.11.2000 г. в„– 00-00853/00.
Наличие в ЕГРП действующей записи о госрегистрации договора аренды от 20.11.2000 г. в„– 00-00853/00 указывает на то, что в нарушение п. 1 ст. 26 ФЗ в„– 122-ФЗ ДГИ г. Москвы не обращался в Управление Росреестра по г. Москве (третье лицо по делу) с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды от 20.11.2000 г. в„– 00-00853/00 и в своей совокупности документы, представленные в деле опровергают факт прекращения договора в 2012.
Копии уведомлений о расторжении договора, имеющие дату 20.11.2012 г. и указание на расторжение договора аренды с момента направления данных уведомлений (т. 1, л.д. 92, 93), были предъявлены представителем ДГИ г. Москвы в ходе судебного разбирательства по настоящему делу только в июне 2014 г., т.е. спустя 1 год и 7 месяцев после предполагаемой даты реализации арендодателем правомочия на расторжение договора.
В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г. в„– 134 разъясняется о том, что по смыслу статьи 3 ФЗ в„– 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение недвижимого имущества в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.
Пунктом 3 Протокола-соглашения от 21.12.2006 г. о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 20.11.2000 г. в„– 00-00853/00 (которым право аренды здания было уступлено ООО "СТРОЙ-ДИРЕКТ") предусмотрено, что договор аренды расторгается путем направления арендатору соответствующего уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении по юридическому адресу и адресу объекта аренды. Договор аренды считается расторгнутым с момента направления арендатору соответствующего уведомления (т. 1, л.д. 31-32).
В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 30 Информационного письма от 11.01.2002 г. в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", рассматривая схожий вопрос, отметил, что необходимым условием удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Письменных предупреждений ДГИ г. Москвы о необходимости устранения каких-либо нарушений ООО "СТРОЙ-ДИРЕКТ" также не получал (иное ответчиками не доказано). В силу положений ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, факт направления и получения ООО "СТРОЙ-ДИРЕКТ" уведомления о расторжении договора аренды, а не иного документа, должен подтверждаться со стороны арендодателя определенными средствами доказывания - описями вложений и оригиналами почтовых квитанций - указанные доказательства в деле отсутствуют.
При данных обстоятельствах у суда первой инстанции, как об этом справедливо указала апелляционная инстанция в своем постановлении, не было правовых оснований на тот вывод, что договор аренды от 20.11.2000 г. в„– 00-00853/00 был расторгнут. И с данным выводом согласен и суд кассационной инстанции, который подтверждается материалами дела.
Так, в силу статьи 3 ФЗ в„– 159-ФЗ, п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г. в„– 134, при рассмотрении данного спора в предмет доказывания входило установление соответствия истца всем условиям, определенным ФЗ в„– 159-ФЗ для субъекта преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. ч. 4, 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
28.01.2014 г. истцом был получен отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, оформленный Письмом Департамента городского имущества г. Москвы от 12.12.2013 г. в„– 33-5-37557/13-(0)-1. В качестве основания для отказа Департамент городского имущества г. Москвы (далее - ответчик 1) ссылается на закрепление указанного объекта на праве хозяйственного ведения за Государственным унитарным предприятием города Москвы "Московское имущество" (далее - ГУП "Московское имущество", ответчик 2).
Закрепление объекта на праве хозяйственного ведения с имеющимся обременением правами третьих лиц за ГУП "Московское имущество" было осуществлено на основании Распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы от 08.11.2013 г. в„– 10515. Право хозяйственного ведения на указанный объект в установленном порядке зарегистрировано 05.12.2013 г., о чем в ЕГРП внесена запись регистрации в„– 77-77-12/075/2013-285. Распоряжение ДГИ г. Москвы от 08.11.2013 г. в„– 10515 было принято на основе норм Постановления Правительства г. Москвы от 29.06.2010 г. в„– 540-ПП, не соответствовавшего Закону г. Москвы от 19.12.2007 г. в„– 49 "Об управления собственностью города Москвы". Подпунктом "е" п. 2 ст. 5 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. в„– 49 "Об основах управления собственностью города Москвы" в редакции на дату Распоряжения ДГИ г. Москвы от 08.11.2013 г. в„– 10515, до принятия Закона г. Москвы от 19.03.2014 г. в„– 12 было установлено, что решение о передаче недвижимого имущества в хозяйственное ведение ГУПов принимает Правительство Москвы.
С данным требованием согласуется содержание пунктов 4.2, 4.2.25 Положения о ДГИ, г. Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 г. в„– 99-ПП, которыми установлено, что Департамент принимает решения о закреплении за ГУПами города Москвы государственного имущества на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, а также о прекращении этих прав на основании и во исполнение федерального законодательства, Устава города Москвы, законов города Москвы, правовых актов Мэра Москвы и Правительства Москвы.
Пунктом 3.1 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 г. в„– 540-ПП, объекты нежилого фонда могут быть переданы ГУПам города Москвы на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям города Москвы или государственным учреждениям города Москвы на праве оперативного управления или переданы пользователям на основании гражданско-правового договора.
Согласно абз. 7 п. 3.2 указанного Положения, объекты нежилого фонда закрепляются за ГУПами города Москвы на праве хозяйственного ведения на основании правового акта Департамента городского имущества города Москвы и передаются по акту приема-передачи, подписываемому Департаментом городского имущества города Москвы и уполномоченным представителем предприятия, если иной порядок не установлен правовыми актами города Москвы. Пунктом 7 статьи 9 Закона г. Москвы от 28.06.1995 г. (действ., в ред. от 19.12.2012 г.) "Устав города Москвы" установлено, что в случае противоречия закону города Москвы иных правовых актов города Москвы действует закон города Москвы.
Ввиду противоречия положений абзаца 7 пункта 3.2 "Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы", утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 г. в„– 540-ПП нормам Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. в„– 49 "Об основах управления собственностью города Москвы", на основании п. 7 ст. 9 Закона г. Москвы от 28.06.1995 г. подлежит применению норма Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. в„– 49.
В данном случае арбитражный апелляционный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, обоснованно принял судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу (п. 2 ст. 13 АПК РФ).
Представленные ДГИ г. Москвы материалы обращения ГУП "Московское имущество" подтверждают, что передача объекта в хозяйственное ведение ГУП "Московское имущество" не имела необходимого технико-экономического обоснования выбора объекта и определенной хозяйственной цели в виде реального использования в уставной деятельности ГУП "Московское имущество". В соответствии с процедурой закрепления объекта (п. 3.2.2.2 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 г. в„– 540-ПП), орган исполнительной власти г. Москвы, в ведомственном подчинении которого находится ГУП "Московское имущество", обязан был подать в ДГИ г. Москвы заявку на закрепление объекта в хозяйственное ведение, содержащую технико-экономическое обоснование целесообразности закрепления объекта за ГУПом г. Москвы на праве хозяйственного ведения (пп. "а" п. 3.2.2.2), а также обоснование выбора конкретного объекта нежилого фонда (пп. "в" п. 3.2.2.2).
Представленное ДГИ г. Москвы технико-экономическое обоснование не содержит обоснование выбора объекта и целесообразность закрепления объекта за ГУП "Московское имущество", не указывает на какие-либо обстоятельства, свидетельствующие о необходимости закрепления объекта на праве хозяйственного ведения за ГУП "Московское имущество". При этом в технико-экономическом обосновании вообще отсутствуют какие-либо параметры, касающиеся объекта, ибо указан только его адрес. ТЭО не имеет даже минимального перечня мероприятий, которые предполагаются в отношении объекта, не указано, для решения каких задач города необходима передача объекта в хозяйственное ведение ГУП "Московское имущество". ТЭО входит в противоречие с самим Положением, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 г. в„– 540-ПП, которым установлено (абз. 5 п. 3.1), что передача объекта в хозяйственное ведение ГУПам города Москвы (пп. "а" п. 3.1, п. 3.2) и передача в аренду (пп. "в" п. 3.1, п. 3.3.1) являются самостоятельными основными способами управления объектами нежилого фонда.
Ссылка на необходимость получения ГУП "Московское имущество" права хозяйственного ведения на арендопригодные объекты противоречит следующим - после издания Распоряжения ДГИ г. Москвы от 08.11.2013 г. в„– 10515 - действиям ДГИ г. Москвы и ГУП "Московское имущество": какой-либо выгоды от владения объектом ГУП "Московское имущество" не получало и не получает, поскольку арендные платежи поступают на счет ДГИ г. Москвы. Какой-либо другой выгоды ГУП "Московское имущество" от использования объекта извлечь также не может, так как фактически помещения арендуются истцом. Ссылка ДГИ г. Москвы на то, что оно передавало свободное от обременении имущество, не подтверждается материалами дела.
Данные мотивы (изъятие из казны с передачей в хозяйственное ведение, без намерения и возможности фактического владения и пользования) трактуются в судебной практике как притворные и имеющие признаки злоупотребления правом, создающие видимость законного отчуждения объекта, но совершенные исключительно с целью нарушения преимущественного права на выкуп объекта (Решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу в„– А32-5867/2012, правовая позиция по которому подтверждена Определением ВАС РФ от 23 сентября 2013 г. в„– ВАС-12379/13 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", вынесенным по делу со схожими фактическими обстоятельствами).
Перечень одновременно соблюдаемых условий для выкупа, установленный статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. При этом истец отвечает критериям, установленным ФЗ в„– 159-ФЗ, в связи с чем является надлежащим субъектом преимущественного права на приобретение арендуемого им недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ.
В соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. Целью обращения в суд является именно восстановление нарушенного права, в связи с чем ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена необходимость указания в резолютивной части решения суда на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Учитывая вышеизложенное, право хозяйственного ведения ГУП города Москвы "Московское имущество" на нежилое здание общей площадью 767,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17, стр. 3, кадастровый номер 77:01:0001008:1021 (запись в ЕГРЮЛ в„– 77-7712/075/2013-285, подлежало признанию недействительным (отсутствующим), что суд апелляционной инстанции сделал в обжалуемом постановлении.
В силу пунктов 1, 2 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, то соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. При этом оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), то оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). В соответствии с п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление в„– 10/22), при рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами статьи 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, то истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.
Таким образом, на основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 10, 12, 13, 167, 168, 170, 209 (п. 1, 2) ГК РФ, 3 (п. 5) Федерального закона от 21.12.2001 г. в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пп. "е" п. 2 статьи 5 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. в„– 49 "Об управления собственностью города Москвы" (в редакции до принятия Закона г. Москвы от 19.03.2014 г. в„– 12), статьей 12 Закона г. Москвы от 17.12.2008 г. в„– 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", судебная коллегия полагает, что требования истца в части:
- признания незаконным отказа Департамента городского имущества г. Москвы в реализации преимущественного права Общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙ-ДИРЕКТ" на приобретение арендуемого нежилого здания общей площадью 767,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17, стр. 3, кадастровый номер 77:01:0001008:1021, оформленного письмом Департамента городского имущества г. Москвы от 12.12.2013 г. в„– 33-5-37557/13-(0)-1;
- признания недействительным Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 08.11.2013 г. в„– 10515 о закреплении за Государственным унитарным предприятием города Москвы "Московское имущество" на праве хозяйственного ведения нежилого здания общей площадью 767,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17. стр. 3, кадастровый номер 77:01:0001008:1021, находящегося в собственности города Москвы;
- признания недействительной сделки по закреплению за ГУП города Москвы "Московское имущество" на праве хозяйственного ведения нежилого здания общей площадью 767,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 17, стр. 3, кадастровый номер 77:01:0001008:1021, находящегося в собственности города Москвы - правомерно были удовлетворены судом апелляционной инстанции.
В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2015 г. по делу в„– А40-35232/2014 подлежит оставлению без изменения, поскольку исковые требования удовлетворению не подлежат в силу их преждевременной заявленности.
Следовательно, при рассмотрении дела и вынесении обжалуемого акта судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого акта, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых в настоящее время согласна и кассационная инстанция.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2015 года по делу в„– А40-35232/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы Правительства Москвы, Департамента городского имущества гор. Москвы и Государственного унитарного предприятия гор. Москвы "Московское имущество" - без удовлетворения.

Председательствующий судья
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ

Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------