АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2016 г. по делу в„– А40-41120/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего судьи Аталиковой З.А.
судей Мысака Н.Я., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от истца - Ватагин А.М. по доверенности от 18 февраля 2015 года
от ответчика - Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 07 декабря 2015 года в„– 33-Д-695/15
рассмотрев 04 апреля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДЕЦИМА-1" (истца)
на решение от 14 октября 2015 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Козловым В.Ф.,
и постановление от 28 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Садиковой Д.Н., Валиевыым В.Р., Трубицыным А.И.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ДЕЦИМА-1"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ДЕЦИМА-1" (далее - ООО "ДЕЦИМА-1", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 157,1 кв. м (подвал, пом. IIб ком. 13 - 16, 16а, 42, 42а, 42б, 42в, 43 - 45, 45а) по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 41/2, путем принятия п. 3.1 и 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 октября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2015 года по делу в„– А40-41120/2015, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "ДЕЦИМА-1" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В обоснование кассационной жалобы заявителем жалобы указано на необоснованное отклонение его ходатайства о вызове эксперта в судебное заседание, а также что в результате принятия судебного акта, которым отказано в удовлетворении требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи не достигнута цель обращения общества в суд.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "ДЕЦИМА-1" поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Представитель Департамента возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемое решение и постановление законным и обоснованным.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, участвующего в деле и явившегося в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, нежилое помещение общей площадью 157,1 кв. м (подвал, пом. IIб ком. 13 - 16, 16а, 42, 42а, 42б, 42в, 43 - 45, 45а), расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 41/2, находится в собственности города Москвы (запись о реестре прав от 29 сентября 2014 года в„– 77-77-12/218/2014-596), и предоставлено во временное возмездное владение и пользование ООО "ДЕЦИМА-1" по договору аренды от 22 января 2008 года в„– 07-33 для размещения офиса на срок с 18 января 2008 года по 17 января 2013 года.
18 октября 2013 года ООО "ДЕЦИМА-1" обратилось в службу "одного окна" Департамента с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (регистрационный номер 33-5-30483/13-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
Департамент издал распоряжение от 04 декабря 014 года в„– 19575 о приватизации нежилого помещения по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 41/2, общей площадью 157,1 кв. м, и передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 18 754 000 руб. с сопроводительным письмом от 15 декабря 2014 года в„– 33-5-30483/13-(5)-0.
Не согласившись с ценой продажи, арендатор обратился к оценщику ООО "Центр Инновация", который оценил выкупаемое помещение в 9 830 508 руб., заключение от 18 декабря 2014 года в„– 1868/1-09/2014.
19 декабря 2014 года арендатор возвратил в службу "одного окна" проект договора купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий по цене объекта.
Рассмотрев протокол разногласий, Департамент отказал истцу в заключении договора на условиях протокола (письмо от 14 января 2015 года в„– 33-5-30483/13-(0)-1).
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, основанным, в том числе, на положениях статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что по итогам проведения судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 157,1 кв. м (подвал, пом. IIб ком. 13 - 16, 16а, 42, 42а, 42б, 42в, 43 - 45, 45а) расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 41/2, согласно заключению эксперта в„– 170 от 31 июля 2015 года, выполненному ООО Агентство судебных экспертов", по состоянию на 18 октября 2013 года составила 18 719 000 руб. и принимая во внимание, что результаты судебной экспертизы подтверждают достоверность отчета от 06 ноября 2014 года в„– 734Г/484 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненной по заказу Департамента ООО "АБН-Консалт", на основании которого Департаментом была установлена цена выкупаемого недвижимого имущества, пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.
При этом суд первой инстанции также исходил из того, что отдельный от рассматриваемого спора иск об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости помещения, определенной на основании отчета об оценке, выполненного ООО "АБН-Консалт", истцом предъявлен не был.
Суд апелляционной инстанции, поддерживая выводы суда первой инстанции, дополнительно указал, что ходатайств о проведении дополнительной, либо повторной экспертизы на основании ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом заявлено не было.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов, поскольку формально спор по урегулированию разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли продажи остался не разрешенным и последствием такого отказа в иске является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22 июля 2008 года в„– 159-ФЗ.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Следовательно, разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что рыночная стоимость, подлежащего выкупу недвижимого имущества предложенная Департаментом, подтверждается экспертным заключением, полученным в рамках проведения судебной экспертизы, а также что доказательств недостоверности экспертного заключения истцом не представлено.
Согласно статье 3 Закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ).
В силу статьи 13 Закона в„– 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В данном случае, нельзя признать обоснованными выводы судов об отказе в иске, по мотиву того, что рыночная стоимость, определенная в рамках проведения судебной экспертизы подтверждает рыночную стоимость, предложенную Департаментом.
Оценка требований стороны осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания.
С учетом статей 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта подлежит исследованию, оценке в совокупности с другими доказательствами по делу.
В материалы дела истцом представлено заключение об оценке от 18 декабря 2014 года в„– 1868/1-09/2014, выполненное ООО "Центр "ИННОВАЦИЯ", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения по состоянию на 13 октября 2013 года была определена в размере 9 830 508 руб. (без учета НДС).
Департаментом представлен отчет ООО "АБН-Консалт" в„– 743Г/484 от 06 ноября 2014 года, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения по состоянию на 30 октября 2014 года была определена в размере 18 754 000 руб. (без учета НДС).
Следует принять во внимание, правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 октября 2012 года в„– 7240/12, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22 июля 2008 года в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол.
Выводы судов об отказе в удовлетворении исковых требований основаны на неполной оценке имеющихся в деле доказательств.
Судами при принятии обжалуемых судебных актов были неправильно применены нормы материального права, нарушены нормы процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств, в том числе дать оценку имеющимся в материалах дела отчетам о рыночной стоимости выкупаемого имущества, разрешить спор с учетом положений ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. По результатам рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом сложившейся судебно-арбитражной практики, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение от 14 октября 2015 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 28 декабря 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А40-41120/2015 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
З.А.АТАЛИКОВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------