АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2016 г. по делу в„– А40-49111/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2016 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Денисовой Н.Д., Аталиковой З.А.
при участии в заседании:
от истца: Самохин С.Н., дов. от 03.10.2014
от ответчика: не явился, уведомлен
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение от 01 декабря 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Л.В.,
и постановление от 04 февраля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лаптевой О.Н., Валиевым В.Р., Левченко Н.И.,
по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Клеопатра-И" (Москва, ОГРН 1037737002401)
к Департаменту городского имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Клеопатра-И" (далее - ООО "Клеопатра-И", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: город Москва, ул. Загорьевская, д. 3, корп. 2, общей площадью 293,8 кв. м и земельного участка, расположенного по адресу: город Москва, ул. Загорьевская, вл. 3, корп. 2, общей площадью 753 кв. м, кадастровый номер 77:05:0010004:1009 (с учетом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены; пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции:
"Цена объектов составляет 30.701.000 (тридцать миллионов семьсот одна тысяча рублей) рублей";
пункт 3.2. договора изложен в следующей редакции:
"Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
пункт 3.6. договора изложен в следующей редакции:
"Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств на расчетный счет по следующим реквизитам:
За Объект 1 в размере 12 199 000 (двенадцать миллионов сто девяносто девять тысяч рублей 00 копеек) руб. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 201 983,33 (двести одна тысяча девятьсот восемьдесят три рубля тридцать три копейки) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по город Москве (Департамент городского имущества города Москвы)
ИНН 7705031674 КППП 770501001 ОКТМО указывается в соответствии с местонахождением объекта
Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу город Москва БИК 044583001 Расчетный счет 40101810800000010041
КБК - 07111402023028000410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственность субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу".
За Объект 2 в размере 18 582 000 (восемнадцать миллионов пятьсот восемьдесят две тысячи рублей 00 копеек) рубля. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 309.700 (триста девять тысяч семьсот рублей 00 копеек) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по город Москва (Департамент городского имущества города Москвы).
ИНН 7705031674 КПП 770501001 ОКТМО указывается в соответствии с местонахождением объекта.
Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка российской Федерации по Центральному федеральному округу город Москва Расчетный счет 40101810800000010041.
КБК - 07111406011028000430 "Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 февраля 2016 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направил, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Клеопатра-И" в соответствии с договором аренды, заключенным с Департаментом имущества г. Москвы, арендует нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Загорьевская, д. 3, корп. 2, общей площадью 293,8 кв. м.
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 16.05.2014 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Департамент городского имущества города письмом от 25.09.2014 направил проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объектов 36 570 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 18.07.2014 в„– 738Г/942, выполненным ООО "АНБ-Консалт", и положительным экспертным заключением, подготовленным НП СРО "СВОД"; в п. 3.2. проекта договора, указано, что оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения. В пункте 3.6. проекта договора указано, что за здание оплата производится в размере 20 093 000 руб. - не менее 558138,89 руб. ежемесячно, за земельный участок в размере 16 477 000 руб. - не менее 457 694,45 руб. ежемесячно.
Истец, считая выкупную цену объектов завышенной, обратился к независимому оценщику; согласно отчету об оценке от 10.10.2014 в„– 01-141009-01, выполненному ООО "Конс ЛГ", рыночная стоимость объекта оценки составляет 19 911 677 руб. 97 коп., из них стоимость здания составляет 5 490 677 руб. 97 коп. без НДС, стоимость земельного участка - 14 421 000 руб. без НДС.
Истец подписал проект договора с учетом протокола разногласий, при этом указал, что цена объектов - п. 3.1 договора, составляет 19 911 677,67 руб., п. 3.6. договора предусматривающий размер ежемесячных платежей, необходимо изложить указав: за Объект 1 в размере 5 490 677,97 руб. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 152 518,83 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга; за объект 2 в размере 14 421 000 руб. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 40 583,33 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Подписанный проект договора с протоколом разногласий истец направил ответчику 14.10.2014 г.
Истцом получен 13.11.2014 г. от ответчика отказ от заключения договора, с учетом протокола разногласий, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 05.06.2015 была назначена экспертиза; согласно заключению эксперта ООО "Независимое экспертно-оценочное бюро" рыночная стоимость объектов по состоянию на 16.05.2014 составила 30 701 000 руб., в том числе стоимость земельного участка составляет 18 582 000 руб.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на 16.05.2014 - дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорных объектов.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 01 декабря 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 февраля 2016 года по делу в„– А40-49111/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
З.А.АТАЛИКОВА


------------------------------------------------------------------