АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 октября 2016 г. по делу в„– А40-15142/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Калининой Н.С., Петровой В.В.
при участии в заседании:
от заявителя ЗАО "Дон-Строй Инвест" - Василевич А.А. по дов. от 14.09.2016
от заинтересованного лица Управления Росреестра по Москве - Абрашкин А.А. по дов. от 31.12.2015
от третьего лица Департамента городского имущества города Москвы - Дергаусова А.А. по дов. от 25.12.2015
рассмотрев 17 октября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
ЗАО "Дон-Строй Инвест" (заявителя)
на постановление от 22 июня 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Яковлевой Л.Г., Мухиным С.М., Румянцевым П.В.,
по заявлению ЗАО "Дон-Строй Инвест"
к Управлению Росреестра по Москве
о признании незаконным решения, оформленного сообщением от 18.01.2016 в„– 77/022/044/2015-316,
третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы,

установил:

Закрытое акционерное общество "Дон-Строй Инвест" (далее - ЗАО "Дон-Строй Инвест" или заявитель, общество) 28.01.2016 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, регистрирующий орган) о признании недействительным решения от 18.01.2016 в„– 77/022/044/2015-316, оформленного сообщением, об отказе в проведении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка по адресу: г. Москва, пр. 3-й Силикатный, вл. 4, корп. 2, а также об обязании в срок не позднее пяти дней с момента вступления в законную силу решения суда устранить нарушения прав и законных интересов общества путем государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.11.2015 к договору аренды от 10.09.2009 в„– М-08030870 земельного участка по адресу: г. Москва, пр. 3-й Силикатный, вл. 4, корп. 2 (кадастровый номер 77:08:0012003:21) на основании заявления о государственной регистрации от 21.10.2015 в„– 77/022/044/2015-316.
В обоснование заявленных требований ЗАО "Дон-Строй Инвест" указывало на то, что оспариваемый отказ регистрирующего органа не соответствует законодательству и нарушает их права и законные интересы, поскольку на государственную регистрацию заявителем был представлен полный перечень имеющихся у них, предусмотренных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2016 требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2016 решение от 24.03.2016 отменено и в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, ЗАО "Дон-Строй Инвест" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой это лицо просит обжалуемое постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В обоснование своей кассационной жалобы ЗАО "Дон-Строй Инвест" настаивает на своих доводах о том, что оспариваемый отказ регистрирующего органа не соответствует законодательству и нарушает их права и законные интересы, поскольку на государственную регистрацию заявителем был представлен полный перечень имеющихся у них, а также настаивает на том, что спорное дополнительное соглашение никаким образом не связано с процессом приватизации участка, это соглашение регулирует лишь вопросы, связанные с арендой земельного участка, тогда как согласно статье 1 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" под приватизацией понимается отчуждение то есть продажа имущества.
По мнению заявителя, судом апелляционной инстанции не учтено то, что изменение вида разрешенного использования земельного участка в случаях жилищного строительства проводится без учета результатов публичных слушаний.
Представитель ЗАО "Дон-Строй Инвест" в судебном заседании 17.10.2016 поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель Департамента поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель Управления Росреестра по Москве возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил обжалуемое постановление оставить без изменения.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ЗАО "Дон-Строй Инвест" к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:\\www.fasmo.arbitr.ru.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое заявителем постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежит.
Как установлено судами, ЗАО "Дон-Строй Инвест" является арендатором указанного земельного участка, представленного для эксплуатации производственно-складской базы. Земельный участок был предоставлен без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений и не подлежит приватизации в связи с нахождением части земельного участка в границах объекта природного комплекса в„– 134-СЗАО "Бульвар (проектный) по долине р. Ходынки на территории промзоны в„– 6 "Силикатные ул." между пр. пр. в„– 3638 и 632 (4 участка)" - рекреационной территории общего пользования.
ЗАО "Дон-Строй Инвест" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.11.2015 к договору аренды земельного участка от 10.09.2009 в„– М-08-030870, расположенного по адресу: г. Москва, пр. 3-й Силикатный, вл. 4, корп. 2 с кадастровым номером 77:08:0012003:21.
В качестве документа-основания в Управление представлено Дополнительное соглашение от 06.11.2015, согласно которому в договор аренды от 10.09.2009 в„– М - 08-030870 вносятся изменения в части цели предоставления земельного участка на "для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства".
Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:08:0012003:21 был изменен.
Решением регистрирующего органа, оформленным сообщением об отказе в государственной регистрации от 18.01.2016 в„– 77/022/044/2015-316, отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.11.2015.
В качестве оснований для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя, регистрирующим органом были указаны абзацы 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а именно несоответствие представленных на регистрацию документов по форме или содержанию требованиям действующего законодательства и непредставление необходимых в соответствии с законом документов на государственную регистрацию.
Исходя из текста оспариваемого отказа, основанием для его вынесения являлось непредставление на государственную регистрацию документов, подтверждающих проведение публичных слушаний по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка, указанного в дополнительном соглашении от 06.11.2015, т.е. несоответствие представленных документов пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Заявитель, не согласившись с отказом в государственной регистрации договора аренды и дополнительных соглашений, обратился в суд.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя, исходил из того, что проведение публичных слушаний является одним из этапов изменения разрешенного вида использования земельного участка, результатом которого является утверждение градостроительного плана земельного участка.
Вместе с тем, как указал суд первой инстанции, дополнительное соглашение было подписано истцом и третьим лицом на основании следующих разрешительных документов, а именно градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) в„– RU77-212000-002497, утвержденного приказом Москомархитектуры от 17.09.2010 в„– 1407 и предусматривавшего виды разрешенного использования земельного участка, указанные в спорном дополнительном соглашении от 06.11.2015; решения Градостроительной земельной комиссии города Москвы, оформленного Протоколом от 18.10.2012 в„– 38 (пункт 92) "О сохранении технико-экономических параметров ранее оформленного Градостроительного плана земельного участка по адресу: 3-й Силикатный проезд, вл. 4, корп. 2 (СЗАО)", которым были подтверждены показатели застройки земельного участка, установленные ГПЗУ; распоряжения Департамента от 03.09.2015 в„– 15052 "Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:08:0012003:21", которым были установлены новые виды разрешенного использования земельного участка в соответствии с ГПЗУ; кадастровой выписки о земельном участке от 29.09.2015, в соответствии с которой были изменены виды разрешенного использования, указанные в дополнительном соглашении от 06.11.2015; распоряжения Департамента от 28.10.2015 в„– 2470-08 ДГИ "О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 10.09.2009 в„– М-08-030870 (СЗАО г. Москвы) в части срока и цели предоставления земельного участка".
Исследовав все вышеперечисленные документы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что все разрешительные документы до настоящего времени являются действующими, не отменены выдавшими их органами, не признаны незаконными или недействительными, следовательно, являются обязательными для ответчика как регистрирующего органа, тогда как из оспариваемого отказа не усматривается, как именно по форме или содержанию представленное на регистрацию дополнительное соглашение от 06.11.2015, а также ГПЗУ и кадастровый паспорт, не соответствуют требованиям действующего законодательства.
По мнению суда первой инстанции, требования регистрирующего органа о представлении заявителем документа о публичных слушаниях, является незаконным и необоснованным. Градостроительный план, по своему содержанию является не правоустанавливающим или право подтверждающим документом, а документом содержащим информацию об уже установленных разрешениях и ограничениях в пределах земельного участка, поставленного на кадастровый учет. При этом, вопрос о проведении публичных слушаний является одним из этапов в процессе изменения разрешенного вида использования земельного участка, результатом которого является утверждение Градостроительного плана земельного участка, положения которого, в свою очередь, усматриваются из представленного заявителем в регистрирующий орган комплекта документов и данных публичного кадастра, соответственно ответчик, не имел права требовать представления документов подтверждающих правомерность процедуры утверждения градостроительного плана земельного участка. Доказательств того, что представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение к договору по форме или содержанию не соответствует требованиям законодательства, ответчиком не представлено.
Суд апелляционной инстанции не согласился с такими выводами суда первой инстанции и указал на то, что решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка должно быть принято по результатам проведения публичных слушаний, тогда как среди документов, представленных на государственную регистрацию, документы, подтверждающие проведение публичных слушаний при принятии решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, отсутствовали.
Суд округа соглашается с такими выводами суда апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 4 статьи 7 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.
В связи с тем, что сведения о разрешенном использовании земельных участков подлежат внесению в Единый государственный реестр прав, в регистрирующий орган необходимо представление документов, подтверждающих соблюдение всех установленных процедур по изменению вида разрешенного использования, в том числе о проведении публичных слушаний в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Суд округа отмечает, что решение градостроительной земельной комиссии города Москвы может служить основанием (поручением) для проведения соответствующей процедуры проведения публичных слушаний по вопросу изменения вида разрешенного использования земельных участков, но не заменять ее.
Необходимо отметить, что согласно протоколу заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 18.10.2012 в„– 38, вопросы об изменении вида разрешенного использования земельного участка и срока действия договора аренды не рассматривались. Вид разрешенного использования земельного участка до его изменения в государственном кадастре недвижимости (эксплуатация производственно - складской базы) не допускал возможности осуществления строительства либо реконструкции, расположенных на данном земельном участке объектов недвижимого имущества, в то время как вид разрешенного использования в соответствии с представленным в Управление ГПЗУ такую возможность предоставляет.
Суд апелляционной инстанции правильно отметил, что речь идет не просто об изменении вида разрешенного использования земельного участка, но и об одновременном предоставлении земельного участка под застройку.
Вместе с тем, необходимо отметить, что статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что порядок использования земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с зонированием их территорий. Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации.
При том, что под градостроительным регламентом понимается устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технического регламента.
Таким образом, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.
Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
Заключение представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды проведение публичных слушаний не предшествовало (впоследствии они также не проводились), в связи с чем, понимается, что под видом изменения вида разрешенного использования земельного участка по факту обществу предоставляется земельный участок под строительство объектов недвижимого имущества, порядок предоставления которых регламентирован действующим законодательством.
Действующий в настоящее время порядок изменения вида разрешенного использования не применяется в следующих случаях: для населенного пункта, где находится участок, приняты Правила землепользования и застройки; изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, предусматривающий жилищное строительство.
Данная норма была принята в целях предотвращения "точечной" застройки в населенных пунктах и по существу делает невозможной произвольное изменение вида разрешенного использования участка на "жилищное строительство" до утверждения Правил землепользования и застройки; в отношении территории, на которой находится земельный участок, принят проект планировки территории.
В этом случае действуют правила, установленные для изменения вида разрешенного использования при принятых Правилах землепользования и застройки. То есть, правообладатель земельного участка вправе изменить один вид разрешенного использования на другой вид разрешенного использования, установленный проектом планировки территории для данного участка, без проведения публичных слушаний; до вступления в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации был изменен разрешенный вид использования объекта капитального строительства на участке, а вид разрешенного использования самого участка изменен не был.
В этом случае правообладатель земельного участка вправе привести вид разрешенного использования участка в соответствие с видом разрешенного использования объекта капитального строительства, изменив текущее разрешенное использование участка на соответствующее виду использования участка без проведения публичных слушаний.
Что касается иных случаев изменения вида разрешенного использования земельных участков согласно действующим правилам любое изменение вида разрешенного использования, независимо от того, кем оно инициировано, должно проходить через указанную выше процедуру публичных слушаний и согласований. Это, в частности, защищает права землепользователей от необоснованного "сужения" вида разрешенного использования земельного участка при его предоставлении в собственность по льготной цене, которое нередко имеет место, в частности, в городе Москве.
При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении требований, сочтя допущенные обществом нарушения препятствующими проведению государственной регистрации прав.
При указанных обстоятельствах доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм материального права, поскольку для того чтобы государственная регистрация состоялась, необходимо соблюдение процедуры, предусмотренной действующим законодательством.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2016 года по делу в„– А40-15142/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.Н.КРЕКОТНЕВ

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
В.В.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------