Типы документов



Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.05.2016 N Ф05-3733/2016 по делу N А41-64591/2015
Требование: О расторжении договора аренды.
Обстоятельства: Истец ссылается на нарушение ответчиком условий договора в части внесения арендных и коммунальных платежей.
Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку вывод о том, что арендатор устранил нарушения в разумный срок, не обоснован, кроме того, судами не рассмотрено требование о взыскании судебных расходов, понесенных на оплату услуг представителя.
Суд первой инстанции Арбитражный суд Московской области



АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2016 г. по делу в„– А41-64591/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Шишовой О.А.,
судей: Калининой Н.С., Крекотнева С.Н.,
при участии в заседании:
от истца: Синцов Д.Н. - доверенность от 22 января 2016 года,
от ответчика: Козлова С.А. - доверенность от 07 сентября 2015 года,
рассмотрев 11 мая 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "ТЕМП 2012" (истец)
на решение Арбитражного суда Московской области
от 23 ноября 2015 года,
принятое судьей Плотниковой Н.В.,
на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда
от 08 февраля 2016 года,
принятое судьями Александровым Д.Д., Ивановой Л.Н., Ханашевичем С.К.,
по делу в„– А41-64591/2015 по иску
ООО НПФ "ТЕМП 2012" (ОГРН: 1125050010733)
к ООО "КОНСТАНТ" (ОГРН: 1065050015799)
о расторжении договора аренды,
руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ТЕМП 2000" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "КОНСТАНТ" (далее - ответчик, ООО "КОНСТАНТ") (с учетом уменьшения суммы иска в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (далее - АПК РФ) о расторжении договора аренды части нежилого здания от 01.08.2012 в„– 05-2012; об обязании освободить и вернуть по акту приема-передачи часть нежилого здания; о взыскании 400 000 рублей задолженности по арендной плате, а также о взыскании 70 000 рублей судебных расходов, понесенных на оплату услуг представителя.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, истец отказался от иска в части требования о взыскании 400 000 рублей задолженности по арендной плате.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23.11.2015 в иске отказано. Производство по делу в части требования о взыскании 400 000 рублей задолженности прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016 в порядке процессуального правопреемства Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ТЕМП 2000" заменено на Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ТЕМП 2012" (далее - истец, ООО "НПФ "ТЕМП 2012"). Решение оставлено без изменения.
ООО "НПФ "ТЕМП 2012" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить в части отказа в иске о расторжении договора и обязании вернуть арендованные помещения и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Представитель ООО "НПФ "ТЕМП 2012" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, содержащиеся в кассационной жалобе.
Представитель ООО "КОНСТАНТ" в судебном заседании возражал против доводов, содержащихся в кассационной жалобе, просил решение и постановление оставить без изменения.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в решении и постановлении, имеющимся в материалах дела доказательствам, соблюдение норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения и постановления и направления дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Как установлено судами, 01.08.2012 на срок до 01.08.2017 между ООО "НПФ "ТЕМП 2000" (арендодатель) и ООО "КОНСТАНТ" (арендатор) был заключен договор аренды части нежилого здания в„– 05-2012 (нежилые помещения в„– 1 - в„– 18), общей площадью 306,5 кв. м, 1 этаж, лит. А, находящиеся в объектах торговли и дорожного сервиса, кадастровый в„– 50-1.4-050280-0005, общей площадью 671,50 кв. м, инв. в„– 9208, по адресу: Московская область, город Щелково, ул. Браварская, д. 1-а.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата в размере 300 000 рублей вносится арендатором двумя платежами: 1-ый платеж (аванс), в сумме 150 000 рублей вносится не позднее 25 числа текущего месяца за следующий месяц, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя; 2-ой платеж в сумме 150 000 рублей вносится не позднее 10 числа следующего месяца за текущий месяц, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Оплата коммунальных платежей производится арендатором в срок не позднее 5 банковских дней после представления счетов арендодателем, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
В обоснование иска ООО "НПФ "ТЕМП 2012" ссылалось на систематическое с февраля 2015 года и по настоящее время нарушение ответчиком условий договора в части внесения арендных и коммунальных платежей.
Как установлено судами, на момент рассмотрения дела судом первой инстанции задолженность ответчика погашена.
Ссылаясь на положения пункта 8.2 договора, в соответствии с которым в случае систематического нарушения (два и более раз подряд) арендатором сроков внесения платежей по настоящему договору арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы вперед за два срока подряд либо расторжения настоящего договора в одностороннем порядке, истцом заявлено о расторжении договора и возврате арендованных помещений.
Суд первой инстанции, апелляционный суд, применив положения статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установили, что ответчиком допускалась несвоевременность исполнения обязательств по уплате арендной платы, коммунальных платежей, то есть, внесение платежей с нарушениями установленных договором сроков, однако до принятия решения по существу ответчик погасил в полном объеме задолженность по арендной плате, коммунальным платежам за спорный период, что подтверждается истцом и следует из материалов дела.
Приняв во внимание положения пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9.2 договора, отказывая в иске о расторжении договора и обязании вернуть помещения, суды исходили из того, что право на расторжение договора у истца согласно названному пункту договора возникает лишь при невнесении арендной платы более двух раз подряд, в то время как невнесения арендной платы более двух раз подряд ответчиком не допущено.
При этом, судами также принято во внимание, что арендная плата вносится двумя платежами в месяц, а также то, что задолженность погашена.
При принятии постановления суд кассационной инстанции исходит из нижеследующего.
По требованию арендодателя договор аренды в силу пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
В договоре аренды от 01.08.2012 в„– 05-2012, как установлено судами, имеется два пункта, предусматривающие возможность расторжения договора по инициативе арендодателя: пункт 8.2 договора, в соответствии с которым в случае систематического нарушения (два и более раз подряд) арендатором сроков внесения платежей по настоящему договору, арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего договора в одностороннем порядке, и пункт 9.2 договора, в соответствии с которым по требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке при задержке оплаты арендной платы на срок более двух месяцев.
Таким образом, в договоре закреплено, что он может быть расторгнут в случае систематического нарушения (два и более раз подряд) арендатором сроков внесения платежей; при задержке оплаты арендной платы на срок более двух месяцев.
В обоснование иска истец ссылался на положения пункта 8.2 договора.
Отказывая в иске, суды сослались на положения пункта 9.2 договора.
Вместе с тем, в силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора и соглашения о его расторжении в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
При рассмотрении настоящего спора, с учетом наличия различных пунктов в договоре относительно права арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договора аренды, судам надлежало установить действительное волеизъявление сторон при согласовании данного условия договора ("два или более раз подряд" либо "более двух месяцев"), либо предложить истцу уточнить основание иска (пункт договора, на основании которого заявлен иск).
Наличие противоречий в договоре судами не было принято во внимание и не оценено.
Вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска со ссылкой на устранение арендатором нарушений и погашение задолженности противоречит положениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с которой даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
В абзаце 2 названного пункта Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации содержится указание на то, что непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Судами указано, что арендатор устранил соответствующие нарушения в разумный срок. Однако ни из решения, ни из постановления не следует, на основании чего суды пришли к такому выводу. Вопрос о размере задолженности, периоде времени, в течение которого задолженность погашалась, причинно-следственной связи между погашением задолженности и судебным разбирательством, не ставился. В связи с чем, вывод о том, что арендатор устранил нарушения в разумный срок, не обоснован.
Кроме того, по общему правилу, договор в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Вопрос о применении в настоящем случае положений названной нормы материального права не ставился. То обстоятельство, являлись ли допущенные нарушения существенными, влекущими для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, не выяснялось.
С учетом изложенного, основания полагать, что судами фактические обстоятельства установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а содержащиеся в решении и постановлении выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, отсутствуют.
Поэтому решение и постановление подлежат отмене.
Учитывая, что в связи с отказом в иске судами не было рассмотрено требование о взыскании 70 000 рублей судебных расходов, понесенных на оплату услуг представителя, в связи с отсутствием процессуальной возможности дать системное толкование условиям договора, оценку вопросам существенности и разумности, поскольку суд кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, дело по основаниям, указанным выше, подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 23 ноября 2015 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2016 года по делу в„– А41-64591/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья
О.А.ШИШОВА

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
С.Н.КРЕКОТНЕВ


------------------------------------------------------------------