АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2016 г. по делу в„– А40-189997/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Петровой В.В., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
от истца Департамента городского имущества города Москвы - Дмитриева Е.А. по дов. от 09.12.2015
от ответчика ООО "Фирма "Старая площадь" - Медушевская Т.В. по дов. от 29.01.2016
рассмотрев 12 октября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "Фирма "Старая площадь" (ответчика)
на решение от 10 февраля 2016 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Яниной Е.Н.,
и постановление от 28 июня 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Солоповой А.А., Александровой Г.С., Савенковым О.В.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к ООО "Фирма "Старая площадь"
о взыскании долга по договору аренды, расторжении договора аренды, выселении и передаче помещений в освобожденном виде

установил:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент или истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Старая площадь" (далее - ООО Фирма "Старая площадь" или ответчик) с требованиями:
- о взыскании 7 332 486 руб. 35 коп. долга по договору аренды от 31.08.2005 в„– 01-00697/05;
- о взыскании 504 803 руб. 08 коп. пени;
- о расторжении договора аренды от 31.08.2005 в„– 01-00697/05;
- о выселении ООО "Фирма "Старая площадь" из нежилых помещений площадью 362,8 кв. м (подвал, помещение I, ком. 2-11, помещение VIII, комната 1, помещение X, комнаты 1-3, помещение XI, комната 1а; 1-й этаж, помещение XIII, комнаты 1-3), расположенных по адресу: г. Москва, Большой Черкасский пер., д. 8/6, стр. 1;
- о передаче данных помещений в освобожденном виде Департаменту.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на заключенный 31.08.2015 с ответчиком договор аренды нежилых помещений в„– 01-00697/05, по условиям которого ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца, а при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Вместе с тем, ответчиком надлежащим образом не исполнены обязательства по внесению арендной платы по договору за период с 01.07.2014 по 30.09.2015, по причине чего 14.08.2015 истец направил в адрес ответчика претензию в„– 33-6-18827/15-(0)-1 с требованием об оплате задолженности по договору, о расторжении договора и освобождении нежилых помещений, тогда как претензия истца оставлена ответчиком без ответа, задолженность ответчиком не погашена.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016, требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, ООО Фирма "Старая площадь" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование своей кассационной жалобы заявитель указывает на несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права и норм процессуального права.
ООО Фирма "Старая площадь" в своей жалобе настаивает на том, что спорная задолженность возникла не по вине ответчика, а по причине того, что Департаментом была нарушена процедура реализации преимущественного права на выкуп арендуемого ответчиком имущества. При этом в рамках дела в„– А40-43482/16 ООО Фирма "Старая площадь" заявлены требования к Департаменту об обязании совершить действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ).
Кроме того, ответчик указывает на то, что истец дважды пытался изменить размер арендной платы, чем нарушил порядок изменения арендной платы, как это предусмотрено договором аренды нежилых помещений от 31.08.2015 в„– 01-00697/05, при том, что односторонняя сделка об изменении арендной платы не соответствует требованиям статьи 310 и части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, суды оставили без надлежащей оценки уведомления Департамента об изменении ставки арендной платы на 2014 и 2015 год на предмет соответствия требованиям Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 в„– 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" и Постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 в„– 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы".
Ответчик, указывая на процессуальные нарушения, ссылается на необоснованный отказ судом апелляционной инстанции в удовлетворении их ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения их спора с Департаментом по поводу выкупа арендуемого имущества в рамках дела в„– А40-43482/2016.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 12.10.2016 представитель ООО Фирма "Старая площадь" поддержал приведенные в кассационной жалобе доводы и требования.
Представитель Департамента возражал, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ООО Фирма "Старая площадь" к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.
Определением Арбитражного суда Московского округа от 11.10.2016 произведена замена председательствующего судьи Волкова С.В. на судью Крекотнева С.Н. по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду прекращения полномочий (отставки) судьи Волкова С.В.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судами установлено, что 31.08.2005 между правопредшественником Департамента (арендодатель) и ООО Фирма "Старая площадь" (арендатор), был заключен договор на аренду нежилых помещений в„– 01-00697/05, в соответствии с которым ответчику предоставлены во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 362,8 кв. м (подвал, помещение I, ком. 2-11, помещение VIII, комната 1, помещение X, комнаты 1-3, помещение XI, комната 1а; 1-й этаж, помещение XIII, комнаты 1-3), расположенные по адресу: г. Москва, Большой Черкасский пер., д. 8/6, стр. 1.
Срок действия договора установлен с 18.03.2005 по 17.03.2020, договор зарегистрирован 22.02.2006 за в„– 77-77-11/252/2006-908.
В соответствии с пунктом 5.4.2 договора ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца.
Согласно пункту 5.2.4 договора арендодатель обязан уведомить арендатора о произведенной корректировке арендной платы путем направления в адрес арендатора соответствующего уведомления, не менее, чем за один месяц до вступления в силу изменений арендной платы.
Платежи и расчеты по договору согласованы сторонами в разделе 6 договора.
В пункте 6.6 договора установлено, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.
В этом случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения.
Согласно пункту 7.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что материалами дела подтверждено, что ответчиком надлежащим образом не исполнены обязательства по внесению арендной платы по договору за период с 01.07.2014 по 30.09.2015, задолженность ответчика по договору составила 7 332 486 руб. 35 коп. При том, что 14.08.2015 истец направил в адрес ответчика претензию в„– 33-6-18827/15-(0)-1 с требованием об оплате задолженности по договору, о расторжении договора и освобождении нежилых помещений, однако претензия истца оставлена ответчиком без ответа, задолженность ответчиком не погашена.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, отклонил доводы ответчика, как о нарушении истцом порядка изменения арендной платы, поскольку дополнительных соглашений по изменению ставки арендной платы по договору не заключалось, а ставка арендной платы не изменялась, так и о том, что истец дважды изменил размер арендной платы, что противоречит закону и пункту 5.4.3 договора, в материалы дела не представлен отчет о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
При этом суд апелляционной инстанции указал на то, что эти возражения ответчика не соответствуют закону, условиям спорного договора (пункт 6.6) и установленным судом фактическим обстоятельствам спора, поскольку ответчиком не учтено, что по смыслу условия пункта 6.6 договора возможно изменение арендной ставки в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы, при этом, ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке (арендодатель заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы).
При этом суд апелляционной инстанции, ссылаясь на Постановление Правительства Москвы от 09.06.2009 в„– 533-ПП (ред. от 01.07.2014) "Об утверждении Положения об установлении в особом порядке арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации - города Москвы, составляющие имущественную казну города Москвы", на пункт 4 Приложения к Постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 в„– 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы", Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 в„– 800-ПП (в редакции, действовавшей до 01.07.2014) "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, 6 находящиеся в имущественной казне города Москвы", указал на то, что с 01.07.2014 прекращено предоставление указанной льготы субъектам малого предпринимательства в отношении арендуемых объектов нежилого фонда площадью свыше 300 кв. м.
Между тем, как указал суд апелляционной инстанции, для предоставления имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв. м в год субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв. м и осуществляющим приоритетные для города виды деятельности, необходимо соответствующее решение Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, тогда как доказательств того, что ответчик обращался в Межведомственную комиссию с обращением о сохранении льготного режима, в материалы дела не представлено.
При этом суд сослался на то, что согласно уведомлению Департамента от 22.05.2013 в„– 01-00697/05/13/О, арендная плата с 01.01.2013 установлена на основании заключения независимого оценщика, за помещения больше 300 кв. м (Отчет ООО "Центр оценки "Аверс"), данное уведомление получено ответчиком 09.06.2013 (представлено суду апелляционной инстанции). Согласно уведомлению Департамента от 23.12.2013 в„– 33-А-175604/13-(0)-0, за арендуемые помещения ставка с 01.01.2014 по 30.06.2014 установлена 3 500 рублей, с 01.07.2014-19 555 руб. Данное уведомление получено ответчиком 09.01.2014, а уведомлением Департамента от 24.12.2014 в„– 33-А-138590/14-(0)-0 за арендуемые помещения с 01.01.2015 установлена рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента дефлятора в 2015 году - 21 510,50 руб., в год - 7 804 009 руб. 40 коп. Данное уведомление от 24.12.2014 в„– 33-А-138590/14-(0)-0 получено ответчиком 29.01.2015.
Между тем судами не учтено следующее.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Таким образом, арендодатель, требующий от арендатора внесения арендной платы, обязан доказать предоставление последнему имущества в пользование, а арендатор - факт внесения платежей за пользование этим имуществом.
Вместе с тем, если исходить из требований статьи 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ, то субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.
При этом в статье 9 Федерального закона в„– 159-ФЗ определен порядок рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства и установлены предельные сроки с момента получения заявления и до направления заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Вместе с тем, в рамках дела в„– А40-43482/2016 ООО "Фирма "Старая площадь" заявлены требования к Департаменту об обязании заключить договор купли-продажи арендуемых по договору аренды от 31.08.2005 в„– 01-00697/05 помещений.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 09.03.2016 по делу в„– А40-43482/2016 ООО "Фирма "Старая площадь" заявлены требования к Департаменту об обязании заключить договор купли-продажи принят к рассмотрению, до настоящего времени не рассмотрен.
Таким образом, проверка довода ООО "Фирма "Старая площадь" о том, что в 2013 году обращались к Департаменту о выкупе арендуемых по договору аренды от 31.08.2005 в„– 01-00697/05 помещений, как это предусмотрено требованиями Федерального закона в„– 159-ФЗ, может быть рассмотрен только в рамках дела в„– А40-43482/2016.
Вместе с тем, удовлетворение в рамках настоящего спора требований Департамента о взыскании арендных платежей, неустойки, расторжении договора аренды от 31.08.2005 в„– 01-00697/05, выселении ООО "Фирма "Старая площадь" из нежилых помещений и передачи помещений в освобожденном виде Департаменту, в случае удовлетворения требований ООО "Фирма "Старая площадь" по делу А40-43482/2016, может привести к конфликту судебных актов.
При том, что положения части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.
Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности; наделение судебных решений, вступивших в законную силу.
Преюдиция требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства - с другой; такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения.
При изложенных обстоятельствах обжалуемые решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 февраля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2016 года по делу в„– А40-189997/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
С.Н.КРЕКОТНЕВ

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
В.В.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------