АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2016 г. по делу в„– А40-204943/14

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Дунаевой Н.Ю., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца - Цынькаловская С.В. доверенность от 29.05.2014 г.
от ответчика - не явился, извещен
рассмотрев 16 мая 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы,
на решение 27 ноября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Яниной Е.Н.,
постановление от 01 марта 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н., Веклич Б.С.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Спурт-97"
к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Спурт-97" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании с ответчика за счет средств казны города Москвы убытков в сумме 550 199 руб. 97 коп.;
- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, а именно:
1. Из подпункта б) пункта 1 требований, указанных в ранее поданном Обществом исковом заявлении, исключить слова"в соответствии с Графиком платежей (Приложение к Договору)"
2. Подпункт г) пункта 1 требований, указанных в ранее поданном Обществом исковом заявлении, читать в следующей редакции:
"3.1. Рыночная стоимость Объекта в соответствии с отчетом об оценке, выполненном ООО "Апрайс Консалт", составляет 20 815 414 (Двадцать миллионов восемьсот пятнадцать тысяч четыреста четырнадцать) рублей, без НДС.
В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 621 778 (Шестьсот двадцать одна тысяча семьсот семьдесят восемь) руб. 24 коп., определенной в Отчете, выполненном ООО "Апрайс Консалт".
С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 20 193 635 (Двадцать миллионов сто девяносто три тысячи шестьсот тридцать пять) руб. 76 коп.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."
3. Подпункт д) пункта 1 требований, указанных в ранее поданном Обществом исковом заявлении, читать в следующей редакции:
"3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет."
4. Подпункт ж) пункта 1 требований, указанных в ранее поданном Обществом исковом заявлении читать в следующей редакции:
"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты вступления в силу решения суда и представления Департаментом полного комплекта документов по Договору. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 336 560 (Триста тридцать шесть тысяч пятьсот шестьдесят) руб. 59 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
5. Подпункт н) пункта 1 требований, указанных в ранее поданном Обществом исковом заявлении, читать в следующей редакции:
"8.1. К Договору прилагается Протокол разногласий, который является его неотъемлемой частью. Дополнительные соглашения заключаются Сторонами в письменном виде и являются неотъемлемой частью Договора."
6. Исключить из первоначальных исковых требованиях пункт 2. Считать приложение в„– 1.
График платежей" неотъемлемой частью договора купли-продажи имущества, с указанием в нем итоговой суммы выкупа, определенной судом."
7. Пункт 3 требований, указанных в ранее поданном Обществом исковом заявлении, читать в следующей редакции:
3. Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы за счет средств казны г. Москвы в пользу ООО "Спурт-97" судебные расходы в размере 59 000 (Пятьдесят девять тысяч) рублей (госпошлина - 4 000 руб., денежные средства, внесенные на депозит суда для проведения судебной эксперты - 55 000 руб.).
8. Пункт 4 требований, указанных в ранее поданном Обществом исковом заявлении, читать в следующей редакции:
"4. Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы за счет средств казны г. Москвы в пользу ООО "Спурт-97" 598 199 (Пятьсот девяносто восемь тысяч сто девяносто девять) руб. 97 коп. в возмещение убытков (550 199,97 руб. - вынужденное внесение арендных платежей, 48 000 руб. - оплата оценки)"
9. Подпункты а), б), в), е), з), и), к), л), м), о), п), р), указанных в ранее поданном Обществом исковом заявлении с последующими уточнениями, читать в первоначальной редакции:
а) принять пункт 1.3 в следующей редакции:
1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора, Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога, не включен в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
б) принять пункт 2.2 в следующей редакции:
2.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа, Продавец направляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы для регистрации залога и права собственности Покупателя на Объект.
В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект, Продавец обязан передать Покупателю расписки в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.
в) принять пункт 2.3 в следующей редакции:
2.3. Все необходимые расходы, связанные с государственной регистрацией залога и права собственности Покупателя на Объект несет Продавец.
е) принять пункт 3.3 в следующей редакции:
3.3. На остаточную сумму денежных средств, оплачиваемых в рассрочку в счет выкупа Объекта, начисляются проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
з) принять пункт 3.6. абзац 4 в следующей редакции:
3.6. абзац 4. Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца и доводится до сведения Покупателя.
и) принять пункт 3.6. абзац 5 в следующей редакции:
3.6. абзац 5. Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с расчетного счета Покупателя о перечислении средств, в размере и сроки, указанные в Графике платежей.
к) принять пункт 4.5 в следующей редакции:
4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.
л) принять пункт 5.2 в следующей редакции:
5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 5% от цены Объекта.
м) принять пункт 6.1. в следующей редакции:
6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, в досудебном порядке.
Пункт 5.4. договора считать п. 5.1.
5.1. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1. Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления Покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от Покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии Покупателем, Продавец имеет право на расторжение настоящего Договора в судебном порядке.
п) Пункт 5.5. договора считать п. 5.3.
5.3. При ненадлежащем исполнении обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
р) Исключить из договора купли-продажи в варианте Продавца пункты 1.7., 2.1.2., 2.1.3, 5.1, 5.3, 8.1 (с учетом уточнений в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 ноября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 марта 2016 года, заявленные требования удовлетворены частично, суд урегулировал разногласия по пунктам 3.1, 3.2, 3.4, 4.5, 5.4, исключил из договора пункт 5.1. В удовлетворении остальной части требований истцу отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 25 216 000 руб., поэтому суд первой инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 20 815 414 руб.
Также заявитель не согласен с самим экспертным заключением, представленным по результатам проведенной судебной экспертизы; по мнению заявителя, экспертиза не соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства Департамент городского имущества города Москвы явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этого лица.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность решения, постановления, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, ввиду отсутствия возражений сторон.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что ООО "Спурт-97" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 209,6 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 1997 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ООО "Спурт-97" обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 25 216 000 руб.
Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа и направил ответчику письмо (вх. в„– 335-1204/14-(4)-0 от 29.10.2014 г.) с приложенным к нему протоколом разногласий, в котором выразил несогласие с установленной в проекте договора купли-продажи ценой выкупа, и предложил заключить договор купли-продажи с условием о цене в размере 16 796 610 руб., установленной оценщиком ООО "Фалькрнэ Центр" в отчете от 22.10.2014 г. в„– ФО-009274-Н..
В установленный частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, а также не отклонен предложенный протокол разногласий.
Поскольку Департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не было достигнуто соглашение о цене выкупаемого объекта, то ООО "Спурт-97" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества частично, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "Спурт-97" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 20 815 414 руб., определенной в названном заключении по итогам проведения судебной экспертизы.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции также учитывает, что судом первой инстанции в судебное заседание была вызвана эксперт Мухина К.А., ею были даны в судебном заседании дополнительные пояснения по итогам проведенной экспертизы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 ноября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 марта 2016 года по делу в„– А40-204943/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------